房地产金融第十章国外房地产金融概览

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第十章 国外房地产金融概览第一节 国外房地产金融制度 第二节 国外房地产金融机构 第三节 国外房地产金融市场

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第一节 国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度 广义的金融制度泛指约束金融市场主体的一系列行为 规则，它是指有关资金融通的一个体系或系统。 规则，它是指有关资金融通的一个体系或系统。具体包括 构成这一系统的各个重要组成部分(包括个人及机构); 构成这一系统的各个重要组成部分(包括个人及机构); 各类金融机构在这一系统中的地位、作用、 各类金融机构在这一系统中的地位、作用、职能以及它们 彼此间的关系； 彼此间的关系；整个社会资金在这一系统中如何进行流通 以及各资金融通机构的运行机制以及在这一系统中的金融 监管机制。 监管机制。 狭义的金融制度主要是指社会资金的融通方式和金融 机构的运行机制及金融监管， 机构的运行机制及金融监管，是与金融机构和金融市场并 行的概念。 行的概念。

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第一节 国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度 房地产金融制度， 房地产金融制度，是指从资金盈余者手中吸 收资金， 收资金，通过各种融资渠道转让给资金短缺者的 金融运行机制。 金融运行机制。 其实质是房地产资金融通模式。 其实质是房地产资金融通模式。房地产金融 制度的基本职能是为房地产业的运行筹集资金与 分配资金。因此， 分配资金。因此，房地产金融制度的发展与一国 的房地产业发展和金融业的发展相适应的。 的房地产业发展和金融业的发展相适应的。

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第一节 国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度 房地产金融制度的发展经历了三个阶段： 房地产金融制度的发展经历了三个阶段： 第一阶段是银行本位时期，在此阶段， 第一阶段是银行本位时期，在此阶段，银行占据房地产 金融体系的主要位置， 金融体系的主要位置，由于通过银行等中介机构进行间接 融资的效率高于直接融资， 融资的效率高于直接融资，房地产业的资金需求者获得的 大量外部资金依赖于银行贷款。 大量外部资金依赖于银行贷款。 第二阶段是市场本位时期，此时，资本市场成为资金融 第二阶段是市场本位时期，此时， 通的主渠道，通过发行房地产股票、债券、 通的主渠道，通过发行房地产股票、债券、基金等有价证 券的房地产直接融资比例大幅上升。 券的房地产直接融资比例大幅上升。 第三阶段是强市场本位时期，在此阶段，房地产金融市 第三阶段是强市场本位时期，在此阶段， 场出现大量化解金融风险的金融产品(信贷资产证券化), 场出

现大量化解金融风险的金融产品(信贷资产证券化), 新的融资技术实现了直接融资和间接融资的有效结合。 新的融资技术实现了直接融资和间接融资的有效结合。

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第一节 国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型 由于房地产业及金融业所处的发展阶段不同， 由于房地产业及金融业所处的发展阶段不同， 世界各国采取了不同的融资模式支持房地产业的 发展，从而形成了不同风格的房地产金融制度。 发展，从而形成了不同风格的房地产金融制度。 概括而言， 概括而言，目前各国的房地产金融制度大体可分 为四种主要类别：直接融资制度、储蓄制度、 为四种主要类别：直接融资制度、储蓄制度、合 同制度和抵押银行制度。 同制度和抵押银行制度。

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第一节 国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型 (一)直接融资制度 直接融资制度是在房地产业和金融业都不发达、资金 直接融资制度是在房地产业和金融业都不发达、 融通量非常小的情况下存在的一种房地产金融制度。 融通量非常小的情况下存在的一种房地产金融制度。社会 资金盈余者和资金短缺者之间的资金融通， 资金盈余者和资金短缺者之间的资金融通，直接通过融资 双方协商成交来完成，而不借助于任何的金融媒介。 双方协商成交来完成，而不借助于任何的金融媒介。在我 国住房商品化的初期， 国住房商品化的初期，个人购房者通过向有资金剩余的亲 戚朋友借入资金筹集购房款的行为便属于此种融资模式。 戚朋友借入资金筹集购房款的行为便属于此种融资模式。 直接融资制度是一种低效率的房地产金融制度， 直接融资制度是一种低效率的房地产金融制度，难以 顺利完成资金供求双方的匹配过程。 顺利完成资金供求双方的匹配过程。在房地产市场信息不 对称的情况下，资金盈余者和资金短缺者不容易达成一致， 对称的情况下，资金盈余者和资金短缺者不容易达成一致， 还要受到融资双方资金量、融资时间、 还要受到融资双方资金量、融资时间、地域及资信程度等 因素的限制。 因素的限制。

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第一节 国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型 (二)储蓄制度 储蓄制度是一种较为普遍的房地产金融制度， 储蓄制度是一种较为普遍的房地产金融制度， 是指由存款性金融机构通过吸收社会储蓄筹集资 金，然后将一定比例资金用于发放房地产信贷的 资金融通方式。在国外， 资金融通方式。在国外，存款性金融机构主要包 括商业银行、节俭机构、储蓄银行、信用合作社 括商业银行、节俭机构、储蓄银行、 等。

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德

国是实行住房储蓄制度最典型的国家， 德国是实行住房储蓄制度最典型的国家，其住房互助储蓄银 行是依据政府特定法律而设立专门从事个人住房抵押信贷服务的 金融机构。 金融机构。德国住宅储蓄银行选择了自愿互助性储蓄为主和政府 奖励为辅的融资机制。德国第一家住房储蓄银行建于1885年， 奖励为辅的融资机制。德国第一家住房储蓄银行建于 年 最初理念是大家共同集资建房购房。二战后， 最初理念是大家共同集资建房购房。二战后，政府把住宅储蓄制 度作为一个重要内容加以保留， 度作为一个重要内容加以保留，希望通过住宅储蓄制度能发挥储 蓄者的积极性，筹集建房资金。 世纪 年代以来， 世纪50年代以来 蓄者的积极性，筹集建房资金。20世纪 年代以来，随着住宅 建设持续增长，住宅储蓄也得到了快速发展， 建设持续增长，住宅储蓄也得到了快速发展，而两德统一和东欧 国家的改革，更为住宅储蓄制度提供了新的发展机遇。目前， 国家的改革，更为住宅储蓄制度提供了新的发展机遇。目前，大 约每四位德国人中就有一位拥有住房储蓄合同。与此同时， 约每四位德国人中就有一位拥有住房储蓄合同。与此同时，住宅 储蓄制度也为德国住宅建设作出了重要贡献。 储蓄制度也为德国住宅建设作出了重要贡献。1999年，德国住 年 宅投资占GDP的7.2%,其中住宅储蓄占到整个住宅信贷的 宅投资占 的 ，其中住宅储蓄占到整个住宅信贷的22%。 。 在德国住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。 在德国住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。

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第一节 国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型 (三)合同制度 合同制度， 合同制度，是指借贷双方通过合同契约规定借贷行为 的房地产金融制度。 的房地产金融制度。购房者在一定期限内以低于市场利率 的存款利率进行存款，当存款达到一定时间或数量后， 的存款利率进行存款，当存款达到一定时间或数量后，即 可获得低于市场利率的贷款。 可获得低于市场利率的贷款。 由于合同制度采用了较优惠的贷款利率政策， 由于合同制度采用了较优惠的贷款利率政策，并且能 获得政府的利息补助，因此能吸引大 …… 此处隐藏：2906字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……