万科集团战略环境分析报告(3)

（3）优质开发企业面临发展良机

由于我国房地产市场存在的巨大发展空间，我们认为目前房地产市场的发展状况尚只是一个“预演”行情，各个公司潜在的发展空间还很大，即使是目前业内的一些优质企业也才“刚刚上路”。但随着经营环境的变化，行业内的分化进程很可能会加速，中小企业面临的挑战要远大于优质开发企业。

具体讲就是，随着土地市场和资金市场门槛的提高，同时房地产开发产品质量和后续管理得到越来越多的重视，整个行业将逐步完成“劣汰”的过程，许多中小企业尽管目前也可能由于仍有部分低成本的土地储备，近几年能够形成业绩

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支持，但如果不能及时调整发展战略，企业发展难以真正持续。

与此同时，一些具有比较先进的“全国布局”开发模式以及融资优势的房地产公司，完全可能抓住目前行业分化的机遇，进一步扩大自己的优势竞争地位。不仅如此，我们认为，在未来的融资竞争中和国际并购机会中，它们也将占据有利地位。如万科、金地集团、招商地产、栖霞建设、金融街等公司都将处于良好的发展时期。

3、替代产品的威胁程度——小

房地产产品主要的替代产品是二手房，目前中国的二手房市场不够成熟、发展缓慢，加上中国人对新房子情有独钟，二手房行业基本不能对房地产行业起到大程度的威胁作用。

从历史来看，中国原来没有房地产业，只有统建办，基建办等，那时候没有房地产开发企业，都是自建自用这么过来的。住房制度改革以后,几乎90%以上的房子全是出售。一个健全的房地产市场的自有率和出租率应有合理分配，即使在发达的美国、德国，住房的自有比例也只有70%和45%。对于我们国家来说，要达到90以上的自有率是不现实的。经过这一次的宏观调控以后，人们才逐渐接受租售并举，物业持有这样的一个理念。

4、购买商讨价还价的能力——低

目前房地产产品的主要消费者是普通大众，公司集中购买所占比例较低，房地产是一个特殊的行业。目前，房地产产品价格在行业里普遍虚高，消费者的讨价还价似乎无能为力。购买房地产产品的费用占用了消费者总费用的大部分，理论上消费者的讨价还价能力是很高的，但实际上其讨价还价能力基本为零。

5、供应商讨价还价的能力——低

房地产行业最主要的原材料是土地，而土地是政府所用有的，其讨价还价的能力是很强的，尤其是最近的宏观调控措施出台以后，但是对于大型房地产企业来说，其影响在短期内很小，因为大型房地产目前开发的项目土地都是几年前囤积的。而其他的原材料如钢材、水泥、砖石、沙等，其行业集中化程度低、产品差异化程度低，基本不存在供应商的转换成本，加上目前众多中小房地产企业的缩水，就进一步减弱了供应商们的讨价还价能力，因此在近期，房地产行业供应商的讨价还价能力较低。

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四 内部环境分析

（一）企业资源分析

1．财务资源

┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标(单位) ｜2006-09-30｜2005-12-31｜2004-12-31｜2003-12-31｜

├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜存货周转率(%) ｜0.23 ｜0.54 ｜0.55 ｜0.63 ｜

｜应收账款周转率(%) ｜26.78 ｜28.07 ｜23.79 ｜22.32 ｜

｜总资产周转率(%) ｜0.26 ｜0.56 ｜0.59 ｜0.68 ｜

｜主营业务收 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜

｜入增长率(%) ｜52.26 ｜37.71 ｜20.17 ｜- ｜

｜营业利润增长率(%) ｜46.04 ｜60.66 ｜54.42 ｜- ｜

｜税后利润增长率(%) ｜55.89 ｜53.80 ｜61.91 ｜41.80 ｜

｜净资产增长率(%) ｜47.62 ｜33.98 ｜31.92 ｜- ｜

｜总资产增长率(%) ｜99.28 ｜41.57 ｜47.09 ｜- ｜

└─────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

【资产与负债】

┌────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜每股指标(单位) ｜2006-09-30｜2005-12-31｜2004-12-31｜2003-12-31｜

├────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜资产总额(万元) ｜4224510.97｜2199239.21｜1553442.25｜1056104.01｜

｜负债总额(万元) ｜3046972.23｜1341116.88｜922997.50 ｜580057.97 ｜

｜流动负债(万元) ｜2473441.31｜1088374.20｜630289.72 ｜479531.35 ｜

｜长期负债(万元) ｜573530.92 ｜252742.68 ｜292707.78 ｜100526.62 ｜

｜货币资金(万元) ｜545998.92 ｜324903.47 ｜313199.95 ｜96878.47 ｜

｜应收帐款(万元) ｜25440.57 ｜37730.77 ｜37504.74 ｜26946.48 ｜

｜其他应收款(万元)｜66341.02 ｜70496.97 ｜46299.00 ｜9650.43 ｜

｜坏帐准备(万元) ｜- ｜- ｜- ｜- ｜

｜股东权益(万元) ｜994802.98 ｜830960.26 ｜620219.88 ｜470135.91 ｜

｜资产负债率(%) ｜72.1260 ｜60.9809 ｜59.4162 ｜54.9243 ｜

｜股东权益比率(%) ｜23.5483 ｜37.7839 ｜39.9255 ｜44.5160 ｜

｜流动比率(%) ｜1.5623 ｜1.8270 ｜2.4062 ｜2.1293 ｜

｜速动比率(%) ｜0.3563 ｜0.4626 ｜0.7331 ｜0.3211 ｜

└────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

【现金流量】

┌────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标(单位) ｜2006-09-30｜2005-12-31｜2004-12-31｜2003-12-31｜

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├────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜销售商品收到 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜

｜的现金(万元) ｜1180893.46｜1266908.87｜926221.62 ｜640751.83 ｜

｜经营活动现金 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜

｜净流量(万元) ｜-430326.88｜84343.91 ｜104859.03 ｜-147838.38｜

｜现金净流量(万元)｜221095.45 ｜11703.52 ｜216321.48 ｜-21862.08 ｜

｜经营活动现金净 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜

｜流量增长率(%) ｜811.89 ｜-19.56 ｜-170.92 ｜-1247.42 ｜

｜销售商品收到现金｜ ｜ ｜ ｜ ｜

｜与主营收入比(%) ｜139.5850 ｜119.9855 ｜120.8027 ｜100.4304 ｜

｜经营活动现金流量｜ ｜ ｜ ｜ ｜

｜与净利润比(%) ｜-316.6463 ｜62.4602 ｜119.4286 ｜-272.6284 ｜

｜现金净流量与 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜

｜净利润比(%) ｜162.6881 ｜8.6669 ｜246.3781 ｜-40.3158 ｜

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