万科集团战略环境分析报告(2)

2006年中国房地产政策似乎格外活跃，一系列影响重大的政策相继出台，整个房地产业进入一个关键的转型期。

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1、房地产行业投资总额在困境中稳定增加

最为猛烈的则是7月以来的“金融风暴”。4月28日提高房地产贷款利率政策之后，7月19日，结合金融资本的“限外”政策出台，即限制外商投资中国房地产企业以及限制外资购买中国房地产产品的政策；7月22日，银监会及相关金融部门出台加强信贷管理政策；7月26日，从整个国家政策层面，从市场供应的角度调整到市场需求，出台二手房个税政策。再到8月份，地产金融政策似有新突破，即8月5日出台提高存款准备金率紧缩银根的政策；8月19日进一步加息，上调存贷款利率，对于中长期的贷款进行“打压”

种种迹象表明，一切关于企业银行资金的信贷，乃至于个人购房资本成本都出现了前所未有的收缩，中国房地产金融似乎走到一个发展瓶颈。这让许多开发商在抱怨融资渠道单一和融资困难的同时，一些企业、银行、信托、基金以及众多海外投资机构也找不到中意的投资项目。房地产金融和房地产行业一起走入了“转型时期”。而转型时期到来的“助推器”则是宏观调控下“不冷反热”的房

地产市场。

虽然国家政策上大副限制，但房地产投资额度的总标，不但没有降低，还有增加，整个房地产行业的投资总量和建设总量还是相对比较高的，而且处于一个稳步增长的环境，应该说整个房地产行业的发展态势是非常良好的。

2、当前的产业环境是转型的环境

从房地产产业链的情况来看，目前这样的行业环境是转型的环境。从资金上说，房地产的金融创新，成为房地产新一个非常重要的环节。与其他的行业相比，房地产是一个资金量消耗大的行业，以从国有银行和其他银行贷款为主要的融资

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渠道。这样的融资方式导致了大型的投资量会有一个资金上的制约。在房地产行业中，房地产企业一般会从价值链进行分析，先做土地运作，再进行现有房价的开发，这样的经营模式同样受到种种方面的制约。从土地市场的调整，到开发市场限制产品的供应，包括户型的供应，还有相关金融支持上的限制，等等一系列来说，整个价值链都受到了法律各方面的限制。

中国的房地产行业正在经历一个转型的过程：在产品这方面来说，更多体现在产品创新的角度。从住宅的新房市场，逐步过渡到旅游住房市场，这类产品市场的创新，成为了整个产业链增长的主要因素之一。在市场需求的方面，同时也出现了新的变化。大型开发区新增的市场需求，逐步扩大了对房地产市场的影响。再看一下金融。今年有一个主体就是金融的上市风潮。今年房地产在国家的相关证券的条理过程当中，现在我们的房地产也在陆续地上市，大家看到一些大型的房地产商，在国内的A股和H股有一些上市计划，有成功的，有失败的，但是不难看这些是房地产金融创新的阶段。

3、当前房地产行业的主要变化

产品金融产品化、产品复合化、企业规模化和产业专业化是我国目前房地产行业发展变化的重点所在。我们可把目前房地产行业分成四大类的品种，有住宅，有商业，有旅游地产，还有一些复合的地产。其中住宅地产最主要的变化是品牌化的扩张，这些都是住宅市场非常重大的特点，从企业的扩张这一块来说，是住宅地产非常重要的现象。商业地产更多地受制于国家的零售业，其总体的发展趋势是稳步上升的。社会总额的上升，带动了消费总额的上升，同时拉动了商业市场的上升。另外我们看到，大型的主力店，沃尔码这些大型的主力店的扩张，也扩大了地产业的扩张。

4、房地产行业的市场形势分析

住房仍然是我国居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当前的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果。

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目前房地产运行主要受金融政策和土地政策宏观调控政策两大因素影响。从景气分析来看，国家采取宏观调控的效果是非常明显的，而且通过调整供地结构，加大对经济适用房和普通住宅用地供应，在一定程度上遏止了房价的快速上涨，也提高了房地产市场质量。

房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，中国房地产短期开发销售（项目型）和区域化生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来说，如何运用好所在区域的综合资源优势（人脉、关系、风俗、市场和价格等），充分发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量。

二、房地产产业特征分析

房地产行业主要有以下几个特征：

1、高投入。房地产行业是一个投入相当大的产业，主要用于购买土地、房形的设计以及房屋的建造、装潢、维修和房屋的销售等等。所以雄厚的资金支持是房地产公司得以建立和发展的前提条件。

2、高风险。房地产产品的开发孕育着很大的风险。首先，进入房地产行业要有冒很大的资金风险，而且房地产行业是一个关联度很大的产业，它受一个国家、地区甚至全球经济环境的影响很大，而外界经济环境具有很大的不可预测性，这就给房地产行业带来了很大的风险。比如说亚洲金融危机的爆发，就使得房地产业一度陷入低迷。

3、长周期。房地产产品的开发到销售由于产品本身的特殊性要经历很长的时间，从资金的大批投入到资金的回笼需要经历很长的时间，这就需要房地产开发商需要很强的资金实力，无疑这更增加了房地产开发商的风险。

4、高收益。房地产产品的利润回报率很高。如果一项房地产产品从开发到设计和销售都非常成功，利润回报能高达几倍甚至数十倍以上。

三、房地产产业竞争环境分析

1、行业新加入者的威胁——较高

房地产行业作为投资回报率较高的行业，必然会吸引大量的行业外竞争者；

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另外，作为资金密集型的房地产行业，我国房地产公司无论从资金实力、开发能力、管理能力，还是技术水平上都较低。虽然近年来由于国家宏观调控，土地供给量减少、企业自带资金的限制，使行业新加入者的困难增加，但行业普遍的高利润引起了各大进行多元化经营战略转移的集团公司的高度兴趣。

2004年以来，尤其是中央开始实施宏观调控后，国内房地产产业环境开始发生巨变——行业准入门槛陡然提高，高到连行业翘楚们都要积极生变才能保全自己，通往做大做强的理想的道路变得更崎岖了。然而，这个资金密集型行业也由此进入了“资本说话”时代，凭借资本砝码度量企业，重新安排市场秩序。正是因为这一转机，对房地产觊觎已久的行外资本又纷纷涌入，已经涉足的则加大投入力度，掀起行外资本投资房地产的又一轮高潮。

有房地产业内人士分析认为，国内主流家电及IT企业近年都面临着本行业投资饱和、庞大资本急需寻求新的投资方向的问题，而急速发展的房地产市场无疑拥有巨大的吸引力。反过来说，房地产业是资金密集 …… 此处隐藏：2506字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……