房价及宏观调控浅析(10)

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第22 页 7.2政府方面

7.2.1推进房产税实施步伐

采用累进税率征收房产税，这是调节社会资源、保障人民住房公平、增加国家财政收入、抑制囤房炒房、促降高昂房价的最好办法。2011年1月28日，上海、重庆将同步试点征收房产税。目前我国房地产税收主要集中在三个环节：开发环节、流通环节和保有环节。重庆、上海的房产税改革，主要是对保有环节的税收。在免除多余税费的条件下,加大特有环节税收,实施普遍的按照房屋面积递增的房产持有税,目的是随面积递增而增大长期持有成本,使得买房在资产保值增值方面的不确定性大大增加,改变买房必赚的预期。如尽快出台物业税,可以加大持有成本,使得更多的住房不是用来投资而是用来居住,而随着面积增加而递进式增加纳税额的做法,对于炒家和富人而言,可以在很大程度上消除其以投资盈利为目标的买多房,豪奢房的行为。使他们能够将多余的资金投入到实业中去，对社会及就业都有直接益处。 7.2.2进一步加强保障房建设

（1）加强并规范经济适用房建设：经济适用房是针对住房困难户和低收入家庭保障基本住房条件的重要措施之一，是很多低收入住房困难户家庭对住房条件改善的主要手段。一方面经济适用房的供需矛盾紧张,然而，另一方面经济适用房也存在着与广大低收入贫困家庭谋福利的初衷不和谐的因素。有的经济适用房要价过高、有的经济适用房面积过大或过小、有的经济适用房的区位过偏,交通不便，经济适用房用途“不经济”的现象普遍存在。且目前经济适用房的受益者往往是中高收入阶层，对许多高收入者而言隐瞒现有住房水平，同时取得一张符合规定的收入证明并非难事，而且购房资格的审核由开发商监理，造成大量的经济适用房被富人买走，所以有必要对经济适用房进行规范化管理。

（2）增加廉租房的建设：从当前我国城市住房用地紧张和以后的发展方向来说，廉租房才是我国保障性住房的重点发展对象，作为我国住房保障制度改革的一种过渡性措施，经济适用住房具有一定的时代合理性，发挥了一定的住房保障功能但随着廉租房保障功能的增强，经济适用住房应慢慢退出，各级政府应将原本用于经济适用住房的土地和资金转向廉租房建设，多渠道加快廉租住房的建设

7.2.3 借鉴美国宪法将房价涨幅与官员任免直接挂钩。

地方在调控中动力不足，原因或在于地方利益的考量及其对土地财政的高度依赖。一些地方担心调控可能影响地方经济和财政收入，对如何主动参与调控缺乏考虑和研究。更严重的是，有的地方尝到了土地财政的甜头，他们为获取高额土地出让金，采取种种措施，推高地价，抬高房价，以此换取好看的GDP和政绩。这阻碍了楼市调控的成效。

房价问题是重大的社会问题,是重要的不稳定因素,应是一把手工程。美国宪法最核

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第23 页 心的思想就是分权的思想，在调控房价的时候可以借鉴这样的思想。因为中国各个地区的发展极不平衡，各地的房价变动也各不相同，这就在客观上要求中央不能对房价问题一刀切，一个地区感冒，全国吃药。而每个地方政府熟悉本地区情况，对本地区的房价问题最了解，如果中央政府把控制房价问题的解决权下放到每个地方政府，让地方政府根据本地区房价的涨幅因地制宜的调控房价，治本地病本地用药,方法最简单,效率最高,疗效最佳。这样就让地方政府自律，将地方与中央的利益统一起来了,消除了地方与中央的博弈。同时地方政府的权力大了，责任自然要大，在分权的同时要把房价涨幅与一把手的任免直接挂钩。规定房价的涨幅不能超过GDP增长的一定比例，如果超过就罢免一把手。

7.3房地产市场方面

在房地产供应方面,为遏制房地产开发商囤地捂盘行为，政府可以硬性规定从房地产开发商得到土地的使用权到房地产开发商楼盘开盘不超过特定的时间，超过时间的必须以书面形式向相关机构提够确凿的原因，不能证明是为哄抬房价而故意延迟的，将受到法律的经济制裁。

并且综合运用提醒、告诫、约谈等手段，遏制哄抬房价苗头。通过加大对商品房销售监管力度的方式对房地产开发经营者对政策执行情况进行全面督查的方式。提醒、告诫房地产开发企业一要积极配合政府的各项宏观调控政策；在房地产市场需求方面，健全法律，坚决杜绝投机者价格欺诈行为，杜绝新闻炒作，虚假交易和实际交易炒作行为的发生；建立健全各地区房地产市场价格指数化体系，明晰公开房地产市场的信息；积极配合好相关职能部门的工作，合理作价、诚信经营决不借机哄抬价格。

可以通过和各家房地产开发企业签订诸如《房地产价格诚信承诺书》这样的承诺书制约各开发商的行为，从而规范房地产市场秩序，配合国家的宏观调控政策，稳定我国的房地产价格。

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第24 页 第八章 中国房价究竟何去何从

2008年的政策支持，2009年的房价猛涨，2010年国家的一二轮国家调控直到今年被称为史上最严的房价调控，“国四条”，“国八条”“京十二条”等种种措施其来势汹汹，吓坏了广大中国人民，受了惊的中国人对房价的预期产生了迷茫，不知道该何去何从？下面是中国一些专家，学者和相关人士对中国房价的看法： 郎咸平：房价正在阴跌 未来走势要看政策

2011年10月25日著名学者郎咸平在出席琶洲某商业项目新闻发布会时表示，以上海为例，现在郊区楼盘降价幅度比较大，部分达到30%-50%，而市区基本以二手房为主，房价没有松动迹象，这说明房价正在阴跌。未来房价走势如何，主要是看政府的楼市政策。投资房产，遇到限购令，只能说倒了大霉。

巴曙松：一线城市房价将跌30%

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松2011年11月15日发表研究报告称，基于房地产市场的紧缩调控政策、抑制通胀为核心的宏观环境、加息、信贷控制等多方面因素相叠加，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。

巴曙松认为，开发商应对的主要手段是降价。报告根据城市居民收入可承受能力测算，认为一线城市的平均房价降幅应在20%-30%之间；二线城市则在10%-20%之间；三线城市基本合理，降价空间不大。因此，布局三四线城市将成为开发商的一个选择。 牛刀:市场后续走势

第一阶段，是市场的冰冻时期。将要持续到2011年底，政府将要充当房价下跌的救火队，房价的表现是不涨不跌，个别区域和楼盘将会有开发商降价出逃，炒家开始割肉，但是，房价不会普跌，经济开始滞涨，通胀有所遏制，时间将会持续2012年4月。

第二阶段，政府将会去房价泡沫化。政府开始稳住阵脚，试图恢复经济增长。在2012年5月至10月这半年，房价才会开始去泡沫。这时会有一些便宜的资产投进市场，现金为王；同时，公租房开始启用，租金涨价的历史结束。

第三阶段，房价开始普跌，因为体量巨大，在一年拉平普跌超过20%根本不可能，但是，区域、个盘跌去50%的楼盘比比皆是，房价下跌会持续两三年。这时市场正式进入买点，持续三年左右。95后婚龄到来之时，中国彻底告别高房价。

但是，房价的跌幅因各个城市而异，可各自斟酌。预期时间在2012年下半年到2013年之间，将产生比较好的买点。

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