物业财务管理制度（初稿）(2)

国家税务总局

关于物业管理企业的代收费用 有关营业税问题的通知

(国税发[1998]217号；1998年12月15日)

关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定精神，现通知如下：

物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业＂税目中的“代理＂业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业＂税目中的“代理＂业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》(财基字[1998]7号)的规定，接受业主管理委员会或物业产权人，使用人委托代管的房屋共享部位维修基金和共享设施设备维修基金。

物业公司一般会牵涉的税项有： ? 个人所得税 ? 营业税； ? 城建税 ? 教育附加 ? 防洪基金； ? 印花税； ? 企业所得税

3.5.1 个人所得税

3.5.1.1 个人所得税的征收范围中国大陆区的个人所得税，采取分类列

举的办法确定个人所得税的征收范围，共十一类，现列举其中有关的一类：工资、薪金所得，具体内容包括个人因任职或受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或受雇有关的其它所得。

3.5.1.2 税率

个人所得税的税率根据不同的应税项目，分别采用了超额累进税率和比例税率。

3.5.1.2.1 工资、薪金所得，适用九级超额累进税率。最低税率为5%，

最高税率为45%。(税率表见下表)：

个人所得税税目税率表 级数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 全月应纳税所得额 不超过500元 超过500元至2,000元的部份 超过2,000元至5,000元的部份 超过5,000元至20,000元的部份 超过20,000元至40,000元的部份 超过40,000元至60,000元的部份 超过60,000元至80,000元的部份 超过80,000元至100,000元的部份 超过100,000元的部份 税率(%) 5 10 15 20 25 30 35 40 45 速算 扣除数 0 25 125 375 1,375 3,375 6,375 10,375 15,375 备注：?表中所列含税级距与不含税级距，均为按照税法规定减除有关费用后的所得额。

? 含税级距适用于由纳税人负担税款的工资、薪金所得；不含税的级距适用于由他人(单位)代付税款的工资、薪金所得。 3.5.1.2.2 税额计算

纳税人自行负担缴纳税款的，税额计算如下： 人民币工资、薪金

应纳税额=[(纳税人之全月工资、薪金 - 费用扣除标准) x 适用税率] - 适用之速算扣除数 * 费用扣除标准:

a.工资、薪金所得，以每月收入扣除费用RMB2000元后的余额，为应纳税所得额。这也就是说个人所得税对个人工资、薪金所得的课税，只就纳税人每月收入超过RMB2000元以上的部份征税，如果个人每月的工资、薪金收入没有超过RMB2000元，则不需要交纳个人所得税。

b.对在中国境内无住所而在中国境内取得工资、薪金所得的 纳税人和中国境内有住所而在中国境外取得工资、薪金

所得的纳税人以及华侨、港澳台同胞，可以根据其平均收入水平、生活水平以及汇率变化情况决定附加减除费用。

物业管理营运上，管理处需为国内员工和驻厦港职/外籍物业、工程经理申报和代扣代缴国内之个人所得税。

3.5.2 营业税

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其取得的营业额征收的一种税。 3.5.2.1 纳税义务人：

根据条例规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。

3.5.2.2 营业税税目、税率：营业税的税目、税率，依照条例所附的

《营业税税目、税率表》(见下表)执行。 税目、税率的调整，由国务院决定。

营业税税目、税率表 税项 一、 交通运输业 二、 建筑业 三、 四、 五、 六、 七、 征收范围 物业公司不适用 建筑、安装、修缮、装饰及其它工程作业 金融保险业 物业公司不适用 邮电通信业 物业公司不适用 文化体育业 物业公司不适用 娱乐业 物业公司不适用 服务业 代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其它服务业。 [物业公司的营运乃属“服务业＂] 转让无形资产 物业公司不适用 销售不动产 物业公司不适用 税率 3% 5% 八、 九、 3.5.2.3 营业税应纳税额的计算：

营业税应纳税额的计算比较简单。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式是： 应纳税额 = 营业额 x 税率

应纳税额以人民币计算。纳税人以外汇结算营业额的，应当按外汇市场价格折合成人民币计算。

物业管理营运上向业户/租户所收取的管理费，为营业税项下的应纳税额。

3.5.3 印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种税。征税对象为税法列举的各类经济合同、产权转移书据、营业帐簿和权利许可证照等，由凭证的书立人、领受人在书立、领受凭证时缴纳。这是一种兼有行为性质的凭证税。

在征收方法上，为了简便易行，改变了原来的盖印办法，而由国家

统一印制印花税票，由纳税人自行购买并粘贴在应税凭证上注销完税。

3.5.3.1 纳税义务人：

《印花税暂行条例》规定：“在中华人民共和国境内书立，领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人＂。

印花税的纳税义务人，根据不同纳税对象，分别称为立合同人，

立帐簿人，立据人，领受人。

3.5.3.2 税目、税率 (详见下表)： 3.5.3.2.1 税目：

《印花税暂行条例》规定的应纳税凭证包括五大类： * 合同或具有合同性质的凭证 * 产权转移书据 * 营业帐簿 * 权利许可证照

* 经财政部确定征税的其它凭证

3.5.3.2.2税率：

(a) 比例税率

《印花税暂行条例》规定，对一些载有金额的凭证，如各类