世纪彩城商业策划及营销执行方案 - 图文(7)

本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

2、返租的相关技术参数如何确定？

1）返租基础年回报报率：8%；

2）返租年限：依据南座裙楼社区型商业主力店的承租年限而定，通常为10年—15年。 3）返租基础年回报率确定的依据：

◎依据租金抵月供的基本投资原则，当年投资回报率为7.91%时（未考虑任何税费的情况下），投资者才能达到租金和月供之间的损益平衡点。

以一间铺位总价10万元计算,付款方式为6成10年按揭,则其月供款为：100000×60%×（109.82÷10000）=658.92元，年供款为658.92元×12=7907.04元。若要达到投资损益平衡的基本要求，则其年租金回报也至少应为7907.04元，其年投资回报率为7907.04元÷100000元=7.91%

◎返租年回报率8%是我国商业用房销售市场普遍采用的营销参数，这点已经在商业销售的实践过程中为广大投资者所广泛接受。

3、“世纪彩城商业有限公司”组建要求——增强投资客投资信心的客观需要

通常来讲，接受返租销售模式的投资客其投资信心来源有两点：1）商场主力商家的背景实力及经营业绩；2）返租/包租执行机构的背景实力及诚信度。

就本项目而言，通过引进有实力、经营业绩佳的社区型主力店，第1）点要素即基本可以得到解决。

而第2）点要素则从根本上取决于“世纪彩城商业有限公司”的企业背景和经济实力，所以，这也就关系到了该商业公司的具体

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组建原则：

1、商业公司必须具有雄厚的经济实力或固定资产； 2、商业公司必须具有良好的社会口碑和诚信度；

3、商业公司必须与“世纪彩城”开发企业具有密切关联。

因此，依据这一原则，我司认为“世纪彩城”必须依照如下架构来组建：

1）由世纪彩城发展商出资组建商业公司，在组织运营上，须保持二者法人主体的统一；

2）在实现预期销售收益的基础上，发展商必须拥有部分自留物业，与小业主/投资者实现风险共担，以增强其投资安全感； 3）为了充分保障投资客的投资信心，发展商自留物业在15年返租期内原则上不对外出售套现。

4、营销执行过程中所涉及到的相关营销文本及法律文件

◎“世纪彩城商业增值卡”实施文本

NO.1

“世纪彩城商业增值卡”申领须知

尊敬的客户：

“世纪彩城”商场总建筑面积约2.5万平方米，整体规划设计为服务于世纪彩城及其周边住宅小区居民日常生活消费的社区型商业。

为了帮助您更好地实现对本项目商铺的认购，我司现就“世纪彩城商业增值卡”的相关申领须知说明如下。同时,基于充分保障您的相应购铺优先及优惠权益起见，望您对此《申领须知》予以认真阅读，若有疑问，可直接向策划代理公司销售人员现场/电话咨询。

1、本卡为“世纪彩城”商场购铺优先及优惠权益卡。

2、本卡认购条件：您若有意认购“世纪彩城”商铺，须填写“世纪彩城商业增值卡”申领信息登记表，并缴纳购铺诚意金2000元人民币，方可申领一张“世纪彩城商业增值卡”（申领增值卡数量不限，但一张增值卡限购商铺2间）。就此，我司财务部门将向您出具收款收据。

3、本卡优惠权益细则：

※若您认购了“世纪彩城商业增值卡”，自认购该卡之日起，至商场正式发售前一日止（含正式发售前一天，不足一天的均以一天计），该卡每天均可自行增值一定金额，可累计，最长增值期限为30天，具体增值标准参照下表：

铺位总值 10万以下（不含10万） 10—20万（不含20万） 20—30万（不含30万） 30万以上（含30万）

※若您最终购买“世纪彩城”商铺，则除可享有正常购铺折扣优惠外，“世纪彩城商业增值卡”最终累计的金额及购铺诚意金还可冲抵相应购铺款（不可兑换现金）；若您放弃购买行为，则2000元购铺诚意金可以无条件全额返还，累计增值金额自行失效。

※本卡增值金额的具体办理流程：在“世纪彩城”商场公开发售后，若您已缴纳足定（10000元/套），我司将全权委托策划代理公司——武汉市涛益地产顾问有限公司向您出具“世纪彩城商业增值卡”增值券，该券由策划代理公司臵业顾问填写该卡有效起止日期，累计增值金额以及您所认购的铺位号，然后须经策划代理公司及发展商双重审核无误后方可视为有效。

该卡累计增值金额具体冲抵时间为您在《“世纪彩城”商铺认购协议书》所约定的期限内来换签合同时凭该券予以办理。 4、本卡优先权益细则：

凡认购了“世纪彩城商业增值卡”的客户，才能在公开发售前三天内拥有对“世纪彩城”商铺的优先购买权益（先到先得）。 5、本卡申领认购时限：自“世纪彩城商业增值卡”公开认购之日起，至商场正式发售前一日止（含正式发售前一日）。 6、遗失处理：若客户不慎将“世纪彩城”商业增值卡遗失，均可凭本人有效证件或凭证到“世纪彩城”销售中心申请补办，原增值优惠予以保留。

7、本卡使用细则最终解释权归属我司所有。

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增值金额 200元/天 300元/天 400元/天 500元/天