房价及宏观调控浅析(3)

研究背景 研究目的及意义 房价调控的原因 房地产价格的确定及预期在房价上涨中所起的作用 房价上涨的其他原因 成效 不利影响 金融信贷方面 政府方面 房地产市场方面

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第3 页 第二章 文献综述

2.1什么是房地产

房地产是房产和地产的统称。是“房产和地产互相依存的密不可分的有机整体，指土地及定着于土地上的各种建筑物形成的位置不能移动的财产实体以及由此所衍生出来的各种权利和互相关系的总称”。房地产作为一种产品，其特征主要是由其组成物质的自然属性以及由自然属性衍生出来的社会经济特征所决定的，具体体现在：位置固定性和质量差异性；数量有限性和供给稀缺性；产权分割性和权益流动性等。房地产市场与一般市场的特性也不同，如下表所示：

房地产作为一种保值能力强，预期增值能力强的产品，既可以作为住房用来消费，也可以作为一种金融工具用来投资。换言之，房地产既属于实体经济的范畴又属于虚拟经济的范畴。首先，房地产具有耐久性和不动产效应（供给弹性非常小），其次，土地的价格具有不断上涨的趋势，吸引大家对其投资；最后，房地产产品的价格受投资者心理预期的影响比较大。例如消费者总是有种买涨不买跌的心理。 2.2国家的宏观调控及其手段

宏观调控是由经济学家约翰·梅纳德·凯恩斯创立的。宏观调控的定义为国家综合运用各种手段对国民经济总量进行的调节与控制。为什么已经有了市场这一无形的手，还需要政府横加干涉呢？

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第4 页 原因在于市场调节不是万能的。有些领域不能让市场来调节，有些领域不能依靠市场来调节。其次，即使在市场调节可以广泛发挥作用的领域，市场也存在着固有的弱点和缺陷。包括自发性、盲目性、滞后性。最后，宏观调控有利于帮助人们认识市场的弱点和缺陷，保证市场经济健康有序的发展。所以说国家宏观调控是对市场在调节经济活动中的不足所做的补充。

宏观调控有四个目的，分别是充分就业，物价稳定，经济增长，国际收支平衡。 宏观调控的手段包括经济手段，行政手段和法律手段。经济手段中的政策包括税收政策、信贷政策、利率政策、汇率政策、产品购销政策、价格政策、扶贫政策、产业政策等。法律手段的内容包括经济司法和经济立法两个方面。经济立法主要是由立法机关制定各种经济法规，保护市场主体权益；经济司法主要是由司法机关按照法律规定的制度、程序，对经济案件进行检察和审理的活动，维护市场秩序，惩罚和制裁经济犯罪。行政手段指依靠行政机构，采取强制性的命令、指示、规定等行政方式来调节经济活动，以达到宏观调控目标的一种手段。行政手段具有权威性、纵向性、无偿性及速效性等特点。

国家在调节房地产市场的供求关系和价格时，综合全面地运用了以上三种政策的调节方式。

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第5 页 第三章 我国房价发展历程及现状

3.1房价发展历程

? 初步形成时期（1978 ~1991）：1978 年之前的二十多年中， 我国几乎没有房地

产市场， 没有房地产业，只有建筑业。1978 年 9 月，邓小平提出：解决住宅问题能不能路子宽些，比如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。 ? 房地产过热时期（1992~1993）：1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区

骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。 ? 市场调整时期（1994~1997年）：1994年继续1993年下半年的宏观调控。

1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。 ? 培育新的经济增长点时期（1998~2002年）：从1998年开始，随着把住宅业培养

成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。 ? 宏观调控时期（2003~至今）：2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格

大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。 下图为近年来房价走势图：

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图3-1 房价走势图

图中看出，从1998年到2003年，我国房价上涨平稳，03年到10年房价开始飞速上涨，由于08年以前房价调控的影响和08年金融危机，全国房价出现10年来首次下跌，08年至今，房价迅速上涨。 3.2现状

首先是中低收入人群住房难的问题：房价和收入的比，可以衡量房价的高低，一套中等档次住房的价钱除以一个中等收入家庭全年的总收入，比值在3~6之间为合理，即3~6年不吃不喝可以买一套住房，超过6年即说明房价偏高，目前美国为6年，日本为4~5年，而中国的房价明显比正常值要高出许多。房奴，蜗居等网络新词火爆的使用频率反映了当下人们强烈的得不到满足的生活需要，中国人民的幸福感正随着中国房价和中国GDP的高速增长而飞速下降。

其次是贫富差距在我国的愈演愈烈：近些年来，由于房地产价格上涨，作为一种投资手段，其价格不断的被炒高，使有钱的人财产迅速膨胀，普通老百姓则买不起房，同时，很多用于投资的商品房却空置着无人居住，房屋空置率不断上涨，不但造成了资源浪费，更重要的这种不公平深化了阶级矛盾。

购房人群的年龄结构趋于年轻化：2010年8月26号，链家地产、光大银行联合发布《北京市二手房房贷市场分析报告》指出，目前，北京二手房房贷者年龄平均32岁，首套则为27岁；还款压力日增，首套八成房贷平均月还款额达9004元。该报告显示，近年来北京二手房购房人的年龄呈逐年下降趋势，尤其是购房时申请房贷者的年龄从2007年的34岁，一路下降至2010年的32岁，而首套房贷者的平均年龄仅为27岁，购房压力年轻化。统计显示，北京首套二手房房贷者的平均年龄只有27岁，这和日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购