世纪彩城商业策划及营销执行方案 - 图文(11)

2、如果甲方违反本协议第四条第2项约定，不按时提供相关证件或不协助乙方办理相关证照手续的，逾期在30天内的，则每逾期一天，甲方须赔偿乙方和转租之承租方的损失（含可得利益之损失），逾期超过30天的，则视为甲方恶意解除委托，乙方有权按本条第3项作出处理。

3、双方特别约定，如甲方违约解除委托的，则甲方除应退还乙方已付的全部收益金，并以已收收益金为基数，自甲方收取收益金之日起计至甲方违约之日止，每日按万分之二向乙方支付利息外，因甲方违约造成乙方和转租之承租方的损失（包括可得利益之损失），亦概由甲方承担赔偿责任。

第十二条：如本协议在履行过程中发生争议，可由双方自行协商或通过他人协调解决，协商调解不成，任何一方均可向人民法院起诉。

第十三条：本协议自双方签订之日起生效。

第十四条：本协议一式叁份，委托人、受委托人、发展商各执一份，具同等法律效力。

委托人（甲方）签章： 受托人（乙方）签章： 法定代表人： 法定代表人： 法定委托代理人：

签订时间： 年 月 日 签订时间： 年 月 日

NO.3：合同换签备忘录 -------------------------------------------------------------------------- 世纪彩城

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客户签约合同备忘录（商铺）

编号： 分类：产权式商铺、直销区商铺 认购号： （认商）字第 号 合同编号：房（商）字第 号 时间： 年 月 日 客户姓名 身份证号 工作单位 通讯地址 居住地址 传呼机 手机 邮政编码 住宅电话 单位电话 性别 年龄 职业 认购铺号 增值卡优惠金额 8%计年收益金 面积 优惠后购入物业总价 特惠后合同总价 认购书折后认购总价 优惠后合同单价 特惠后合同单价 付款方式 一次性 按揭 特惠一次性 特惠按揭 首期应付款金额 首期应付款时间 首期款占合同总价的比例 一次性付款的余款金额 一次性余款应付款时间 一次性余款占合同总价的比例 按揭贷款金额 按揭计划办理时间 按揭款占合同总价的比例 臵业顾问： 代理公司值班经理： 销售部： 财务部：

湖北 公司 TEL： FAX：

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◎备忘录内容填写说明：

1、认购书折后认购总价：以认购协议书中4种付款方式的a条款约定的折后总价为准。

2、优惠后购入物业总价：扣除增值卡优惠金额后的认购书折后认购总价，该总价即物业实际成交的销售额，是计量客户基础收益金和销售代理费的唯一标的额。

3、优惠后合同单价：即物业实际成交的销售单价，该单价仅为非特惠付款方式所签署的商品房买卖合同里的单价审核所用。 4、8%计年收益金：即优惠后购入物业总价*8%；

5、特惠后合同总价：即销售期内的销售收入=优惠后购入物业总价*76% ，其用途为签署特惠付款方式的商品房买卖合同里的计量总价所用。

6、特惠后合同单价：用途为签署特惠付款方式的商品房买卖合同里的计量单价所用。 7、首期应付款金额：即优惠后购入物业总价*40%；

8、首期款占合同总价的比例：填写商品房买卖合同的附件里所用，特惠付款方式该比例=首期应付款金额/特惠后合同总价。 9、一次性付款的余款金额：填写商品房买卖合同的附件里所用，特惠一次性付款方式的余款金额=优惠后购入物业总价*36%； 10、一次性余款占合同总价的比例：填写商品房买卖合同的附件里所用，特惠付款方式该比例=特惠一次性付款方式的余款金额/特惠后合同总价。

11、按揭贷款金额：填写商品房买卖合同的附件里所用，特惠按揭付款方式的贷款金额=优惠后购入物业总价*36%

12、按揭款占合同总价的比例：填写商品房买卖合同的附件里所用，特惠付款方式该比例=特惠按揭付款方式的贷款金额/特惠后合同总价。

13、首期应付款时间：签署认购协议书后20个工作日。

14、一次性余款应付款时间：签署商品房买卖合同后20个工作日。 15、按揭计划办理时间：签署商品房买卖合同后90日内。

◎签署商品房买卖合同需审核的备忘录参数：

1、特惠付款方式：认购铺号、面积、特惠后合同单价、特惠后合同总价、首期应付款金额、首期款占合同总价的比例、一次性付 款的余款金额、一次性余款应付款时间、一次性余款占合同总价比例、按揭贷款金额、按揭款占合同总价的比例、按揭计划办理时间。

2、非特惠付款方式：认购铺号、面积、优惠后合同单价、优惠后合同总价、首期应付款金额、首期款占合同总价的比例、一次性 付款的余款金额、一次性余款应付款时间、一次性余款占合同总价的比例、按揭贷款金额、按揭款占合同总价的比例、按揭计划办理时间。

◎签署委托经营协议书需审核的备忘录参数：

1、特惠付款方式：认购铺号、面积、优惠后购入物业总价、特惠后合同总价、8%计年收益金。 2、非特惠付款方式：认购铺号、面积、优惠后购入物业总价、8%计年收益金。

§5：本项目商业营销经济分析

根据初步测算，独立商铺直销区建筑面积约为1200㎡，若以销售均价15000元/㎡计，则其可实现的销售金额为：1200㎡×15000元/㎡=18000000元。

本项目商业总面积约为24990㎡，暂定以25000㎡计，则除去独立商铺直销区后的商业面积为：25000㎡—12000㎡=23800㎡。该部分商业面积的租金暂以30元/㎡〃月计算，则其年租金收益为：23800㎡×30元/㎡〃月×12月=8568000元。

现初定基础投资回报率为8%，则该部分商业面积的年租金收益可支撑实现的返租销售金额为：8568000元÷8%=107100000元。 暂定返租销售区（主力店承租区）销售均价为10000元/㎡，则该部分商业面积的年租金收益可支撑实现的返租销售面积为：107100000元÷10000元/㎡=10710㎡。

因此，发展商自留出租区的面积为：23800㎡－10710㎡=13090㎡。

若以本项目商业建安成本3500元/㎡计，则其总投资成本为：3500元/㎡计×25000㎡=87500000元。

综上所述，我们可以得出发展商在本项目商业营销中的收益构成状况为： 1）实现的直接销售金额：107100000元＋18000000元=125100000元。 2）直接销售利润（未扣除税费）：125100000元－87500000元=37600000元。

3）自留物业：13090㎡（15年后可继续出租收取租金收益，也可到银行作为抵押物抵押贷款，同时还可变现销售）。

4）非主力店承租区招租租金差价（如：主力店承租区整体承租租金为30元/㎡，要保障返租目标的实现，非主力店承租区也须保障30元/㎡的租金，而非主力店承租区实际招租租金为40元/㎡，则发展商还可额外获得非主力店承租区10元/㎡的租金差价）。

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