世纪彩城商业策划及营销执行方案 - 图文(5)

V.S.

为此，综合上文对本项目商业机会点和突破口的分析，以及本项目最终成功实现销售的营销模式要求，我司建议将本项目商业整体定位为：

社区型超市（商业主力店）+餐饮/娱乐功能性主题店＋临街精品街铺。

其中：商业主力店（约11800㎡）：功能性主题店（约12000㎡）：临街精品街铺（约1500㎡）=45%：

49%：6%.

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§4：商业营销执行

一、租售区间

租售区间确定的原则：

1）鉴于“街铺好过商铺，商铺好过商场”的营销实践经验，在租售区间的划定上，首先应考虑到在不增加营销风险及资金压力的情况下，优先考虑将位臵好、价值高的临街商铺划分为独立的铺位对外直接销售，从而实现商业价值的最大化；

2）返租销售区的划定必须综合考虑返租的实际年限以及商家的承租年限，务必在二者之间找到时间上的一致性，从而理顺解决投资者与经营者之间的关系；

3）返租销售区面积应小于等于社区型超市主力店的承租面积，以保障返租条件的实现；

4）发展商自留出租区的取舍须服从于独立商铺直销区及返租销售区划定的实际需要，并放在最后予以划定。

（一）独立商铺直销区：南北两座裙楼临中北路及商住楼住户大堂的部分商铺（详见附图1：一层商业业态规划平面示意图）。 （二）返租及返租销售区

1）返租区：南座裙楼社区型商业主力店承租面积（详见附图1、2、3）。

2）返租销售区：具体返租销售面积的数量确定，须本着发展商返租零风险的基本前提，并根据全部商业（除直销的临街独立商铺外）的承租租金、返租回报率等综合因素所能支撑实现的销售面积来予以确定。 （三）自留出租区：除独立商铺直销区、返租销售区外的其他所有商业面积。 附：本项目商业业态招商方向性建议

1）社区型超市（商业主力店）：南座裙楼1F—3F（除临中北路划分出部分独立精品店及洋快餐外，其余均为主力店经营场所）整体规划为超市，如：武汉中百仓储、武商量贩、深圳新一佳、深圳万佳等。

备注：在社区型超市的招商对象选择方面，我司认为应综合考虑三点因素：A、该商业机构的实际经营能力；B、

该商业机构的品牌效应；C、考虑到武汉市民的消费心理习惯及武汉商业市场的实际情况，该商业机构最好是武汉本土知名商业品牌。

综上所述，我司认为，为了通过引进商业主力店以更好地增强投资者投资信心，以及确保返租销售成功实现起见，本项目商业主力店招商对象的最佳选择方案为：引进在武汉市民中接受认同程度非常之高的“武汉中百仓储”，其它招商对象则应作为候补方案。

2）餐饮/娱乐功能性主题店

A、主题特色酒楼：北座裙楼1F—3F（如：小蓝鲸、三五醇、太子轩等）。 B、其它功能性配套：

◎北座裙楼临中心广场1F—2F部分：主题洋快餐（如：肯德基、麦当劳、必胜客等）。 ◎南座裙楼临中心广场1F—2F部分：主题洋快餐（如：肯德基、麦当劳、必胜客等）。

◎南座裙楼4F临中心广场部分（可结合4F屋面花园将咖啡厅的部分功能空间延伸到室外）：主题休闲咖啡厅（如：上岛咖啡等）。

3）临街精品街铺：

◎南座裙楼1F临中北路部分，但须预留1F—3F社区型商业主力店的主要出入口；

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◎北座裙楼1F临中北路部分，但须预留1F—3F主题特色酒楼的主要出入口。 ◎北座裙楼1F临社区主入口及商住楼入户大堂处。 附图1：一层商业业态规划平面示意图

附图2：二层商业业态规划平面示意图

附图3：三层商业业态规划平面示意图

附图4：四层商业业态规划平面示意图

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二、租售方式 1、销售方式：

1）独立商铺直销区：依据经营的实际需要，划分为独立的铺位带产权对外发售，发展商获取销售收益，而购铺者则自负盈亏，风险自担。

2）返租销售区：

◎在该区域经营业态及商业动线全部划定后，再依据降低投资门槛、易于灵活组合的原则，尽可能地将该区域铺位划小，然后带产权对外采取15年返租销售的形式予以发售；

◎业主的投资收益由发展商予以保障，业主只须考虑投资收益，而不须承担投资风险；

◎业主在购买返租销售区商铺后，在换签买卖合同时，还必须同时与返租执行机构——商业公司签署《委托经营协议》，即委托商业公司在15年内对其所购买的商铺实施统一经营、统一管理，即实现业主投资收益权、商铺所有权与商铺使用权、经营权的完全分离。 2、招租方式：

1）依据商业整体的业态规划设计，对招租区域的商业动线进行划分，并在此划分的基础上，根据各业态的实际经营面积需要，划分商业招租铺位分割图；

2）成立招商工作组，并组织相关招商物料（如：招商书、招商基础租金等），然后根据商业业态设计方案，进行定向招商。

三、促销方式

（一）内部认购期发行“世纪彩城商业增值卡” （二）15年返租，一次性返还前3年租金收益

（一）关于“世纪彩城商业增值卡”： 1、什么是“世纪彩城商业增值卡”？

“世纪彩城商业增值卡”即世纪彩城商场购铺优先及优惠权益卡。 2、为什么要发行“世纪彩城商业增值卡”？

1）针对市场竞争对手面市所可能导致的潜在客户分流现象，通过优先及优惠购买权益，提前锁定目标意向客户； 2）通过增值的优惠措施，让客户产生提前享受到商业投资收益的喜悦，以强化其最终购买决定； 3）为商场公开发售时实现“井喷”效应广泛积聚人气。 3、“世纪彩城商业增值卡”优先权益具体如何体现？

凡认购了“世纪彩城商业增值卡”的客户，才能在公开发售后的前三天内拥有对世纪彩城商铺的优先购买权益。

也就是说，在公开发售前并不针对“商业增值卡”进行一对一的铺位认购，而是采取开盘后的三天时间内“先到先得”的操作手法，造成抢购效应。

4、“世纪彩城商业增值卡”优惠权益具体如何体现？

1）增值区间：以每一天为一个增值区间；

2）增值标准——按所购买的单个铺位总值，分为4个档次；

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3）增值卡增值优惠时间段：自商业增值卡公开派筹认购之日起，至商场正式发售前一日止。 5、“世纪彩城商业增值卡”如何认购？

1）臵业顾问向客户出示“世纪彩城商业增值卡”申领须知；

2）臵业顾问指导客户填写“世纪彩城商业增值卡”申领信息登记表； 3）臵业顾问指导客户填写“世纪彩城商业增值卡”客户申领确认单；

4）臵业顾问引导客户到发展商财务处缴纳2000元“世纪彩城商业增值卡”认购诚意金； 5）发展商财务向客户出具“世纪彩城商业增值卡”认购诚意金收款收据；

6）臵业顾问向客户出具“世纪彩城商业增值卡”客户申领确认单客户联及“商业增值卡”。 6、“世纪彩城商业增值卡”实施过程中的几个主要时间节点？

1）“商业增值卡”派筹信息正式发布时间；

——尽可能简明扼要地介绍“商业增值卡”及“世纪彩城”商业情况； ——登记来电咨询客户联系电话。 2）增值卡正式公开派筹日期； 3）增值卡增值接受办理截止日期； 4）商场开盘前3天——优先选铺时间；

5）合同换签时间（即：增值卡增值优惠冲低兑现时间）。 7、“世纪彩城商业增值卡” …… 此处隐藏：1885字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……