房价及宏观调控浅析(8)

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第17 页 始有了快速的下降。

图7-3 北京，重庆两地房价指数变动对比图

如图7-3所示，少数一线城市，如重庆，其地方的房地产价格并没有严重偏离其实际价格，所以其房价的变动呈现出于上海，北京两地不一样的变动情况。

图7-4 北京，秦皇岛两地房价指数变动对比图

如同7-4所示，温州、秦皇岛等作为三线城市，也表现了像北京上海等一线城市的房价价格变动；不过，推动其房价偏离其实际价格的动因不同，温州是由于实体经济的不景气导致温州人大量的闲置资金从收益率较低的实体行业流向收益率炒高的房地产行业；而秦皇岛是由于其良好的地理位置，舒适的居住环境和缓慢的生活节奏等吸引了大量的周边地区如北京，唐山，天津等富人的投资，当然其中也不乏“炒”的因素。

下面让我们从政府宏观调控的具体手段看宏观调控对房价的具体影响： 6.1.1 限购令出台后效果立竿见影

在限购令出台后，各地楼市成交量明显下降，房价也有所松动。

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第18 页 2011年2月16日，北京市发布楼市调控措施“京15条”明确提出，严厉打击楼市投机投资，提高二套房首付和贷款利率，外地人购房须提供5年纳税证明或社保证明。这是国内最严的楼市限购令。3月29日，北京市政府公布的房价控制目标明确提出，今年北京新建普通住房价格与去年相比“稳中有降”。国家统计局公布的数据显示，2011年9月份北京市新建住宅价格环比涨幅为零，这已经是连续4个月北京市新建住宅价格停止上涨，与此同时，9月份北京市二手住宅价格环比下降0.4%。这表明北京高房价的势头受到初步遏制。

限购令出台后，2011年11月中山楼市网签宗数和面积均下跌3成多，跌至今年以来的“谷底”， 根据中山市统计局日前公布的前十个月中山房地产开发数据也显示，新建商品房销售面积连续三个月出现较大回落，1~10月，全市商品房销售面积486.84万平方米，同比增长10.3%，增幅比1～9月、1～8月和1～7月分别回落2.5个、10.1个和12.2个百分点。 6.1.2保障性住房惠民生

改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。

2010年12月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中指出，“十二五”期间要“完善符合国情的住房体制机制和政策体系，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给，基本解决保障性住房供应不足的问题。”2010年保障性住房的建设量达到580万套，2011年保障性住房的建设量增加至1000万套。

加快保障性住房建设对城镇住房供给结构调整、城镇固定资产投资增加、经济增长都产生积极影响。目前城镇保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价房、城市棚户区改造、煤矿、林区、垦区的棚户区改造和危旧房改造，保障性住房在城镇住房供给结构中的比重逐年增加。

截至2011年6月底，全国保障性住房建设开工率已经达到72%，全年开工建设1000万套保障性住房目标有望顺利实现。预计年底将新增600万套城镇住房；按每套平均60平方米计算，将新增保障性住房竣工面积约3.6亿平方米。预计2011年全年保障性住房完成投资大约为1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长约1个百分点。加大保障性安居工程建设力度，增加了中低收入居民住房供给，基本解决保障性住房供应不足的问题。 6.1.3 提存贷利率稳房价

提高贷款基准利率有利于稳定住房价格，从根本上保护购房者的利益；有利于抑制过度投资，促进经济增长方式的转变。

央行加息主要目的是抑制通胀，但中国房地产市场在多重调控政策综合作用下，加息对房地产的也必然带来影响。加息不仅凸显中央进一步遏制房价的决心，也有助于改变房价调整预期。最直接的效果是新增交易量的大幅下滑。减低资产流动性以抑制价格上涨，预期全年房产价值将会有小幅上涨或持平。

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第19 页 6.1.4 征房产税遏制高房价

房地产税除了为地方财政提供资金来源外，还有一个重要职能就是平稳房价、减少资源浪费和环境污染。房产税对高房价的遏制起到一定的间接作用和影响力。

（1）调整房地产市场结构，抑制高端消费。房产税对房地产市场的调控主要表现为对需求的调节，有助于引导消费者合理进行住房消费，引导市场增加该户型住房供给，实现集约利用土地的目标，在一定程度上缓解地价上涨对房价的推动力。开征房产税客观上起到活跃租房市场和扩大供给的作用，缓解房租和房价上涨压力。开征房产税还可以在一定程度上抑制房地产领域的投机行为，使炒房收益下降，降低住房价格过快上涨的可能性，促进房地产市场的长期健康发展。从抑制高端消费的角度看，减少他们对高端住房的需求，进而改变房地产市场的消费和建设结构。

（2）缓解对土地财政的需求，降低土地供应价格。土地价格降低，现行房地产市场供小于求的基本状况将得到一定改变，市场价格走势就会有较大改观。开征房产税虽然很难对市场供求基本面带来重大影响，不会起到直接遏制房价过快上涨的作用，但从长期来看，开征房产税可以缓解地方政府对土地财政的需求，进而扩大土地供应量，降低土地供应价格。

（3）降低投资及其投机炒房者的利润预期。如果房价依然高企，国家很有可能针对自住需求以外的住房征收高额的房产税，让投资或投机炒房者无利可图，增加他们的持有成本。 6.2不利影响

自从对房价进行宏观调控，给全国楼市带来巨大的威力，一线城市有些楼盘甚至出现过零成交的现象。一边是自房地产调控措施出台后楼市“量跌价不降”的僵局，一边是统计数据显示的中国经济增速放缓的现状。若房价大幅下跌会威胁到经济增长，不利于我国经济发展。

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第20 页 第七章 我国房价未来的改革方向

为了解决房地产业中的问题,目前不管是发达国家,还是发展中国家,转轨经济的国家都采用了一种所谓的“混合经济”模式,既有市场调节,又有政府调节。面对刚性的自住需求和日益增长的投资需求,在政府难以同步增加土地供应量的同时，要达到稳定房价的目的,应适当抑制需求,即采取信贷和税收等政策,提高购买的门槛,并加大长期持有房产的成本。 7.1金融信贷方面

我国房地产市场由于受到银行信贷过度支持而导致对房地产泡沫的生成起到推波助澜的作用。目前我国的金融体制尚不健全，在这种情况下，大量抵押贷款进入房地产行业，大大增加了房地产信贷的风险，无论对于房地产业还是银行业本身都是不利的。为了阻止银行信贷非理性流入房地产，遏制房地产价格的非理性上涨，必须完善我国房地产的金融体制。 7.1.1运用差异化信贷政策

通过差异化信贷政策，严格控制银行信贷进入房地产行业，坚决遏制利用银行信贷投资炒房的行为。近几年，房地产价格过快上涨与投资投机需求增长过快密切相关，而投资投机需求增长与银行无差异支持是联系在一起的。银行信贷最初是为了支持消费，满足刚性需求的资金缺口。但后来却被投资投机需求充分利用了。有的投机者利用 …… 此处隐藏：2575字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……