杭州_宁波_温州房地产市场的比较分析_周灵雁

第19卷第1期 温 州 大 学 学 报 2006年2月

of Wenzhou University Feb, 2006 Vol 19, No 1 Journal

杭州、宁波、温州房地产市场的比较分析

周灵雁

(上海师范大学旅游学院，上海 200234)

摘 要：首先简述了杭州、宁波和温州房地产市场的发展现状，同时对三地的房地产投资、市场供求

情况进行比较，并通过房价与人均可支配收入的涨幅比来测算三地居民对房价的承受力水平，最后为

三地房地产市场发展的不足之处提供建议。

关键词：房地产；房地产投资；市场供求；市场承受力

中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1008-309(2006)01-0024-05

在连续多年保持高速增长的发展态势下，浙江的房地产市场开始进入一个关键时期。一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要，对相关行业的拉动作用也越来越明显；另一方面房地产市场发展的“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现。杭州、宁波和温州不仅是浙江省经济发展速度最快的三个城市，同时也是领跑全国房价迅速上涨的三个重要城市，三地房地产市场的发展态势也各有其特点。本文试想通过对三地房地产市场的各个因素进行比较分析，找出三地中房地产市场发展相对较为成熟和健康的城市，同时也在比较中找出各自的不足，为其提出一些有益的建议。

一、杭州、宁波、温州房地产的市场现状阐述

杭州、宁波和温州不仅是浙江省经济发展水平最好的三个城市，同时也是带领浙江乃至全国房价迅速上涨的三个重要城市：杭州作为浙江省会城市，房价已保持了12年只涨不跌的态势；宁波2000年以来房屋销售价格涨幅已连续三年居全国35个大中城市之首；而温州市的房价在雄厚的民间经济和部分炒房者的带动下也是持续增长，2004年房价水平首次超过杭州，成为浙江省房价最高的城市。

随着中央及地方政府调控房地产市场政策力度的加大，尤其是今年土地政策、信贷政策、汇率变化、利率变化和规范市场交易行为、开征税费等一系列政策措施的出台，致使全国各城市的房地产市场受到不同程度的影响，三地房地产市场也出现了不同的景象：杭州的商品房及二手房市场的成交量都有明显回落，市场观望氛围浓重；宁波市房价快速上涨势头已逐年得到控制，受宏观政策的影响，今年前4个月累计实现房地产投资额69.8亿元，与去年同期的增幅相比，回落达59.7个百分点，回落幅度居15个副省级城市之首；温州市房地产开发过热、房价上涨过快的势头得到有效遏制，房地产销售价格环比增幅明显回落；房屋租赁价格运行平稳；土地交易价格开始趋向理性回归。从三地的比较看来，温州市在今年一季度的房屋销售价格同比指数和销售综收稿日期：2005-09-09

作者简介：周灵雁(1981-)，女，浙江衢州人，硕士研究生，研究方向：城市土地利用与投资环境分析研究

周灵雁：杭州、宁波、温州房地产市场的比较分析 25

。 合价格仍然最高，杭州位居其次，宁波则仍保持在三地中相对较低的价格[1]（见表1和表2）

表1 2005年一季度杭、宁、温房屋销售价格同比指数(%)

项目名称

总计

商品房

商品房住宅

商品房非住宅

二手房

二手住宅 地区 杭州 宁波 温州 115.8 116.5 117.5 112.3 二、杭州、宁波、温州房地产历年投资情况比较 杭州的房地产开发投资这几年一直十分火热，投资额总量也一直高居全省第一。2004年，三地的房地产开发投资涨幅水平都113.8 111.6 113.4 111.5 112.4 111.4 115.9 111.7 114.9 111.9 113.0 114.0 2000年以来，杭州在三114.8 开始出现下降趋势。118.3 地中的房地产开发投资涨幅相对较为平稳，资料来源：参考文献[1]

表2 2005年一季度杭、宁、温房屋销售综合价格

项目名称

商品房住宅

普通住宅

多层住宅

高层住宅

二手住宅 地 区(元/平方米) 杭州 宁波 温州 7392.3 7505.5 6816.7 8263.9 8778.2 跌幅也不大；宁波在2001年以来涨幅一直保持在45%的高位上，而2004年也下跌了16个百分点；而温州，自2001年来房地产开发投资幅度就一直呈下跌趋势，从2001年的58.7%跌到2004年的5%；下跌了足足50 多个百分点。从总额上看宁波的房地产开发投资额虽然不及杭州，但涨幅一直保持高位，虽然2004年开始涨幅有所跌落，但也仍保持了30%的高速，居于三地的首位；

而温州的房地产投资非常不平稳，呈现出逐

年缩水的现象，一方面是宏观调控下，银行5380.6 6212.4 5594.9 6019.8 4606.0 4844.9 7026.9 7058.8 7589.8 5797.6 资料来源：参考文献[1]

贷款收紧的结果，另一方面，也可以看出温州的房地产投资投机性比例大。可见，温州的房地产投资后劲不足。这将对温州的房地产市场的将来市场的供求带来一定的压力（见表3）。

表3 三地历年房地产开发投资情况表

年 份

城 市 2001 2002 2003 2004 平均涨幅投资额 涨幅 投资额 涨幅 投资额 涨幅 投资额涨幅 (%) (%) (%) (%) (%) (亿元) (亿元) (亿元) (亿元)

140.91 38.8 196.37 39.4 258.16 30.2 328.54

87.87 58.7 112.74 28.3 134.93 19.7 141.6826.9 33.83 5 27.93 86.7 45.5 126 45 184.3 46.2 234 30 41.68 杭州 宁波 温州

资料来源：根据2001-2004年杭州、宁波和温州三市统计局的国民经济和社会发展统计公报数据整理

三、杭州、宁波、温州房地产市场供求情况比较

从2001至2004年商品房的竣工面积看三地房地产市场的供应量：杭州和宁波的商品房供应量一直保持逐年的递增，而温州由于土地供应偏紧、房地产开发投资幅度的下跌，使得其在2001年至2004年的商品房供应量较不稳定，在2004年的时候还有较大幅度的下跌。

从历年商品房的销售面积看三地房地产市场的需求：三地的商品房销售面积虽都呈现逐年递

26温州大学学报(2006)第19卷第1期 增，但由于杭州的房地产的需求辐射整个省，其需求支撑显得较为有力，因此其销售量增幅较大；宁波本身不断上升的城市综合实力及居民不断提高的生活水平对宁波房地产市场需求的支撑也是相当有力的，销售面积增幅也比较明显；三地中，温州的销售面积只有小幅度上升，而其房价在这几年一路上扬，在2003年浙江统计局作的《浙江省设区市社会发展评价综合分析》中，温州的社会发展水平在全省仅排在衢州、丽水之前，列倒数第三[2]。再加上大量民间游资在房地产市场的投机与投资，掩盖了市场的真实需求，导致房地产价格的虚高需引起重视。

从三地历年的商品房竣工面积和销售面积对比来看其房地产市场的供求平衡关系：三地的商品房市场供应情况相对都比较平衡，但仍显现出供略大于求，宁波的商品房市场供求比在三地中最为平衡，其次为杭州，而温州波动相对大一些（见表4）。

表4 三地历年的商品房供求关系比较表 单位：万平方米

城 市

年 份 杭 州

竣工面积 销售面积 竣工面积比

销售面积 宁 波 竣工面积销售面积竣工面积比

销售面积温 州 竣工面积销售面积 竣工面积比销售面积

2001 428.4 363.3 1: 0.85 378.2 367.4 1: 0.97 227 201.4 1: 0.89 2002 529.5 414.6 1: 0.78 438.6 384.4 1: 0.87

2003 605.5 487.6 1: 0.80 632.3 537.6 1: 0.85

2004 679.2 60 …… 此处隐藏：2964字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……