房价及宏观调控浅析(4)

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第7 页 房年龄亦达到30岁以上。这是不是意味着中国的年轻人更加富有呢？显然不是的。过早的拥有房屋的产权一部分依赖的是父母的力量，而大部分年轻人迫压力不得不成为房奴。这样的提前消费现象在中国普遍存在，前者严重影响当代中国人自食其力的能力，后者使人们的生活压力上升，幸福感丧失。

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第8 页 第四章 房价宏观调控和房价疯长

4.1房价调控的原因

历史上，在许多国家，泡沫经济导致了惨痛的教训，几乎每一次泡沫的破裂都对该国家或地区产生了长期严重的影响。近年来比较为人们所熟知的有日本的八九十年代房地产市场崩盘所带来的“停滞的十年”，以及2008年美国爆发的次贷危机。次贷危机影响范围波及全球，对包括美国在内的全球经济有着深远的负面影响。这些年随着中国房地产市场非理性的发展，其带来的影响主要有以下几点： 4.1.1普通群众买房难

蜗居、蚁族、房奴、裸婚??这几年，这些词汇成了我们生活中随处可见的热门话题，高房价，已经成为了人们生活的“不可承受之重”。面对着持续攀升的房价，最痛苦的应该是普通百姓了。据统计，2011年4月全国新房均价最高的是温州，28474.676元每平方米，其次是上海、北京、杭州等，均价都超过了两万元！且不说收入不足万元的大部分年轻人，就算收入万元以上的人，也要不吃不喝五六十年才能够买房子。当今社会，房奴不可计数，他们每天都背负着重重的房债压力，月收入的40%都拿出来还了贷款。更有中国最贵楼盘“汤臣一品”16万元一平米！生于80前后的这群人，已经或者正在迈入自己独立生活的阶段，是否拥有自己的房子已经成为他们能否独立生活的象征与标签。然而，据调查数据显示，这些人已经成为购房者的主力构成者，年龄25-35的购房者所占比例达到50%以上。

面对目前过高的房价，很多人只能“望房兴叹”了，“我不关心房价了，反正也买不起??”类似这样的话说出了很多年轻人的无奈。但是对于因各种原因迫不得已必须买房的人来说，无疑会给自己的家庭和父母带来一种长期的、沉重的经济负担和精神压力。

4.1.2经济泡沫的产生

一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。

我们把判断房地产泡沫的标准归纳为“五高”，即投资的持续超高增长，消费的持续超高增长，房价持续大幅攀高或持续居高不下，房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。这“五高”之间一般是有很强的关联性的，不仅是高，而且是持续性的“高”。我们所定义的持续标准是连续2年以上。而高或超高的界限大致为：所谓投资和消费超高增长是指房地产投资和消费的年增长率超过GDP增长率的2倍以上；而房价

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第9 页 高一是绝对价位高，二是短期内房价增长过快，房价年均增长达到或接近2位数；房地产投资所占比重高指超过25%以上；房价收入比高是指超过6:1甚至是超过8:1。按以上标准，我国房地产的确出现了泡沫现象，而且在一些地区还比较严重。

中国社科院2010年12月8日发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010－2011）》。报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29．5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%—50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%—30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

房地产行业牵涉众多，房价过高必然带动上下游一系列产品的价格上涨，造成背离经济发展基础的“虚假繁荣”，使经济泡沫化程度加剧。一旦泡沫破灭，后果将不难想象。1991年日本房地产泡沫破灭就是经济陷入长期的萧条和低迷；美国的次贷危机引发国际及融危机阴影也还未散去。前车之鉴，我们应该谨记！ 4.1.3城市中低收入阶层生活负担加重，不利于消费需求的扩大

为了应对持续大幅上涨的房价，城市居民尤其是那些没有房产或居住条件有待改善的中低收入阶层，不得不将收入中的大部分积攒下来用于支付房款或月供。这些购房者一方面要面对巨大的经济压力和精神压力，他们的物质生活水平和精神生活水平的提高都将受到制约；另一方面他们为了节省开支，不得不推迟甚至取消其它方面的生活消费，严重制约了与住房无关产业的消费需求的增加，显然不利于我国通过扩大内需来实现经济的持续增长。

4.1.4房地产泡沫出现，不利于金融市场的稳定

房价持续快速上涨、房地产市场投资不断增长的同时，房屋空置率也不断提高，这些都表明我国房地产市场泡沫的出现。由于房地产业具有投入大、价值高的特点，决定了它与银行的密切关系。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款，建筑公司对项目垫付总投入30%～40%的资金也来自银行贷款，还有至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款，这几项累加，房地产项目中来自银行的资金高达61%。开发与消费环节的资金都严重依赖银行贷款，就意味着风险高度集中在银行身上。一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者，从而危及金融安全和整个宏观经济。 …… 此处隐藏：608字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……