高档住宅小区物业管理的_绝招_

property management "trick"

高档住宅小区物业管理的“绝招”

文 / 凝 眉

要

达到物业管理高品位、低成本运作的效果，在竞争激烈的市场上脱颖而出，必须找

交流，不断吸收外界先进管理经验，在自身基础上加以创新；定期送有潜力的管理人员去深造培训；每年购买一些最新的物业法规供在职人员学习，吸收新知，巩固旧制度。俗话说：无规矩不能成方圆，制度就是根据实践经验定出来，来保障物业正常运行的。缺少了制度，就像身上少了遮羞的衣服，难以尽善尽美。

几年了，出现过大的故障的概率极低。质量有保障，信誉可靠，间接给物业管理帮了不少的忙。比如宇宏健康花城刑事案件少，投诉低。相比那些买了便宜货的小区，我们每年花在维修、维护、培训上的费用要少很多。

准定位，摸索出一条适合自身发展的道路。有一点要特别说明：物业服务企业不可能被垄断，也不可能消亡，竞争只会越来越激烈。为了竞争，有的物业服务公司走捷径，照搬照抄深圳万科的管理模式，也不管适不适合自身使用，拿来就用，不对症下药，其效果可想而知。

关于这一点，笔者结合目前情况，浅谈一下笔者所在公司在管理高档住宅项目宇宏健康花城上的“绝招”，供大家参考。综合概括主要有五点：一、健全的管理制度；二、高档的配套系统；三、丰富文化生活；四、创新经营；五、持久的执行力。

第三、丰富的文化生活

公司设有内刊，对社区业主和商铺发行。不少物业服务公司都有内刊，但稿费却廖廖。笔者所在企业的内刊按一般报纸杂志的标准发放稿酬，暂时免费为商铺刊登广告。版面涉及范围广，儿童作品优先刊登，读者群一般在老、中、青、幼四个阶层上。在文化活动上，节目内容丰富多彩，设有图书室、文化沙龙、爱好者协会，不定期举办体育比赛等，力争让每一位员工和业主都能参与进来。物业服务是感情投资型服务，正是企业文化活动拉近了彼此间的距离，提高了居民文化修养，参与者热情高，有归属感。有的企业舍不得在这上面花钱，笔者所在企业却恰恰相反，领导特别注重文化建设，精神上的满足往往比物质上更容易，收到的

第二、高档的配套系统

亮庄广告语说得好：人靠衣妆，美靠亮庄。社区够不够高档，关键看设施。一个高档的社区是不可能搭配低档的物业管理的。也就是说，社区高档了，物业管理水平自然也应是高品位的。有句传了N遍的老调：“便宜没好货”。说得一点不假，宇宏健康花城开始组建时就配备高档设备，在监控系统、机电系统、消防系统、标识系统上，笔者所在公司力求最好，决不以次充好。因为效果是骗不了人的。正是这些性能好、品质优的硬件设施，使用起来方便快捷，节省了不少人力和时间，而且售后服务有保证。这些设施使用

第一、健全的管理制度

没有健全的制度就不能做到有迹可循，有章可查。一个成功的企业都是按制度办事的。在这方面，笔者所有公司除了有专门的资料室、图书馆，还经常带领大家到各地物业服务公司参观

（·

效果出乎意料得好。在内部管理上，按能力分配报酬，并提供较好的福利给员工，使每位员工在生活上没有后顾之忧。因此，基层的清洁员、绿化工人、电工、秩序维护员、物业管理员这些人也基本稳定住了。在优先提拔内部有能力且工龄用人方面，

长的员工，委以重任。保证管理人员不缺失，实行能者上、庸者下的原则，广泛收集员工的意见和建议。在同一级别上，职称、学历、能力、人际关系都与工资挂钩，每月绩效考核不合格者，按比例扣除一部分薪水。在组织机构上，精简机构，职责明确，减少办公室人员配制。尽量增设一专多能的人才，严格控制加班时间。这些创新做法，是笔者所在企业在实际工作当中摸索出来的，经过试验，才正式实行的，非常受欢迎。

难执行好。对外，树形象；对内，练“内功”。当我们的目标和任务已经摆在面前的时候，所谓的练“内功”，其实也就是要检验我们的执行能力。一个目标和计划的失败，原因往往就在于没有被很好地执行，执行才是硬道理，没有执行力的企业就不会有发展和前进。在企业执行力的推进上，领导责无旁贷，在推行主管负责制时不要忽视连带关系，员工犯错，主管连坐，也只有在这样严格要求下，才能带出能打胜仗的兵。这样做的目的，也是为了提高管理，世上没有教不出来的员工，只有不好好做事情的懒人。作为管理者要会管人，也要会教人，而员工要懂得学习，并心怀感恩。报着这种心态做事，执行才会有效果。笔者记得公司组织培训时，培训讲师余世雄曾讲过，认真做事是把事情做对，用心做事是把事情做好。只要用心，执行起来就顺畅得多。

古人说，“以铜为镜，可以正衣冠；以史为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失”。一个真正懂得管理的人，他不会愚蠢到去堵大家的口，即使却管不了他们心中的真实他能堵住口，

想法。公司有个网站，任何人都可以在上面宣泄，让大家说话，而我们则会去做一个旁听者，听一听不同的声音，看一看自己举措的得失。检讨自身存在的缺陷，查漏补缺，把对企业发展不利的因素排除掉，这种做法才是一个大企业真正的气度。

作者单位广东省中山市宇宏健康花城物业管理处

第四、创新经营

笔者所在公司有一个不成文的规定：思想可以不成熟，但是不能不进步，否则就要被淘汰。公司的管理重在创新，有句古话说得好：“穷则变，变则通，通则久”，要变强的唯一途径就是创新。历史经验告诉我们，一个企业的兴衰，从根本上来说是由创新能力决定的。在新经济环境下，不少物业服务企业存在着倒闭的风险，因为没有创新，一直在边缘徜徘，时间上拖慢了它前进的速度。很大程度上加速了它走下坡路的可能。笔者认为，以服务为主的物业服务企业，不论大小，都应该重视创新经营，把创新作为企业的动力。创新的途径有多种，不是简单地向别人模仿和借鉴经验，应是与时俱进，不断翻新思路，只有这样，企业的发展才会经受磨难而不衰。

需补充说明的是，笔者所在企业不仅取消了收取有偿服务费的做法，为业主提供无偿服务（业主自备材料），还提供很多优惠，如车位费、物业管理费交一年送二个月，免收电动车、自行车车位费，实行VIP积分制，成为会员可参加组织的各种活动，老业主成功介绍新业主购房，送管理费等等。通过这种措施，大大提高了收费率，也让业主们对物业服务企业产生信任。笔者所在企业还借鉴居委会的做法，成立义务巡逻队，由德高望重的业主担任，其主要工作是协助物业服务企业管理难缠的业主，表现突出者可送一个月管理费，互惠互利。这种打破常规的做法，也被媒体广为报道。公司以实际行动印证出了一个优秀的企业形象，令越来越多的人们转变对物业管理的概念，清醒地认识到物业服务的重要性。

第五、持久的执行力

任何一个企业制度再健全，如果没有很好的执行力，也是空谈。在战场上，士兵服从命令是天职，这样才能按所预订的目标完成任务。有了能够完成的工作目标和计划，而不能按时完成，或者是在领导再三催促下才能完成的话，很显然，是执行力出了问题。为什么会这样呢？笔者认为主要有几方面的原因：1、降低了对工作任务监管和跟进的力度；2、公司制定的制度和任务，在管理人员执行过程中已经打了折扣或变形；3、基层现场工作人员的执行不力。这就要求我们，要加强执行过程中的监管力度，必须在执行的过程中给予更多的干预，特别是管理人员更要作为带头执行制度的人，要身体力行地执行而不是衰减或变通。每一项 …… 此处隐藏：1395字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……