实务3——收益性物业管理

写字楼和商业物业管理

一、写字楼的物业管理

(一)写字楼的含义“写字楼”一词是由境外传入的，按照国内的习 惯，通常称为“办公楼”,主要用作办公用途。 现在物业管理中，写字楼是指供各种政府机构 的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务 和从事商业经营活动的大厦。

写字楼就是交通便利,基础设施完备,位于城市的 CBD,行政配套齐全建筑设计风格鲜明,气势宏大,外 立面装修质素较高平均每200平方米至少一个停车 位楼层吊顶后净高2.6米以上平均每5层有一部电梯 服务,等待时间不超过30秒最少具备50-60瓦/平方米 电力供应,并配备足够的后备电力供应设施平均每20 平方米建筑面积有一条电话线,提供或支持 DDN,ISDN线路,备有视像会议设备提供四管式空调 系统和24小时空调供应拥有声名卓著且具备相关经 验的物业管理公司设施齐备,包括有银行,邮局,商务 中心及餐饮等系列配套,且均以服务于大厦客户为主。

(二)写字楼的类型 1、按建筑面积划分 小型写字楼，1万平米以下 中型写字楼，1-3万平米 大型写字楼，3万以上

2、按使用功能划分 单纯型写字楼，商住型写字楼，综合型写字楼， 3、按现代化程度划分 非智能型写字楼，智能型写字楼 4、按综合条件划分 甲级写字楼，乙级写字楼，丙级写字楼 甲级写字楼管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的 舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务 化等等。

(三)写字楼的特点

建筑规模大，机构和人员集中。 建筑档次高，设备先进。 地理位置优越，交通便利。 使用时间集中，人员流动性大。 功能齐全，设施配套。

(四)写字楼物业管理的要求1、要求确保设备能完好运行，正常使用。

2、要求加强安全管理，提供安全保障。3、要求保持环境优雅、整洁。

4、写字楼的科技含量大，对物业管理人员提出了更高要求

二、写字楼物业管理的组织实施

写字楼使用前的准 备工作 房屋维修维护管理写字楼设备设施使 用管理及维修养护 安全管理服务

清洁服务绿化服务

写字楼前台服务写字楼商务服务

写字楼租赁管理

(一)写字楼使用前的准备工作

签订物业服务合同，制定业主公约

成立大厦业主委员会制定物业管理方案，各项管理制度等。 编写物业管理维修公约 制定创优规划和具体的实施方案并落实 做好接管、验收工作。

(二)房屋的维修维护管理

写字楼装修监督管理日常维护 大修改造

(三)设备设施使用管理及维修养护

应制

定严格的设备养护和维修制度，做好设备的日常养护、检修工作。

设备管理人员应实行24小时值班制度

(四)安全管理服务建立组织机构，配齐安全管理人员 建立安全制度，并保证实施。 确立保安巡逻的岗位和路线 应用电视监控设备 建立24小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。 配备消防设备设施，建立消防管理档案。定期组织及安排消防 检查 做好停车场管理工作

(五)清洁、绿化服务和前台服务

要实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则， 由专人负责检查、监督。指定地点设有垃圾箱、 果皮箱、垃圾中转店等保洁设备。 写字楼的清洁卫生服务项目做好绿化管理工作 前台服务主要项目

(六)写字楼的商务服务

硬件配置 商务中心工作人员的要求

商务中心的服务项目 商务中心的工作程序

(七)写字楼的租赁管理

日常性的租赁业务是写字楼经营必不可少的活动。 做好写字楼营销推广的管理工作 营销推广服务范畴：写字楼营销的市场调研和营 销计划制定，整体形象设计、宣传推广，引导买 租客户考察物业，客户的联络、谈判、签约，帮 助客户和业主沟通等

三、商场的物业管理

商场物业管理的特点与要求

商场物业管理的组织实施