保利地产2012年年报600048

保利房地产（集团）股份有限公司

600048

2012年年度报告

重要提示

一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、未亲自出席董事情况

三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、 公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人朱铭新及会计机构负责人张曦声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：以截至2012年12月31日公司7,137,994,391股总股本为基数，每10股派发现金红利2.32元（含税），不进行公积金转增股本。

六、本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？ 否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否

目录

第一节 释义及重大风险提示......................................................................................................... 3 第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 4 第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 6 第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 7 第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 25 第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 31 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 35 第八节 公司治理 .......................................................................................................................... 41 第九节 内部控制 ............................................................ 43 第十节 财务报告……………………………….……………… ..………………… ..…………44 第十一节 备查文件目录............................................................................................................... 45

第一节 释义及重大风险提示

一、 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

二、重大风险提示：

公司已在本报告中描述了存在的风险事项，敬请查阅“第四节董事会报告”中的“公司的竞争优势和面临的挑战”部分的内容。

第二节 公司简介

一、公司信息

二、联系人和联系方式

三、基本情况简介

四、信息披露及备置地点

五、公司股票简况

六、公司报告期内注册变更情况 （一）基本情况

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（二）公司首次注册情况的相关查询索引

公司首次注册情况详见2011年年度报告公司基本情况。

（三）公司上市以来，主营业务的变化情况 公司上市以来，主营业务无变化情况。

（四）公司上市以来,历次控股股东的变更情况 公司上市以来,控股股东无变更情况。

七、其他有关资料

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第三节 会计数据和财务指标摘要

一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标 （一） 主要会计数据

（二）主要财务数据 二、非经常性损益项目和金额

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第四节 董事会报告

一、2012年市场形势回顾及2013年展望

2012年，政府继续调控房地产行业，抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本调控政策没有松动，但在差别化信贷政策支持普通商品住宅消费、房地产企业纷纷加大营销推广力度的影响下，首置、首改等刚性需求得以释放，一二线城市的中小户型普通住宅成交率先回暖，并带动市场整体成交的逐步活跃，全年商品房销量实现了平稳增长，销售价格基本保持稳定，市场集中度进一步提升。

央行为应对国内外宏观经济形势变化，于年内分别2次下调存款准备金率及存贷款基准利率，且明确要求满足首次购房家庭的贷款需求，商品住宅按揭贷款环境较2011年下半年有较大改善。同时，房地产开发商积极应对市场调控，加大产品推售及营销力度。商品房销售在充足的货量供应及相对宽松的按揭贷款政策支持下，从3月份开始逐月回暖，全年实现销售面积11.13亿平方米，销售金额6.45万亿元，同比分别增长1.80%和10.00%。随着销售回暖，市场供需矛盾逐步显现，据中国房地产指数系统百城价格指数显示，2012年6月起，全国100个城市（新建）住宅平均价格结束连续9个月的环比下跌态势，环比出现连续上涨，但月涨幅均未超过0.5个百分点，至2012年12月，百城样本平均价格9715元/平方米，与2011年同期基本持平。

从商品房成交的城市结构上看，一二线重点城市为本轮市场成交回暖的主力，公司跟踪的26个一二线重点城市2012年商品房销售面积同比增长39.61%，远高于行业1.80%的同比涨幅。在持续调控形势下，商品住宅回归居住属性，消费者更关注产品的性价比，品牌开发商对市场这一变化迅速反应，其专业能力、品牌号召力进一步得到市场认可，行业集中度显著提升。根据CRIC统计数据显示，2012年，前20大房企市场占有率达17.31%，较2011年提升2.77个百分点。

2012年上半年，受2011年下半年以来土地流拍情况较多影响，地方政府推地动力不足，据CREIS统计数据显示，一二线城市供地量明显萎缩，同比下降幅度达31.86%；而房地产企业由于市场的不确定及资金面偏紧，投资意愿也不高，土地市场整体供求低迷。2012年下半年，随着销售持续回暖，信贷政策改善，房企资金面略有改善，补货需求推动土地投资意愿渐强，土地溢价率明显上升，政府推地量也随之放大。但从整体情况来看，2012年全年房地产企业开发投资仍然明显放缓，全年实现土地购置面积3.57亿平方米，同比下降19.50%；实现商品房新开工面积17.73亿平方米，同比下降7.30%；实现房地产开发投资7.18万亿元，同比增长16.20%，三项指标增速均处于过去十年的低位。

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2013年初，政府出台“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。房地产行业以“限购、限贷、限价”为基础的调控仍将持续，房产税试点范围可能逐步扩大，政策环境依然偏紧。但是，“城镇化”已经被新一届政府定位为中国未来经济发展最重要的推动力之一，城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城改造等都将催生大量的住房需求；而中央政府提出的“收入倍增计划”及“消费升级”，也必将有效提升居民购买力并给市场带来更多的改善性住房需求。因此，公司依然坚定看好房地产行业的中长期发展前景。

公司始终认为，本轮调控的根本目的是抑制投机投资购房，保障 …… 此处隐藏：20918字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……