房地产项目收购的法律分析(2)

此外，如果股权转让方为个人，依据《中华人民共和国个人所得税法》、《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》(国税函[2009]285号)及其他相关规定，个人转让者应按应纳税所得额(转让收入额减除原值和合理费用后的余额)的20%缴纳个人所得税。

(二) 增资扩股方式

如非全资收购目标公司的股权，则除上述的股权转让方式外，还可以考虑以增资扩股的方式进行，即收购方以现金或其他资产对目标公司进行增资，增资后收购方持有目标公司的一定比例的股权。具体来说，由收购方即增资方与目标公司原股东签订增资协议，对增资额和增资后各方所占股权比例作出约定，然后由会计师出具《验资报告》，并到工商部门办理工商变更登记。如目标公司是外商投资企业，或增资后目标公司由内资企业变更为外商投资企业，则该等增资需经相关商务部门批准，然后再办理工商变更登记。

以增资扩股的方式进行收购，亦需如上文所述的股权转让方式那样，对目标公司的债权债务状况、房地产项目资产的权属状况、收购后目标公司的管理和控制等，进行尽职调查和作出相关约定，在此不再进行赘述。

某些情况下的股权收购，可能会是股权转让和增资扩股相结合，此种情形相对复杂一些，但基本的操作和关注点与上述股权转让和增资扩股基本一致。

三．资产收购模式的法律分析

与股权收购模式不同，资产收购模式是收购方直接与持有房地产项目即目标资产的公司签订资产收购协议，收购后直接持有目标资产。与股权收购模式相比，资产收购模式的法律关系相对直接、简单，没有涉及项目公司股权的变更。房地产项目中的资产收购模式，又可分为房地产开发项目的整体收购、在建工程的收购、已建房地产的收购等三种。

(一) 房地产开发项目的整体收购

房地产开发项目，一般是指已经批准立项，取得完备的国有土地使用权证，并已进行一定投资，完成了土地的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，已取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目的整体收购，应注意如下几点：

1. 收购时应具备的条件

基于房地产开发的特殊性，依据《城市房地产管理法》(2007年修订)及相关法律规定，从事房地产开发须具备相应的资质。因此，作为房地产项目的收购方，在进行房地产项目整体收购时，亦须具备相关的房地产开发资质。

此外，依据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》(国务院1998年颁布)的相关规定，房地产开发项目的转让，应具备以下条件：(1)已支付全部土地使用权出让金，并已取得土地使用权证书；(2) 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2. 收购后的手续办理

依据相关规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人即收购方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起３０日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案；同时要办理项目土地使用权的变更登记手续及建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等的更名等相关手续。

3. 收购环节所涉及的税费

在资产收购环节涉及的税费，主要有营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、契税、印花税等。依据相关税收法律法规的规定，收购方和被收购方，需要缴纳不相同的税费。

(1) 收购方需缴纳的税费

① 契税

依据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则和其他相关规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人应缴纳契税；契税的税率为3%～5%，具体比例由省级人民政府在规定范围内确定。由于房地产开发项目整体收购涉及到土地使用权的转移，因此收购方应按收购价格的3%～5%缴纳契税

② 印花税

依据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其施行细则和其他相关规定，书立、领受产权转移书据的单位和个人，应按规定缴纳印花税。整体收购房地产开发项目，涉及到土地使用权等产权的转移。因此，买方即收购方应按收购合同金额的万分之五缴纳印花税。

(2) 被收购方需缴纳的税费

① 营业税

依据《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院颁布，2008年修订)及其实施细则的相关规定，在中华人民共和国境内转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，应按转让额、销售额的5%缴纳营业税。

房地产开发项目整体收购，主要是涉及土地使用权的收购。未在地面上建造房屋的土地使用权，属于无形资产，已在地面上建成房屋的土地使用权，则与房屋一起统称为不动产。因此，房地产开发项目整体收购的被收购方即转让方，需按转让价格的5%缴纳营业税。

② 城市维护建设税和教育费附加

依据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》及其他相关规定，凡缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人，应按实际缴纳的增值税、营业税、消费税税额的一定比例(市区税率为7%，县城、镇税率为5%，其余地区税率为1%)缴纳城市维护建设税，按际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额的3%缴纳教育费附加。

③ 土地增值税

依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其他相关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应就其取得的增值额，按四级超率累进税率缴纳土地增值税。

增值额是纳税人转让房地产所取得的收入，减除按规定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用及规定的其他允许扣除项目金额后的余额。因此，如果转让方因整体转让房地产开发项目而取得增值额，则应按四级超率累进税率缴纳土地增值税，即增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

④ 印花税

如上文所述，被收购方应按按收购合同金额的万分之五缴纳印花税。

(二) 在建工程收购

在建工程收购，主要是指在房屋建设工程竣工前，建设方将正在建设的建筑工程和土地使用权转让给收购方。对于在建工程的收购或转让，缺乏国家层面一级的法律法规的统一规定，只有一些地方法规对此作出了规定。从实务操作来看，在建工程收购与房地产开发项目整体收购的条件和手续办理差别不大，双方需要缴纳的税费亦基本相同，本文限于篇幅，在此不再赘述。

(三) 已建房地产的收购

相对于上述的房地产开发项目整体收购、在建工程收购来说，已建房地产的收购简单许多。收购已建房地产，需要关注该等房地产是否已取得产权证书，是否设立抵押，是否存在工程价款优先权，收购后办理过户手续是否存在法律障碍等。此外，收购已建房地产所，交易双方所涉及的税费，亦跟上述房地产开发项目整体收购基本相同，在此不再赘述。

四．股权收购模式与资产收购模式的对比分析

通过上文的分析可以看出，股权收购模式和资产收购模式各有优点和缺点，这就需要在房地产项目收购的实践中，注意比较甄别，选择最优的收购模式。

(一) 股权收购模式的优点与缺点

股权收购模式的优点主要有：(1) 手续相对简单，收购方和被收购方签订股权收购合同，如不涉及外商投资企业，则双方办理股权的工商 …… 此处隐藏：2087字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……