如何在商业地产项目中运用SWOT分析？

SWOT分别是英文Strength、Weakness、Opportunity、Threat的所写，其意思是：S：强项、优势；W：弱项、劣势；O：机会、机遇；T：威胁、对手。

SWOT分析法是一种能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况地方法。利用这种方法可以从中找出对自身有利的、值得发扬的因素，以及找出对自己不利的、应该规避的东西。这对于发现存在的问题，找出解决办法，并明确未来的发展方向具有很强的针对性，并有利于领导者和管理者在购物中心项目的发展上作出比较正确的决策和规划。在分析时，一般把所有的内部因素（包括开发公司的优势和劣势）都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。这些外部力量包括机会和威胁，它们是由于竞争力量或企业环境中的趋势造成的。

外部环境因素包括机会因素和威胁因素，它们是外部环境对公司的发展直接有影响的有利和不利因素，属于客观因素，一般规类为经济的、政治的、社会的、人口的、产品和服务的、技术的、市场的、竞争的等不同范畴；内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它们是企业在其发展中自身存在的积极和消极因素，数主动因素，一般规类为管理的、组织的、经营的、财务的、销售的、人力资源的等不同范畴。在调查分析这些因素时，不仅要考虑到开发公司的历史与现状，而且更要考虑未来发展。

投资开发购物中心项目，可以借鉴这种方法，准确评判一个购物中心是否是一个具有强劲发展潜力的商业地产项目，进而为开发商进行项目开发取舍提供比较客观的依据。

商业地产项目的SWOT分析具有复合性的特点

购物中心等商业地产的SWOT分析同样与住宅的SWOT分析有所不同，就像商业地产市场调研与住宅市场调研有着理念、操作手法与目的上的不同一样。住宅地产的SWOT 分析是针对项目自身的优劣势，将来的生存机会与来自四面八方的威胁进行分析研究，而购物中心等商业地产的SWOT分析是复合性的，分别要对项目自身所在市场上的各方面元素如项目本身、功能定位、业态定位、目标客户定位、营运管理等进行优劣势、机会和威胁的分析研究。从而为项目未来的开发、影响、经营等方面作出知己知彼的商机基础奠基。

商业地产项目的强项和优势分析

首先评估分析拟投资项目周边的居住人群密度、市场消费需求是否足够旺盛、是否比同一区域内商业竞争对手更有独特的优势。比如在当地或更大的区域之内有一定的知名度和美誉度就意味着有吸引力、有着潜在的强大消费力。

其次，分析项目的业态定位、业种业态组合、档次。如拟引进的业态是否在区域内有特色？有特色就意味着希缺性，这也是整个项目的优势所在。

商业地产项目的弱项和劣势分析

商场如战场。古语云“知己知彼，百战不殆”。因而在项目开发时要清楚自身的弱项和劣势。如项目开发管理团队是否有一定的相关从业经验，资金或相关的资源情况如何，有没有形成商业的经营网络，有没有具有特色的产品，和区域内的竞争对手相比有没有优良的服务体系，业态业种组合的劣势在哪里等等。这有利于对项目开发相关资源的权衡和取舍，有利于采取针对性措施扭转某些不利的局面或规避某些风险。

商业地产项目的机会和机遇分析

机会和机遇对于购物中心等商业地产项目是非常重要的。其主要来自外部环境对项目的良好预期。比如有人愿意或希望进行合作，投入资金扩大规模，或是提供加盟的机会，提供知名的品牌或授权总代理等。

另外，区域的规划发展实现大的飞跃，都可能成为购物中心价值提升、赢利能力突增的关键点。因此对城市规划发展的研究也是项目机会和机遇寻找的重要途径。

商业地产项目的威胁与竞争对手分析

从外部竞争层面上，购物中心开发商必须了解来自项目商圈内的威胁与竞争对手，既包括现时的对手，也包括潜在的对手。如项目所在区域内有没有一家真正意义上能满足周边大量居住人群日常购物需求的购物中心？零散分布的小超市、百货店、便利店等同质商铺的规模或专业程度、经营和管理方式、商铺质量是否会在某种程度上形成一定的竞争或构成太大的威胁？是否对自身项目在目标客户争夺上形成怎样程度的威胁？项目有效辐射区域内在未来一定时间是否会出现类似的商业项目，并有较大的投入？如人员、资金、商业设施的档次等。

综上所述，购物中心项目的投资开发既要把握内部业态业种的组合、档次、管理及服务体系，还要有别于其他项目的优势和强项，划分好市场，找准顾客群，最终实现投资赢利的目标。

商业地产项目的SWOT分析具有多元化的特色，应该从项目、功能、业态、小业主、发展商、经营者、消费者、经营管理等诸多方面进行分析。