世纪彩城商业策划及营销执行方案 - 图文(6)

2、促销方式的操作形式：

3年24%的一次性投资回报返还金额直接从6成按揭款中予以相应扣除，也就是说投资者的购铺付款方式由6成10年转换为36%购铺款10年银行按揭。

参考案例：

1）正常按揭付款投资案例（6成10年）：

铺位面积 10㎡ 销售单价(暂定) 10000元/㎡ 总价 100000元 首期款（40%） 40000元 按揭金额（60%） 60000元 月供款 659元 月投资回报金额 666元 1—10年 月投资收益 7元 11—15年 月投资收益 666元 2）一次性返还3年收益金按揭付款投资案例（10年按揭）：

铺位面积 10㎡ 销售单价 (暂定) 10000元/㎡ 总价 100000元 首期款 （40%） 40000元 一次性返还3年收益金 按揭金额 （24%） （36%） 24000元 36000元 月供款 395元 月投资回报金额 666元 4—10年 月投资收益 271元 11—15年 月投资收益 666元 3）一次性返还3年收益金按揭付款年实际投资收益（静态测算，不考虑铺位升值因素）

铺位总价 投资金额 首期款 15年内总投资收益 15年内客户实际投资金额 【=投资金额－（4—15年现金收益）】 —8504元 15年内客户实际投资收益 （=黄金旺铺1间价值－15年客户实际投资金额） 108504元 1—3年月供款总额 黄金旺铺1间 4—15年现金收益 100000元 62724元 100000元 40000元 14220元

四、营销推广

1、营销推广的核心指导思路：

1）内部认购期，以主力店的商业品牌及产权式商铺投资形式的概念推广为导向，全面强化投资者对主力店商业品牌及产权式商铺投资形式的市场认知程度（即：概念导入期）；

2）公开发售后，以“全民投资、全民买铺”为营销推广导向，全面强化本项目产权式商铺的投资价值（即：产品导入期）。

2、产权式商铺营销推广的基本理念：

1）概念导入期：

◎没有统一的经营管理，商铺投资回报谁来保障？ ◎是不是有了人流量，商铺投资就有保障？

◎没有专业的商铺投资经验，谁来对你的财富负责？ 2）产品导入期：

◎发现未来财富，对风险说“不”。

◎我们需要的是一部赚钱机器，而不是将自己变成赚钱机器。 ◎收益上天，风险落地。 ◎成就中产者的富豪梦。

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五、营销执行中需解决的若干限制性问题

1、谁来执行返租？

组建商业公司——实现返租的客观要求。

通过组建商业公司的形式，将本项目商场返租/包租销售的执行主体由“房地产开发企业”转变为“商业管理机构”，从而规避国家房地产政策法规中有关房地产开发企业在商品房销售中不得采取或变相采取返本销售和包租的政策壁垒（参见备注）； 备注：

◎《商品房销售管理办法》（2001年3月14日经建设部第38次常务会议审议通过，建设部部长俞正声4月4日签署88号部令发布，自2001年6月1日起施行）第六章“法律责任”第42条规定房地产开发企业不得有以下行为：

（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；

（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的。 ◎《商品房销售管理办法》第七章“附则”第45条规定：