周口市房地产市场调研报告 - 图文(6)

2.1.2地块及周边现状 地块现状

周边现状

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综合项目现状及周边情况来看，项目位于行政新区的东侧，靠近主干道迎宾大道和南环路。项目北面为村庄，东面为规划汽车站。可以看出项目周围尚缺乏一定的人气，还未形成一个较为成熟的居住氛围。

—项目位置相对较偏，但可以通过未来规划和配套来提高地段认知度 2.2立地条件分析 2.2.1大环境分析 城市发展目标

坚持实施可持续发展战略，实现经济发展和环境保护相协调，巩固、提高周口作为豫东南地区中心城市的地位与作用，使得周口市在21世纪发展成为：一个繁荣、高效、文明的区域性中心城市；一个适宜创业发展、适宜居住生活的平原生态城市。 城市性质

商贸流通、农产品精深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市。 城市规模

? 人口规模：2003年底周口市区人口为39.8万人，其中非农业人口22.33万人。

2010年市区总人口为60万人，2020年总人口为100万人。

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? 用地规模：城市建设用地63.19km2，人均建设用地105.31m2／人 ? 城市规划区范围：市区西北与西华县毗邻，东部与淮阳县接壤，南部一带为商水县环抱，总面积204平方公里。 城市发展战略

城市空间发展战略经过对影响周口市城市发展的经济主导流向、交通引力、生态空间维护等种种内外条件的分析，本次规划确定周口市空间拓展的战略为“东拓西控，南联北伸”。

——本项目所在的南部的区域为周口市未来重要方向之一，区域内部市委行政区规划和川东工业区，为项目的发展带来了契机。

2.2.2小环境分析 地段条件

? 项目位于周口市的东南面，而目前周口市大部分住宅都集中在市区南面，对项目所在的地段认知度有一定帮助。 ? 就距离市中心的绝对距离来说，与其竞争个案相比，本项目仍然存在一定的劣势。

交通情况

? 就路面情况来说，项目紧邻主干道迎宾大道，路面十分宽敞。往南可直接通往南洛高速，往北直到老城区。 ? 目前项目周围公共交通尚不发达（只有3路公交），在这一方面还有待进一步改善。

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周边配套

? 项目西面为一个正在建设的超大居住区——商周帝王卫星城，可以为项目累积一定的人气。

? 在其他配套设施诸如医院，餐饮，公交，银行，超市等方面，项目所处地块十分欠缺，这一点对项目以后的去化会造成一定的抗性，因此在今后的规划中因该加以补充。

区域规划

? 在区域规划方面，项目东北规划为新的行政区，目前已有多栋行政办公楼已建成且将投入使用，这对于项目来说，无论是在配套的完善，人气的累积等方面都是十分有利的。

2.3立地总结

? 就项目的地段条件来看，项目靠近主干道，紧邻规划中的行政区，对于项目的日后发展有很好的促进作用。

? 项目生活配套设施存在一定的不足，这一方面除了依赖市政的规划外，也需要项目自身在规划中寻求一定的调整和突破。 ? 本项目位于城市主干道迎宾大道和南环路交界处，在居住条件方面显然还不是很成熟，有待进一步累积人气。

? 项目周边竞争个案较多，使得项目的竞争压力较大，对于项目来说，怎样通过自身的品质和宣传来吸引客源是十分重要的。

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——就目前情况来看，项目具有一定的区域认可度，但小区配套设施明显不足，宜通过加强自身配套和提高楼盘自身品质，营造自身特色以寻求市场的突破。

三、周口房地产市场分析

3.1竞争个案分布图

从项目的位置来讲，目前周口在售项目主要集中在城市西南部、南部。基本符合目前城市的规划发展方向。

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