房价及宏观调控浅析(6)

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第12 页 同时出现信贷违约和呆坏账的现象，冲击我国金融体系。 4.3.4政府在房价上涨中所起的间接作用

政府在保障房供给方面的无作为、市场规则制定的不健全、土地资本化经营等方面对房价的上涨起到了间接地作用。

政府在承担提供保障性住房的职责方面做的不够，直接导致了大量的中低收入群体大量的需求得不到满足，市场供应结构的不合理导致房价的高涨。

另外，地方政府作为公共物品的提供者，对土地的提供其目的不是出于提高社会福利水平，而是像经济人一样，最求利益最大化，努力通过各种方式促进土地的增值。这在很大程度上取决于政府的绩效考核制度，单一的以财政经济目标作为地方政府绩效考核标准显然不符合现实要求。

最后，土地归国家所有，在现实中地方政府凭借对国有土地的实际控制而成为城市土地事实上的所有者。土地的垄断供应促使开发商可以不计成本的高价拿地，这些高价，最终还是由最终消费者承担。

除以上之外，地方政府与中央政府之间的博弈，地方官商勾结，行贿受贿都是房价的不断上涨的间接原因。 4.3.5开发商垄断竞争的影响

土地是有限的，因此，房地产开发商对土地采取奇货可居，待价而沽的处理方式，通过囤地，捂盘惜售行为减少供给，从而推高房价。另外，开发商之间的共赢的合作博弈使房地产开发商之间或明或暗的同盟广泛存在，大家一起制定高额的价格，共同剥削消费者剩余的价值。最后，房地产开发商获批一块土地，他们尽量希望将蛋糕做大，小户型不如大户型，豪华型，别墅赚钱多，那么，就多多建设大户豪华的住宅，通过大量宣传，符合消费者偏好的住宅得到出售，企业也获得了更多的利润。 4.3.6金融的过度支持

房地产市场的发展与金融行业的发展密切相关。银行贷款支持为房地产发展提供了最重要的资金来源，同时房地产信贷业务则是银行的最主要业务之一。金融制度是房地产泡沫形成和发展的深层次原因，主要体现在：一，房地产开发商过分依赖银行贷款。由于房地产开发属于大宗交易，开发商一般没有足够的资金，即使有，开发商为了拥有一个良好的现金流也会向银行借贷，开发商一般都有很高的负债率，这样一旦贷款积压在空置房中，企业没有足够的自备资金，就会使贷款的流动性和安全性受到挑战；二，个人购买者，个人投资者，炒房团的资本也来自银行。低的本质上是负的储蓄利率，低贷款门槛使人们大量的通过申请房贷的形式投资于房地产这项保值的产品；三，银行之间的竞争迫使很多商业银行为了投资收益违规操作，一些银行违反国家规定，向“四证”不全的项目发放贷款。有的银行以流动资金贷款替代房地产开发贷款，在开发商自有资金不足项目总投资 30%的情况下发放贷款，也都是违反规定的。有的银行放宽个人住房

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第13 页 贷款条件，降低首付比例，或以个人住房贷款之名发放商业用房贷款，都是违反有关贷款规定的。

综上所述，房价增长过快进而形成房地产泡沫的形成机制如下图示：

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第14 页 第五章 房价宏观调控的政策

针对房地产领域存在的问题,国家连续出台了一系列的宏观调控政策,但是房地产价格的上涨幅度反而远远高于其他各类物价指数的涨幅,房价调控再次成为人们关注的热点。

? 2008年底，国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意

见》，第一部分就提出要加大保障性住房建设力度。加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，是中央政府进一步加强民生建设的重要举措。

? 2009年调控重点是政策扶持，拉动经济，抵御全球金融危机。积极的财政政策和适

度宽松的货币政策，政府4万亿元的庞大投资计划，楼市的一系列救市政策，都在鼓励住房消费。

2010年，我国房地产调控迅速转向，将房地产政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，土地、货币、税收等多种调控措施密集出台，被业内人士称为史上最严厉的宏观调控。

? 2010年1月10日，国务院办公厅和国务院下发了《关于促进房地产市场平稳健康

发展的通知》。要求严格管理二套房贷款，首付不得低于40%；对二套房不再区分改善型和非改善型，一律执行40%首付。

? 2010年4月17日，国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。

要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

? 2010年9月29日，国家有关部委发布紧急通知，要求在房价过高、上涨过快、供

应紧张的城市，在一定时间内要限定居民家庭购房套数。

当天就有多位业内人士断言，史上最严厉调控措施——“北京限购令”或将在全国推广。其后深圳、广州等多个城市陆续公布限购令。2010年9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后更多城市出台限购令，广州限购令也在同年10月15日正式公布。 ? 2010年11月3日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关

于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。

? 2010年，央行分别于1月18日、2月25日、5月2日、11月10日、11月19日连

续五次提高存款准备金率，大型金融机构目前的存款准备金率已达到18.00%的历史高位；分别于10月19日、12月25日连续两次提高一年期存贷款基准利率，每次分别上调0.25个百分点，一年期存贷款基准利率分别上升至2.75%和5.81%。

2011年宏观政策将突出“调结构、控通胀、促转型、惠民生”的总体基调。继续实施稳健的货币政策和积极的财政政策。注重政策的灵活性和延续性，更加重视经济增长的质量和效益，将物价水平保持在可接受的范围，防范日益增加的金融风险，切实提高人民生活水平。

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第15 页 ? 2011年1月26号，国务院办公厅再次公布被称为最严厉调控政策的“新国八条”。 （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。

（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。 （四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 …… 此处隐藏：959字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……