周口市房地产市场调研报告 - 图文(14)

? 从单价上可以看出，目前在售楼盘单价明显呈现两个梯队，滨江国际新城和大隐名座因为是高层、小高层类型，价格偏高，均价超过或接近3000元/平米；而其它多为多层类型，可以根据项目自身的特点和发展潜力分为两类：以阳光澜岸、香格里拉、奥林匹克花园为代表的高品质楼盘，价格区间多集中在2200-2500之间，其它多在1800-2000元/㎡。

? 主力总价来看，除滨江国际新城超过40万，其它多在30万左右的区间内。

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? 从单价和去化两个因素对比可以看出，市场的单价敏感度不大，单价对去化速度的影响不大，价格相对较高但品质较好的楼盘去化情况较为乐观。

06-07年市场供给项目竞争分析：

平均单价项目名称 （元/㎡） （万/套） 华源小区 正岩城市花园 永盛花园 兰亭山水4期 万基城市花园3期

2500 2000 1500 1000 16 500 0 华源小区 正岩城市花园 永盛花园 兰亭山水4期 万基城市花园 1250 1800 1200 11 30 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 主力总价销售率 月去化 开盘时间 （套/月） 97 60 79 14 11 16 20 11 30 40 2005年5月 2006年4月 2006年1月 2006年6月 2006年9月 1250 1100 1200 1800 2000 15 14.3 16.8 22.5 26 40 2000 1100 20 平均单价（元/㎡） 月去化 （套/月） ? 从单价上可以看出，在售楼盘单价明显呈现两个梯队，兰亭山水和万基城市花园两个高品质楼盘为第一梯队，单价集中在

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1800-2000元/㎡，其余楼盘为第二梯队，价格主要集中在1100-1200元/㎡。

? 从单价和去化两个因素对比可以看出，市场的单价敏感度不大，单价对去化速度的影响不大，价格相对较高但品质较好的楼盘去化情况较为乐观。

总结分析：

? 从对比可以看出，06、07、08周口房地产市场价格经历了快速的拉升，总体均价由1300元/平米拉升到目前2300元/平米左右。拉升幅度达到77%。

? 主力总价由15-18万左右达到目前的30万左右。 ? 08年公开或即将公开的项目达到近10个，供给总量将近100万平米，市场竞争开始加剧，主要表现在月销售率出现下降。

? 高价格同高品质相符合，08年的项目品质有一个很大的提升。

——在当地市场，价格并不是决定去化的主要因素，楼盘的品质才是

去化的保证

3.5面积与工期交叉分析

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250230210145150105100959040130120200160150现房近期房远期房5001R2R3R4R复式

上表可以看出，现房面积基本偏大，2室面积基本为105平米，3室面积基本为145平米，4室面积基本为160平米，复式面积基本为230平米；近期房面积基本处于一种回归趋势，2室面积基本为95平米，3室面积基本为130平米，4室面积基本为150平米，复式面积基本为210平米。

3.6客源分析

目前在售项目的客源主要以周口市区的现有居民为主，另外下属各县城的外来定居人员也占据了相当大的比例。结合对在售项目的了解，以下将对本项目的可能的客源导向进行分析和预计。 在售个案客源分析

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