房价及宏观调控浅析(5)

4.1.5阻碍我国城镇化进程

在城里人都望而生畏的房价面前，农民要想在城市具有其所，更是难上加难。高房价无疑成为农村人口进城的“高门槛”，甚至成为比户籍制度更大的“围墙”，阻碍着农民进城的脚步。加快城市化进程是我国经济结构调整的重要内容之一。但房价过快过高

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第10 页 的上涨，无形中提高了农村人口向城市迁徙的门槛。如果没有了这个门槛，中国城市化的进程就有可能大大提速。 4.1.6影响社会公平

房价的飙升使开发商获得巨额财富，也使那些收入高、买房早、买得多的群体财富增长加速，而其他一些群体则被挤出住房市场，从而使本来已经存在的贫富差距和各阶层间差距拉大，引发了社会情绪的焦虑，成为造成社会不和谐、不稳定甚至加剧社会矛盾的重要因素。不仅如此，在福布斯中国富豪榜上，这两年新晋的富豪无一例外地都是房企老板。他们大多通过在香港H 股上市一夜暴富。而跟这些富豪相比，普通群众辛辛苦苦的工作可有时连首付都付不起。九三学社曾经提出，房价过高已成为影响我国经济健康发展和社会和谐的一个突出问题，不但抬高了城市商务成本，降低了竞争力，而且扩大和加剧了社会贫富差距，成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。

正是以上这样不良因素的影响迫使中国政府多年来不停地对房价进行宏观调控以弥补市场的不足。

4.2房地产价格的确定及预期在房价上涨中所起的作用

房地产非理性繁荣意味着房地产的市场价格已经远远偏离了房地产的基础价格，市场价格已经到了普通人无法承受之重。那么，房地产市场的价格是如何确定的呢？

下面具体说一说房地产的定价：

房地产价格=房产的现值（30%） +利润+地产的预期现值（30%）+税收（10%）+其他费用

随着房地产被作为一种投资对象越来越受到人们的关注时，其作为虚拟资产的特性就越明显，即价值受人们对未来收益的预期影响越大。其建筑成本对其价格的影响并不是很大。

房地产市场价格非理性上涨有相当一方面原因正是人们的这种预期。具体表现为，房地产作为不动产，由于土地的稀缺性，国家垄断性，以及开发商的垄断竞争，在短期能够向市场提供的数量是有限的，即房地产市场的供给曲线是陡峭的，当人们认识到这种稀缺性并且现实感受到这种资产不断上涨的趋势，交易者就会关注这种资产并投资，于是价格上涨。由于资产供不应求，价格迅速上涨，进而形成房地产市场会进一步上涨的预期，当预期在现实市场中得到验证之后，这种反馈信息会使交易者进一步预期价格上涨，从而导致价格的循环上涨。此外，人们的从众心理会放大这种效应。以至于房地产的价格离基础价越来越远。房地产的非理性繁荣让房地产资产持有者觉得拥有的财富在迅速膨胀，由此产生财富增长的幻觉，财富幻觉进一步刺激交易者投资和消费者购买。 4.3房价上涨的其他因素

房地产价格的非理性膨胀的原因是多方面的；下面整合多人的观点对其概括的统计下：

东北大学秦皇岛分校金融学结课论文 第11 页 4.3.1一般的推动因素

城市化进程中由于物资稀缺性导致的房地产生产成本的增加，包括由于运输成本增加，建筑材料成本增加，人工成本增加等因素。房地产生产成本增加，房价自然会随之提高。再有，国家GDP增长，也会促进房价上涨：例如，上海市2010的GDP是14900.93亿元，比上一年增长了8.2%，而它2010年11月的房价是23401元/平方米，比7月上涨了13.42%。全国各地的房价跟GDP大致都是同期增长。正因为GDP的增长，房价也就有了一个上涨的助力，所以房价上涨是一个必然规律。但很明显，现在的房价上涨幅度远大于GDP的增长，所以引起房价疯长并不是只有这一因素。

中国未来几年的经济发展即GDP保持连续增长 4.3.2被放大了的住房消费需求

由于城市化进程的推动，生活水平的提高，人们对房价的预期等确实会让消费者对房地产的需求增加，但是这个有效的需求被人为地放大了。导致放大的因素主要有两个：中国人传统的住房观念和消费偏好以及宽松的信贷政策。

中国传统的住房观念和消费偏好会导致需求错位。需求错位指的是我国城市居民购房心理特点与符合自身条件和能力的真实需求存在一定错位。具体表现为人们偏向于选择购买面积与户型相对其实际收入水平偏高的住宅，住房的购买和使用者往往是年轻人，他们没有钱，或通过提前消费，或通过“啃老”的形式拥有住房。因为中国传统的观念认为家庭的构成中住房是必不可少的一部分，住房的有无直接关系到一个家庭是否幸福。甚至住房的有无直接关系到婚姻的成败。此外，政府也在其中起了很大的作用，中国现有住房政策本质是要中等收入甚至更低收入的群体都去购房，由此导致购买需求不现实扩张。目前我国城市居民的住房自有率接近90%，位列世界第一，而在国外发达国家如美国才仅为68%，英国56%，欧洲等其他发达国家是30%至50%，大大低于我国。光鲜的数据显示我们都有房子住了，我们都很“幸福”了，但是大多数中低收入的人却成了真真正正的“房奴”。所以中国政府政策以及中国人民传统的住房观念都有待于中国政府去调整。

4.3.3疯狂的房地产投机行为

个人投资行为大多数是非专业的，非理性的，从众的。另外，群体性投资行为（俗称炒房团）的产生，使他们拥有大量的足以操纵市场的资金，炒房团通过钻市场规则不健全的空子，利用新闻炒作，进行虚假交易和实际交易炒作，造成市场活跃，发展势头良好，房价持续上涨的假象，不断炒高房价。其次，人民币升值，房地产市场存在的高额利润吸引大量的热钱进入中国。

国际热钱的流入中国是贻害无穷的，它具有快进快出的特点，热钱的大量涌入，造成房地产价格的上涨，相应的提高了银行抵押房地产的价值，但相应的信贷风险也被增长的价值掩盖，银行业会向市场提供更多的贷款，然而一旦热钱预计中国房地产价格增长将要封顶，热钱跟风大量撤离中国，房地产价格将会猛地下跌，银行的资产价值下降，