高教公寓项目分析

高教公寓项目分析

第一部分 项目市场分析

4月17日国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被成为房地产调控“新国十条”，堪称史上最严厉的房地产调控大幕由此拉开。当前人们关注调控的效果特别是房价的走势。房价的涨跌牵动着社会各方的神经。以下为盐城市今年上半年的房价情况。 目前盐城市区人口接近100万，按人均30平米计算，盐城市区（大市区范围包括亭湖盐都开发区南新城区）需求住宅面积3000万平米，根据住建局2007年数据，2000-2007年盐城新开发住宅面积2300万平米，根据2007-2011年，每年开发230万平米计算，截止2011年止盐城实际新建住宅面积3220万平米，这其中还不包括2000年以前建设的房改房，集资房等建设面积，我们可以得出目前从总量看已经满足了盐城人口需求，目前盐城购房主力应该为改善性住房要求客户。即使盐城人口按每年增加5万计算，每年新增需求150万平米！小于每年开发面积230万平米，即使人口增速加快，但同时房产开发增速也在加快，盐城城南未开发大盘有，中南世纪城，金辉城，橡树湾，凤鸣缇香，中庚海德公园，恒大地产等等，盐城的总体情况忧喜参半。主要表现在以下几个方面：

1、供应量略增。

1一6月，盐城市区商品房上市75.04万平方米，同比增长2.42％：商品住宅（不包含保障类住房，下同）上市64.39万平方米，同比增长5.2 8％。市区商品房上市量超过5万平方米的顶目只有四个，基本没有出现大规模集中入市的现象，开发商推盘显得比较谨慎。

2．销售量下降。1一6月，盐城市区销售商品房79.73万平方米，同比下降12.86％：销售商品住宅60.71万平方米，同比下降14.37％。从整体上看，销售区域相对分散，商品住房销售面积超过2万平方米的项目只有11个。其中高教公寓、中南世纪城、华府景城、西城逸品四个项目商品住宅面积均超过4万平方米，成为上半年盐城市区楼市销售主力军。。

3、房价上行压力仍然存在。1—6月，盐城市区商品房平均成交价为5437元/平方米，较上年同期上涨15.95%。新建住房销售均价为4310元/平方米，较上年同期上涨13.75%。新建商品住房销售均价为4874元/平方米，较上年同期上涨21.06%，较上年全年房价平均水平上涨9.3%。新建保障房销售均价为2537元/平方米，较上年周期上涨4.23%。

盐城市区2011年新建住房价格控制目标为控制在当年城镇居民家庭人均可支配收入增长幅度之内。盐城市区2011年上半年城镇居民家庭人均可支配收入增长幅度为14.2%,新建住房价格增幅虽仍控制在调控目标水平之内，但房价上行压力依然存在。从月度的情况来看，受上市产品区位和品质的影响，各月商品房成交价格涨跌互现，结构性波动明显。6月份最低，为4537元/平方米；2月份最高，为5048元/平方米。

4、库存量增加。截至6月底，市区商品房累计可售面积为133.6万平方米，较上年同期增长145.41%。商品住房累计可售面积为65.08万平方米，较上年同期增长210.5%。按今年以来月均销售量来计算，目前商品住房库存量的去化周期为7个月左右，较上年同期有所放缓，由于去年以来盐城房地产市场非住宅产品的上市势头一直不减，今年上半年市区非住宅库存量整体超过商品住房。截至6月底，市区商业和办公用房累计可售面积为69万平方米，较上年同期上涨近一倍，后期须控制非住宅业态产品的上市节奏，防止库存进一步扩大。

5、供销结构发生变化。一是商品住宅供不应求的态势有所缓解。与上年同期相比，上半年盐城市区房地产市场供不应求的态势有所缓解，商品住房供求关系改善明显，开始从供不应求向供略大于求转变。商品房供销比为0.95:1，商品住房供销比为1.06:1，二是小户型产品偏少。与上年同期相比，上市和销售的主打销售户型仍为120-144平方米改善型，90平米以下户型上市和销售面积的比重同比有所下降。三是县区户购房所占比重上升。由于不受限购影响，各县区户在市区购房比重上升明显，较上年同期上升6.5个百分点，楼市也首次出现楼盘到各县区路演的新型推介模式。四是非住宅相对热销。相对商品住宅而言，商

业和办公用房受“限贷令”的影响小，上半年，盐城市区非住宅市场供销比为0.56：1，整体形势向好。

6房地产开发投资继续保持增长势头，投资结构保持平稳。1-6月，盐城市区完成固定资产投资218.8亿元，同比增长25.6%，其中房地产开发投资38.7亿元，同比增长29.1%，增幅较上年同期上升10个百分点。房地产开发投资占固定资产投资的比重为17.7%，与上年同期相比基本持平。商品房新开工121.1万平方米，同比增长9%；商品房竣工96.5万平方米，同比增长26.2％；房屋施工面积392.7万平方米，同比增长5.1％。1-6月，市区共有11个项目办理了新建商品房开工许可审批手续，投资规模258.75万平方米，较上年同期增长132％，投资额估算达23.05亿元，与上年同期基本持平。整体看来，盐城市区房地产开发投资总体形势向好，投资热情不减

7知名品牌抢滩盐城，土地交易活跃。1—6月，市区共计出让房地产开发用地23宗、184.71万平方米，同比增长24.37%。土地出让平均地价为2669元/平方米，同比增长2.71％。河东和城南片区仍然为土地出让大户，面积均超过了60万平方米，城西片区上半年无地块挂牌成交。城北片区平均地价较上年同期上涨54.67%，为各片区首位；河东片区平均地价同比下跌23.4％，为地价唯一下降的区域。同时，房屋拆迁工作也稳步推进．1-6月，市区累计拆迁房屋22.27万平方米，同比增长5.48%。其中拆除住宅15.9万平方米，同比下降10.3%；拆除非住宅6.36万平方米，同比增长88.78%。

8、受限贷政策影响，房地产贷款规模全面萎缩。截至6月末，今年市区金融机构房地产贷款余额180.86亿元，较年初净增18.66亿元，与上年同期相比下降40.8％。银根紧缩政策对房地产市场明显，较上年同期房地产贷款呈现出“三增两降”的特点，相比去年，今年所有指标钱线飘绿，呈现下降态势。1-6月，市区房地产开发贷款新增5.03亿元，同比大幅下降40.8％。其中，地产开发贷款今年无新增；房产开发贷款新增8.05亿元， 较上年同期下降7.3%。房产开发贷款中商业用房开发贷款新增0.58亿元，同比下降81.4％，为今年各项指标降幅之首。1一6月，市个人购房贷款新增13．63亿元，同比下降38.78％，“限贷令”作用明显。

二，典型楼盘调查：

1，朗地英俊：朗地·英郡是江苏省苏中建设集团、上海朗地投资共同投资，由盐城朗地置业有限公司开发的房地产项目。该项目位于盐城市亭湖新区，希望大道66号，同亭湖区政府和检察院一路之隔。朗地英俊规划多层、高层、小高层、花园洋房多种物业形态。项目分四期开发，项目2010年初已开工建设，预计2015年9月竣工。朗地·英郡项目从市场需求出发，定位中高端。不论是在规划设计、建筑风格、绿化设计、户型设计、节能环保、交通布局、智能化设计等方面，还是在营销推广、物业服务等方面，朗地置业凭借多年的开发经验，汲取了上海、广州等一线城市优秀的开发理念，力争把朗地·英郡项目打造为盐城首屈一指的英伦风尚住宅小区。

2金鹰龙湖一号：“立于繁华之上 依湖一线面建”是金鹰湖一号的宣传理念。金鹰·龙湖1号，傲居城南CBD核心，坐拥秀美旖旎的聚龙湖。东临盐城主干道-----人民南路，西邻文化艺术中心，北与市政府隔湖相望，是金鹰国际在盐城城南60万㎡商业集群中的首发之作！12栋建筑单体依湖而建，以极富造型变化的外立面和多折线的顶棚结构，构建具有现代建筑气质和金鹰品质的商业中心。多维商业空间 循环动线设计RMJM以世界级眼光，创先引入复合型规划理念，将12栋地下2F地上2F的2000-4000㎡单体建筑，通过开放便利的空间形态，与聚龙湖等外部景观相联，营造富有透力的街区模式。滨湖空间、景观内街、地上商业空间与地下精品超市共同构筑了金鹰·龙湖1号的多维商业空间，商铺与商铺、商铺与街区有效沟通，形成有机联合体，实现人流充分的互动与互补。

3中庚海德公园

中庚海德公园坐落于城南新区的核心板块，强势占据最黄金地段。西靠城市主干道解放南路，北依盐渡路，东临胜利路，南傍规划路。是江苏中庚继香城美地之后的又一开发。海德公园由38栋10至33层的高层住宅组成。经典的Art-dect建筑，低调奢华。临近风景秀丽的内港湖公园，盐城唯一大型坡地公园盐塘河公园仅一路之隔。英伦皇家风范，大气磅礴。旨在引领完美结合典雅的建筑艺术与优雅城市生活，倡导城高尚居住风情。

第二部分 项目分析

一，项目定位

二，设计原则

三，总评布局

四，户型设计

五，开发周期与顺序

六，策略方针

七，其他

第三部分：目标市场分析

一

二，售价分析

三，收入群体结构分析

四，目标客户分析

第四部分 项目SWOT分析