北京新城街区层面控规编制内容和方法介述_以亦庄新城为例_杨明(2)

北京市政府于2007年1月批复的《亦

庄新城规划（2005年－2020年）》确定新

城建设用地规模约101平方公里，规划人

口规模为70万人。新城规划提出了“高新

技术产业中心、高端产业服务基地、国际

宜业宜居新城”的发展定位和“两带――

七片――多中心”的空间结构（图2），两

带指沿京津塘高速公路向东南方向协调发

展的生活带和生产带。构建了“职住均衡、

职住近接、同步成长”的发展模式（图3）。

新城发展定位、空间结构和功能布局是新城街区控规确定街区功能、建设强度、街区容量、设施安排、城市设计整体框架等系列内容的重要依据。 图3 职住发展模式示意图

3.2 新城街区划分

根据新城结构布局特征，在七

大片区的基础上，综合考虑道路、

河流、用地功能（包括特定功能

区）、行政管理分区、城市景观特

色分区、设施资源的配置标准和服

务水平要求等因素，将新城101

平方公里的集中建设区划分为30

个街区，每个街区规模约为2－4

平方公里（图4）。 图

4 街区划分图

新城确定的各项内容以街区为单元进行“总量分解”，具体分解落实新城人口规模、建设规模和三大设施，对建筑强度和高度等内容进行分区控制。街区是今后地块控规编制和局部

调整研究的基本单元，各地块控制指标的调整，必须在街区内满足总量控制的前提下实施动态平衡。街区宜作为今后新城综合管理和基础资料统计的基础单元，并以此为基础建构新城综合信息平台。

3.3 新城现状调查

现状调查主要包括四部分：自然资源现状、建设现状、用地权属和审批情况。

（1）自然资源现状。调查摸清各街区内资源保护类（文物、地下埋藏区、古树名木、近现代优秀建筑、河湖湿地、水源、绿化等）和风险避让类（工程地质、地震风险、洪涝调蓄、地下水超采、电磁辐射、市政基础设施等）要素，绘制现状限制要素综合分析图和建设限制性分区图。评估各类要素对用地建设的影响，提出工程建设的控制要求，综合评价用地的适宜建设情况。

（2）建设现状。对各街区内土地使用和房屋状况进行分类调查统计，绘制现状土地使用功能图和现状土地利用综合评价图。通过对现状用地按照保留用地、可改造用地和新发展用地三类分街区进行统计，摸清各街区土地资源量；通过对现状用地性质和各类设施的调查，分析现状缺乏的功能和规划需要优化调整的内容。

（3）用地权属。将现状用地分为国有划拨、国有出让、集体建设用地和集体农用地，绘制现状土地使用权属分析图。在安排公共设施、确定规划指标等方面综合考虑用地权属的因素，使下一层次地块控规更具有可操作性。

（4）审批情况。落实街区内已批已建项目、已批未建项目、未批已建项目、授权一级开发项目等情况，绘制规划审批情况汇总图。

3.4 规划控制体系

街区控规指标体系包括四个方面：街区主导功能、街区开发强度和规模、城市设计框架和高度分区、三大设施。指标的确定从亦庄新城的特点出发，综合考虑传统的技术因素、同下位地块控规指标的衔接以及规划的管理和实施。

3.4.1 街区主导功能

分解落实新城的功能定位，根据各个街区的现状和发展条件，确定30个街区的主导功能。主导功能为规划刚性内容，编制下一层次地块控规、街区开发建设和规划管理应满足主导功能的要求。

主导功能与用地性质之间不存在一一的对应关系，下一层次地块控规在保证街区主导功能不变和维护公共利益的前提下，可以对新城规划确定的各街区内用地性质进行主动优化调整。优化调整除了满足国家和北京市的相关法规外，还需要综合考虑以下因素：有利用土地

价值的发挥，有利于用足国家产业政策，有利于规划实施，不存在诸如功能互斥、污染扰民等负面影响。

3.4.2 街区开发强度和规模

街区建设开发强度主要受新城和各街区综合承载力的影响，同时兼顾城市设计框架和城中村改造等因素，综合承载力分析包括四个方面。

（1）综合经济实力与职能定位。综合经济实力主要反映在新城层面，亦庄新城是北京城市未来空间发展的主导方向，其建设总规模在保证设施承载力的基础上可以选择浮动的上限较大；职能定位主要反映在街区层面，不同的主导功能对土地开发强度的要求不同，如核心商务区整体以高强度开发为主，以聚集商业和商务的营商环境；工业用地要防止粗放型使用，开发强度一般不低于0.8；居住用地的开发强度根据其所处的区位需结合其它条件综合确定，原则上不高于2.5，以保证居住环境。

（2）综合交通能力。新城总规模还受对外交通供给和轨道交通站点的影响。为保证“轨道交通建设运营＋沿线土地开发利用”模式良性发展，在站点周边地区一般应进行高强度开发。

（3）公共设施和市政设施服务能力。亦庄作为新建城市，在全市水源、能源供应能得到保障，相关设施按照规划全面实施的情况下，设施服务能力不会成为制约街区开发强度的因素。

（4）空间环境容量。新城街区内不存在重要的文物古迹，也没有机场净空管制或自然山体等严格的空间环境制约因素。而一些规划设定的环境因素对街区的建设容量存在一定的影响，如绿色空间过渡区、滨水特色区建筑密度一般相对较低，保证一定的开敞空间。

控规作为一项公共政策，开发强度的确定要体现公平性，一般在具有相同的条件下，相同性质的用地具有相同的建设强度；同时对一些重点控制的特色区域、景观轴线和节点采取一些有针对性的控制要求。由于街区开发强度的控制深度和管理力度，影响到新城的总体规模、整体空间形态，所以其指标首先应保持刚性，同时采取区间控制的方式，预留一定的管理弹性。

在建设强度分区的基础上，确定各街区建设总量及分类建设规模。依据新城规划确定的规划人口总规模，进行街区人口分解研究。街区规划人口规模、建设总量和分类建设规模是编制下一层次地块控规的控制条件，是土地开发建设和建设工程规划管理的基本依据。

3.4.3 城市设计框架和高度分区

从宏观层面研究整个新城的

总体空间意向，作为下一层次地块

控规确定建筑高度及城市设计的

依据。亦庄新城城市设计框架概括

为：“三条城市主轴线、三类特色

区域、多处重要节点”。特色风貌

区包括门户形象区、产经商务区、

滨水特色区。重要节点包括枢纽站

交通转换节点、生态休闲景观节点

及多处城市地标（图5）。

街区控规高度分区是基于对新城整体建设形态的研究，与开发强度不存在简单的对应关系，根据新城城市设计框架、新城功能结构、交通条件（尤其轨道）等综合确定。高度分区按四级基准高度进行控制，在没有绝对限制性条件的情况下，高度分区属于指导性指标，下一步地块控规在保证建设总量不变和提供更多公共空间的前提下，局部建筑高度可上调一个基准高度级别，体现较大的弹性。 图5 整体城市设计框架

3.4.4 三大设施

在市场经济下，控制公益性公共服务设施、交通市政基础设施和城市安全设施等三大设施的用地性质以满足居民基本生活需求，成为城市规划对土地使用实行公共干预的核心手段。街区控规协调各专业专项规划，细化落实新城规划确定的设施配置体系，并在各街区规划图则中明确规定，指导下一层次地块控规的设施配置。三大设施的配置要求属于刚性指标，同时为了给地块控规编制预留一定的弹性 …… 此处隐藏：2421字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……