企业价值评估市场法

第三章 企业价值评估的市场法1.可比性的理解

2.间接比较法的运用3.企业价值评估市场法的运用

第一节一、市场法含义 1.定义

市场法的基本原理

利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较 或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 2.市场法的理论依据 替代原则 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价 值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。

二、市场法的基本前提1.要有一个活跃的公开市场。 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面： (1)参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的 相似或相同； (2)参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求 关系、竞争状况和交易条件等； (3)参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间 对资产价值的影响是可以调整的。

三、市场法的基本程序及有关指标 (一)通过市场法进行评估大体要经历以下程序： 1.选择参照物 关键注意：参照物与被估资产要有可比性(相同的或类似 的); 同时注意：参照物应该选择3个以上。

2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物 与评估对象之间进行比较。

3.指标对比、量化差异

4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异

5.综合分析确定评估结果 一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般 惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定哪一个结果最合理呢？

(1)评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果 中最合理的评估值作为最终的评估值。 (2)如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没 有明显的疏漏和疏忽，可以采用算术平均法或者加权平均法等方 法将初步评估结果转换成最终评估结果。 注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值，主要 取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。

(二)运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有： 1.资产的功能资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之 一。

2.资产的实体特征和质量资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。 资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。

3.市场条件主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情 况。 一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。

4.交易条件

交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。

四、市场法中的具体评估方法市场法中的具体方法可以分为两大类：直接比较法和间接比较法。

(一)直接比较法 1.基本原理利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参 照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或 基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象 价值的方法。

2.优点该方法直观简洁，便于操作。

3.适用条件对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相 同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。

4.基本计算公式为：(1)如果参照物与被评估对象可比因素完全一致 评估对象价值=参照物合理成交价格 (2)参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致

(3)参照物与被评估对象有n个可比因素不一致

①方法一： 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n 原理： 各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个可比因素对 价值的影响成累计连乘效应。

②方法二： 评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特 征差额2±……±基本特征差额n

5.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素不一致直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：

(1)现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具 有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日 的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

(2)市价折扣法①原理 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等 方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格 折扣率来估算评估对象价值的方法。 ②数学式表达 资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)

【例】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同 的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折 扣率应为40%,因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。 资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)

(3)功能价值类比法 ①定义以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差 异进行调整来估算评估对象价值的方法。换句话说：功能指的是生产能 力，生产能力越大，则价值就越大。

②分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种 情况： Ⅰ、资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例 法，数学表达

式一般表述为：

Ⅱ、资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益 指数法，数学表达式一般表述为，

【例】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年 生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为 10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。 资产评估价值=10×90÷120=7.5(万元) 【例】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年 生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为 10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被 评估资产价值接近于8.18万元。

资产评估价值=10×(90÷120)0.7=8.18(万元)