2011年房地产市场回顾及展望

2011年房地产市场回顾及展望

一、政策梳理

2011年度国家层面共出台地产相关政策29个，按照金融、土地、财税、调控、保障性住房等5大类，对以上政策归类，从中可以看出，调控、金融和保障性住房是2011年房地产政策关键点。（房产税仅有上海、重庆两地开始试行，不在统计中）

1、调控

2011年1月26日，国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号，以下简称国办发1号文），该政策衔接《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号，以下简称国发10号文），进一步对房地产市场调控相关落实工作做出具体部署。

如果说国发10号文标志着自1998年启动的住房市场化改革政策出现变化的话，今年的国办发1号文件则是我国住房“市场化”方向变更为市场化和保障性住房并行的“双轨制”方向的实质性起点。

遏制“房价过快上涨”，是本年度调控工作的重心。同2004年开始实施的地产调控比较，本次调控力度最大，技术手段也相对更专业。同时，进一步明确了房价责任部门（地方政府），进一步明确了房价调控的目标（同当地经济发展目标、人均可支配收入增速和居民住房支付能力相适应）。

2、金融：

2011年上半年，市场流动性泛滥是金融市场的主要特征。在市场流动性泛滥的情况下，房

地产等资产价格上涨成为必然。回收市场资金流动性，是2011年上半年金融政策的主要对焦点。每月调整一次存款储备金率，隔月加息，成为上半年金融市场的主节奏。进入下半年，经济增长疲软，释放市场流动性成为央行的另一动作，但节奏和步伐低于部分市场人士的期望。

3、保障性住房：

2011年是不折不扣的“调控年”，也可以认为是实质性的大规模保障性住房建设“元年”。十二五规划中提出未来五年新建保障性住房3500万套，国办发1号文则提出要在“2011年建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套”。这对目前阶段土地、资金、生产力都是一个极大的考验。5—8月份，国家相关部门先后密集出台政策，为保障性住房保驾护航。但从后期统计数据来看，即使将“建设”变更为“新开工”，保障性住房实质完成情况堪忧。（据统计数据显示，2011年当年新开工建设住宅146035万平米，较2010年度仅增长12.9%）

政策列表：

二、2011年全国市场综述

据初步测算，2011年全国GDP达到471564亿元，按照可比价格计算，比上年增长9.2%，增幅较上年回落1.1个百分点。从今几年的趋势来看，宏观经济仍处于高速增长过程，但增长势头有下降的趋势。

2011年，全国城镇居民人均可支配收入21810元，扣除价格因素，较上年增长8.4%，增幅较上年上升0.6个百分点。城镇居民人均可支配收入增速仍低于经济增长速度，且处于近年来的低位。经济发展的蛋糕在国民体系内分配有待进一步划分。

2011年，全国商品房销售面积共计约109946万平米，较上年增长4.9%，增速较上一年度回落5.9个百分点。在严厉的地产调控形式下，房地产销售量出现了一定程度的萎缩，但仍处于上涨阶段。市场滞后于政策形式是一方面原因，但城镇化带来的刚性和改善型居住需求，是市场整体销售量上涨的主要动力。从历史趋势来看，销售增幅处于历史的低位。

2011年，全国商品房销售均价5377元/平米，较上年增长6.9%，增速较上一年回落0.6个百分点。房地产作为目前国内资产配置的主要形式之一，在市场经历了“四万亿”的资金泛滥后，整体价格涨幅恢复至较低水平，但仍处于历史的中位水平。

2011年，全国住宅销售面积共计约97030万平米，较上年增长3.9%，增速较上一年度回落了4.7个百分点。相比较于商品房数据，住宅类增速相对更低，受调控影响更加明显。从历史趋势来看，住宅销售增幅为近年来的新低，仅高于2008年。

2011年，全国住宅销售均价5011元/平米，较上年增长约6.1%，增速较上一年度增加了0.2个百分点。住宅作为房地产调控的重点，回顾“居住属性”本质，去“投资属性”，是本次调控的重点。住宅交易均价增幅低于商品房交易均价增幅，且增幅在近几年处于较低水平。

按照东部、中部、西部划分（港、澳、台等除外），各地区2011年度商品房销售情况如下：

区域市场不均衡和发展阶段有差异是我国房地产市场的主要特征。2011年的调控政策，使东部较发达地区销售量和销售价格出现滞涨局面，但房地产发展相对落后的中西部地区在2011年房地产市场中仍维持较大的增长幅度。 小结：

2011年，GDP和城镇人均可支配收入仍维持较快增长格局。特别是提高居民收入，日

益成为社会和政府关注的焦点，这为地产行业发展提供了更多的动力。

在严厉的地产调控政策措施的压制下，2011年全国房地产市场交易量和交易价格仍呈

现小幅度稳步增长格局，其中较为发达的东部地区市场出现了一定萎缩，中部和西部地区量价多出现两位数的增长。区域发展不均衡，房地产市场处于发展阶段有差异。二三线城市发展潜力仍较大。 从历年市场状况来看，招拍挂土地出让制度（土地财政）、资金泛滥导致资产价格膨胀

是目前房地产价格上涨的主要因素。这一趋势在2008年经济危机中得到释放和缓解，但随之而来的“四万亿”投资让资产价格重新飙升至新的高峰。随着政府对地产市场的研究不断深入，“双轨制”代替“市场化”逐渐推进和落实，房地产地产有望进入新阶段。

三、2011年房地产运营主体情况和2012年预判

2011年房地产企业销售金额排行榜前20强的销售情况如下：

企业规模稳步扩大，销售金额和销售面积均有一定幅度的增幅，销售价格出现低增长格

局：在行业政策出现较大变化的情况下，2011年地产20强的门槛进一步提高，销售金额和销售面积均出现一定幅度的增长。前20强销售金额平均增长约28.61%，销售面积平均增长约13.83%。由于新进入榜单的融创中国、融侨集团和华侨城销售价格大幅度增长，销售价格出现了一定幅度的增长。但多数企业整体价格增长维持在个位数乃至负增长态势。在宏观政策高压下，企业主动采取高周转率策略，降价迎合市场，是本年度标杆企业稳步扩大规模的主要原因。

区域布局集中于二三线城市企业增长速度明显： 在销售面积增幅中，恒大、万达、融

创等表现突出，增长率均在40%以上。相比较于一线城市受限购政策影响，布局在二三线城市企业今年销售面积多出现大幅度增长态势。恒大地产大规模陌生区开发布局，低单价低总价的价格优势，让该企业在2011年仍保持高幅度增长态势。据媒体报道，恒大二三线城市贡献全年业绩的98.5%。

市场呈现两头火爆格局，刚需产品和部分区域纯高端产品受市场影响均较低：排名前

20名企业中，恒大、绿地、碧桂园三个项目销售平均价格相对较低。恒大、碧桂园两个公司的陌生区大盘开发策略，中低档和中低价位产品为主，全年业绩表现较为突出。华侨城、招商地产和融创中国，所开发高端项目部分分布于一线城市（北京、上海、广州、深圳等四城市为主），这些一线城市高端需求旺盛，业绩同样出现大幅度上涨格局。绿城、富力、中信等高端项目开发较多企业，项目分布区域较广，业绩出现一定程度的滑坡。

2011年标杆企业土地储备情况：

面对调控，2011年标杆企业土地储备均出现一定程度的降幅，仅绿城集团和金地集团出 …… 此处隐藏：2679字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……