深圳高端写字楼项目定位报告 地产研究院

呈：--------有限公司

深圳某高端写字楼项目前期定位策划报告

地产研究院 2013-11

地产研究院

随着研究的逐渐深入 我们对于项目的感情和信心与日俱增

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地产研究院这是一块非常有价值的土地 他脚踏实地的在CBD以南、香港北岸一步步发展、崛起 作为一个片区，他的经济实力远远的超越了我们的想象 他的地位，一直引领着行业的发展 但谈到形象，他沉默了 渴望的眼神里透着些许无奈

引领

&

超越

!!!

于是乎，我们拍案而起，用激情四射的眼神审视着这个区域 狂热、自信、梦想一刹那间如火山喷发般激烈 我们----要让他的价值另所有人惊叹 已经引领，我们就要让他持续全面引领 已经超越，我门就要让他远远的抛离 因为，在追求“引领&超越”的路上，我们从不曾懈怠！2013-10-19 第3页

地产研究院

的故事老板在花园里养 了一条狗，没事 就带到花园里面 溜一下 同事在花园 里种的蘑菇

Google大厨房

Google的运动室

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地产研究院

的故事办公室里就 像动物园 这是家里的客厅 吗？不是，这是 Google的办公室

工作之余的休闲

竟然还可以游泳

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地产研究院

本项目目标梳理

利润最大化控制风险 提升企业品牌

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地产研究院

保税区项目定位报告项目分析自我解析

宏观大势顺势而为

区域分析价值挖掘

产品定位

市场分析纵揽全局

客户分析有的放矢

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地产研究院

项目分析

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地产研究院 项目经济基础指标项目位置：保税区3号门长平大厦以南 用地面积：18717.004平米 建筑面积：53915平米 土地性质：仓储用地 总 栋 数：7栋(5栋仓储，1栋办公楼，1栋公寓) 建筑层数：6-7层

项目分析

项目体量和规模中等，不具备打造传统意义上顶级产品 的先天条件 土地属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求2013-10-19 第9页

地产研究院 项目四至西： 为一块空地 视线无遮挡

项目分析北： 与长平商务大厦一路之隔 合理楼间距并不影响北面单位采光等

南： 和英达利数码科技园一路之隔

东： 为一栋6层高的物流公司

周围建筑对本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好，缺乏 景观资源，需创造自身特色引起市场关注2013-10-19

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地产研究院 项目地块解析

项目分析

优势： ——仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间 ——容积率<3,属于低密度办公区域，具备打造生态写字楼的条件 劣势： ——项目受各指标限制难以达到传统的“地标”级别的影响力 ——地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求

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地产研究院

宏观大势

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地产研究院 深圳发展远景

城市发展规划

深圳2030的发展目标设定为

“建设可持续发展的全球先锋城”

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地产研究院 城市功能定位

城市发展规划三大功能定位国家级高新技 术产业基地 区域性物流 中心城市 与香港共同发 展的国际都会

国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究与发 展，成为国家级高新技术研究和产业化基地。 区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配 送物流为支撑的区域性现代物流中心。 与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设世界

级的城市“硬件”与“软件”,成为服务内地与世界交往的国际都会。2013-10-19 第14页

地产研究院 未来深圳区域发展战略

城市发展规划

全国层面：辐射内地的桥头堡作用 地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用 深港层面：建设“深港双城”,走向国际市场2013-10-19 第15页

地产研究院 未来深圳核心区的定位

城市发展规划东拓西连，南北惯通，中心强化

保税区位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位；2013-10-19 第16页