昆明滇池东岸项目开发可行性研究报告

昆明滇池东岸项目开发

可行性研究报告

中冶成工建设有限公司

二00九年五月二十日

目 录

摘 要 ……………………………………………………2-10 第一部分 绪论……………………………………………………11-14 第二部分 昆明房地产市场分析 ……………………………… 15-33 第三部分 呈贡新城现状及发展趋势分析 …………………… 34-42 第四部分 大渔片区现状及发展趋势分析 …………………… 43-49 第五部分 一级开发及第六部分 二级开发初步规划设想 …………………………… 56-67 第七部分 项目投资估算…………………………………………68-80 第八部分 结论及建议 …………………………………………… 81

BT道路项目整体分析………………… 50-55

摘 要

一、项目总体开发思路及操作流程 项目总体开发思路：

以道路BT建设为切入点；

以土地收储和一级开发为风险控制和BT建设的收益保障点； 以旅游地产商业开发为公司效益最大化主攻点。 1、BT道路项目规模及运作模式（详见可研报告第54页） （1）项目规模

南北主干道宽60米，总长4.2公里，造价约3.0673亿元。

（2）项目的投资收益及投资保障

2、土地一级整理规模及运作模式（详见可研报告52页） （1）整理规模

土地一级整理面积约为2300亩（扣除水系及主要干道）。由戴德良行和世家机构两家策划公司共同协助我方完成一级整理的选址工作，地块分布于滇池沿岸。 （2）投资收益及运作模式

投资收益 = 固定回报 + 增值部分的收益分成

土地增值部分 = 土地交易成交价 －（减） 土地一级开发成本 －（减）固定回报 －（减）政府土地出让金（目前大渔片区的土地出让收益全部回滇池管委会进行滚动开发，无需缴纳中央财政部

分）

3、土地二级开发

（1）二级开发拿地计划

（2）二级开发运作思路

BT合同签订后，相应地锁定一二期地块；随着BT道路的建设投入，逐步地获取相应的等值低密度住宅用地面积。

二、项目投资及收益（详见可研报告68页）

1、BT道路项目投资成本30673万元，收入40003万元，税前利润为9330万元，税前利润率为30.42%，税后利润为6997万元，税后利润率为22.81%，项目投资收益率为26.79%，自有资金投资内部收益率为18.65%，投资回收期为5年。

2、一级开发投资成本为57636万元，收入为69883万元，税前利润为12248万元，税前利润率为21.25%，税后利润为9186万元，税后利润率为15.94%，项目投资收益率为43.74%，自有资金投资内部收益率为56.43%，投资回收期为3年零2季度。

3、BT道路及一级开发总投资成本为87830万元，总收入为109887万元，税前利润为22056万元，税前利润率为25.11%，税后利润为16542万元，税后利润率为18.83%，项目投资收益率为36.01%，自有资金投资内部收益率为31.66%，投资回收期为4年零1季度。 4、高端别墅项目（一期350亩）开发总成本为55844万元，销售总收入为86962万元，上缴营业税4826万元，上缴增值税4907万元，所得税前利润为21384万元，所得税税前利润率为38.29%，所得税税后利润为16038万元，所得税税后利润率为28.72%，项目投资收益率为27.39%，自有资金投资内部收益率为31.67%，投资回收期为4年。该项目经济效益较好，投资回收期较长，抗风险能力较强。

三、资金凑集及现金流量表

资金凑集计划表（不含财务费用）

单位：万元

四、资金计划表

单位：万元

四、主要风险及控制措施 1、合作主体风险？

防范措施：锁定副厅级行政法人单位管委会，（1）BT道路合同与管委会签订；（2）一级开发协议中明确管委会的主体资格及授权。 2、BT道路的回购款支付风险？

防范措施：（1）事先锁定土地，随着BT道路的逐渐投入来逐步地获取等值的土地使用权；（2）管委会承诺以一级开发的增值收益分成先行支付BT道路的回购资金。

4、一级开发进度及上市进度掌控风险？

防范措施：在签订土地一级开发协议中以附件的形式明确土地开发进度计划和土地的上市节奏，上市价格参考我公司的评估价并设定上市底线保证我公司的成本和收益，确保我公司对一级整理土地控制权。 5、不能按上市计划履约风险？

防范措施：在土地一级开发协议附件中约定，如不能在指定时间内完成土地的上市交易，则管委会需依据我公司要求将收储土地设定抵押，抵押收入支付我公司成本及收益，保证我公司后续开发的现金流。

五、结论及建议 结论：

1、建设现代新昆明的蓝图在仇和书记的带动下已全面启动，众多的国内外大型企业已纷纷进驻昆明，此时的昆明是机遇大于挑战。 2、大渔片区为新城所统筹规划的八大片区之一，与新城的建设同步进行，依据其优越的地理位置和管委会10年的度假区成功开发经验，未来前景明朗。

3、风险？项目的法律风险和资金回笼风险基本可控。

4、效益？整个项目总体经济效益较好，抗风险能力较强，最终能实现规模和效益的同步提升。

5、可持续发展？从土地的一级整理到高端别墅的二级开发，公司在此可实现长久发展。 建议：

1、尽快运作，以防其他公司的乘隙插足。

2、尽快设立云南公司，方便在云南业务的全面开展和大渔片区项目的融资及整体运作。

前 言

2009年4月10日上午在昆明世纪金源大酒店，中冶集团副董事长、党委书记、中冶股份公司总裁沈鹤庭和昆明市市委书记仇和进行了友好的洽谈。

仇和书记首先代表昆明市四套领导班子对沈总裁的到来表示热烈的欢迎。接着给沈总裁介绍了昆明作为云南的经济发展中心，在云南省的重要地位，云南的城市特征，以及当前工业相对落后的原因。表示今后昆明要建设工业城市，形成以工业兴市，昆明在原有基础上实现三年大发展，五年大跨越 ，八年大飞跃，我们是有信心的。昆明发展度，支撑度，社会集聚度比较高。最重要的是我们总书记２００６年5月14日到云南视察，给云南提出了四个进一步，一个加快。而且内部有个交代，提出要把云南建设成为带动中国大陆，特别是中西部地区、南亚、西南亚、非洲的一个国资化大通道。

我们很真诚欢迎沈总裁，很真诚欢迎中冶到昆明来，只要你们产业落地昆明、项目落地昆明，我当你们的领事人，当你们的服务者，无条件搞好保障，当好后勤，做好服务。只要你们需要我们办的事情，我可以做到召之即来，来之能办，办之能成。

以后，只要中冶项目开工，我们市委四套班子，主要班子肯定到场。以后，有什么重事、难事，需要我们协调的，我保证亲自协调。

沈鹤庭总裁首先表示对仇和书记的赞赏，他说：来了一年零六个月时间，把这个数据掌握得了如指掌，名不虚传，确实是一个好的干部。我们来昆明是因为我们知道这几年，昆明发展非常快，特别是在

市政建设方面，有很多的项目。接着给仇和书记介绍了中冶集团的基本情况，以及重点介绍在地方建设中集团主要做的三件事：第一，搞基础设施建设，如轻轨、道路、污水处理等类似我们转型的项目；第二件事是作环保运营商，湛江这次上了2000万吨的钢铁项目，其烟、尘、气、碴等5个项目，我们投资50多个亿；第三块搞资源开发，铁、铁矿、铜矿、镍，大概现在境外资源有53亿吨，按照现有价格计算 …… 此处隐藏：4327字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……