孝义星际铭门房产营销策划

谨呈：山西金晖房地产开发有限公司

山西【 2011 】孝义 星际公馆 TA/08

孝义星际公馆策划提案(沟通稿)

前言项目的营销策划没有简单的规律可循，差异化越明显， 在市场上的抗风险能力就越强，而作为星际公馆项目，虽 然有位臵和配套资源作为项目的卖点，但是，这仅是共性； 而精准的定位和策略才是实现市场差异化的关键。 以恒达世行丰富的操盘经验，我们能给合作伙伴带来的 不仅仅是利润的提升，更重要的是品牌的塑造和提升。

PREFACE 报告框架PART1——宏观解析 城市规划蓝图 房产市场研究 主要竞争楼盘

PART2——地块解读 地理位臵 生活配套 周边环境 属性界定

PART3——定位策略 项目形象 客户描述 价格策略

PART4——营销推广 营销策略 推广手段 平面表现

PART1 区域市场调研 城市规划蓝图 房产市场研究 主要竞争楼盘

孝义市概况孝义市，是镶嵌在三晋大地上的一颗璀 璨的明珠。背倚吕梁山脉，衔吕梁之雄 峰；面俯晋中盆地，吞汾河之浩水。是 古老文明和现代繁华的聚汇之地。 孝义市位于吕梁山脉中段东麓，晋中盆 地西南隅。地理坐标为东经111°21′111°56′,北纬36°56′-37°18′。 北与汾阳市毗邻，西北与中阳县相依， 西与交口县接壤，南与灵石县相连，东 南与介休市隔汾河相望。境域东西直线 最长处46千米，南北直线最宽处26.55 千米。总面积948平方千米。总人口44 万人.

规划总思路 城市性质：“太原经 济圈新型重化工产业 基地，晋中南部区域 性中心城市，以特色 民间文化为底蕴的园 林城市” 建设用地发展方向： 主要向南，次要向北， 适当向西，抑制向东

区域职能总体用地布局：“两轴、五区、三心” 两轴

南北主轴迎宾路、东西绿轴孝河生态公园 五区 主城区：规划建设区的核心，以行政商业等综合服务和居住为主要功能； 城南新区：以文化教育、体育、居住、商业为主要功能； 城北新区：以崇文大街为中心，以行政、居住、商业为主要功能； 古城区：以历史文化保护区和公园绿化为主要功能； 经济开发区：主导产业以机焦、煤化工、煤电、建材为主。 三心 城北新区：综合服务中心以行政、文化、商业服务为主要功能； 主城区：综合服务中心以商业娱乐为主要功能，为全城区的商业中心，以大 型集中商业零售服务为特色； 城南新区：综合服务中心以文化、体育、教育、商业为主要功能。

城区路网结构“七横(崇文大街、振兴街、府前街、新安街、胜溪街、城南大道、梧桐街) 八纵(孝汾大道、永盛路、大众路、迎宾路、永

安路、中和路、新六路、司梧 线)一环(城区外围的公路)”。

城市绿地规划目标2020年建成区绿地面积为606.1公顷，城市绿地率、绿化覆盖率和人均公共绿地面积分别达到35%、45%和12.0平方米。绿地系统布局结构为“一河、 一库、三环、四园”。一河：沿孝河生态林带，保护孝河生态环境和水体。原

则上保持现有河道的自然形态，河道两侧绿地建设突出生态公园的理念；一库：张家庄水库及孝河周围生态绿地；三环：古城区绿化环(护城河绿化带);主 城区绿化环(迎宾路、振兴街、孝汾大道、景观北街);由内侧50米、外侧 200米绿带构成的中心城区绿廊(北外环、善宋线、新孝午路、新汾介路); 四园：四个大型综合公园，分别为郑兴公园、崇义园、城北新区公园、胜溪湖 森林公园。另外，还有两个张庄水库西南的绿楔和区级公园分布在各组团间， 和其他公共绿地一并结合道路绿带形成经纬交织的居住环境绿化体系。

住房建设发展目标近期2010年，在新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平 方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，应达到开发建设总面积的70% 以上。实现市区城镇居民人均住房建筑面积35平方米；最低收入家庭人均廉租住 房保障面积标准不低于15平方米。远期2020年，人均住房建筑面积达到40平方 米，住房成套率达到100%,基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、 设备齐全”,让市民享受到“宜居型的社区生活”。

保障性住房用地布局古城区居住组团的经济适用房和廉租房用地规划在古城风貌协调区的外围，古城北部的北关、一家庄、及古城西面的西关一带；主城区居住组团的经济适用 房和廉租房用地主要在留义村、贾家庄等村庄改造用地范围及部分污染企业搬迁 用地统一规划解决；城北新区居住组团经济适用房和廉租房用地规划在在居义、 瑶圃等村庄附近，同城中村改造改统一规划解决；城南新区居住组团的经济适用 房和廉租房用地规划主要分三片布臵。第一片为在建的迎宾路东，城南大道北侧 的汾西矿塌陷搬迁小区，第二片为迎宾路以西的封家峪、樊家庄、赵家庄改造地 块，第三片在孝午路北，旧汾介公路两侧的梧桐镇搬迁地块。

主要竞争楼盘项目名称 申利花苑 振兴小区 惠丰苑(精 装) 云栋﹒盛和 佳苑 祥和新苑 大峰﹒胜溪 湖畔 城市公馆 君悦银座 城市之光 2680 2800 2900 3200 3100/4 400 2650 2700/3 200 4000 0 20001 46669 12000 6 11000 0 起价 (元/m2) 2510 总占 面积 12000 总建 面积 5300 0 3340 7 4990 0 5000 0 7700 0 2800 00 1500 00 99-147 100 138.04, 204.4 87,107,12 6 88-130 116-180 43% 40% 40%楼 顶绿

化 41% 户型区间 84.97152.15 绿化率 40% 建筑类型 2栋10层、2栋33层 1栋高层2层底商 1栋高层29层 多层、高层 5栋12层，高层300 户 正在建设6栋17层 一梯两户21单元 3层，3栋11层 4栋30层，7栋12层 2栋+五星级酒店 1000 396 50% 300 714 70% 45% 建筑 套数 480 销售率 46% 建设地点 新民街中段(宝宏 大酒店西侧) 西侧毗邻星际公馆 府前东街新地税大 厦后 府前街吉泰世纪城 对面 府前街吉泰世纪城 东侧 迎宾南路西侧(胜 溪湖公园南侧) 孝义市迎宾大道与 安居街交汇处 迎宾路与崇文大街 交汇处西 振兴街与大众路交 汇处 府前东街北，青年 路西50米 吕梁中天房地产开发 有限公司 孝义市云栋房地产开 发有限公司 孝义民泰房地产开发 有限公司 山西大峰房地产开发 有限公司 太原市宇兴泰房地产 开发有限公司 山西孝义东盛昌旺房 地产开发有限公司 利民房地产开发有限 公司 利民房地产开发有限 公司 开发商 孝义市申利房地产开 发有限责任公司

新世纪名邸

3200

2栋高层

城市公馆 项目位臵：孝义 市迎宾大道与安 居街交汇处 开发商：太原市 宇兴泰房地产开 发有限公司 占地面积：165亩 总建面：150000 平米 绿化率：43% 容积率：1.36 结构：砖混|框架 施工进度：现房 公摊比例：15%左 右 层数：3栋11层 总户数：300户

户型 143-223平米 叠拼别墅、独栋别墅、小高层

售楼部包装高档、风格独特 产品定位中高端 广告诉求：园林风格、尊贵

产品

形象

附加值 整体居住环境 投资价值 小高层起价3100元/m2 叠拼别墅6000元/m2 独栋别墅10000元/m2

客户 中高端客群 地缘客群

价格

渠道 户外/DM/短信 楼书 样板间展示

大峰· 胜溪湖畔 项目位臵：迎宾 南路西侧(胜溪 湖公园南侧) 开发商：山西大 峰房地产开发有 限公司 占地面积：180亩 总建面：280000 平米 绿化率：40% 容积率：2.3 结构：框架剪力 墙 施工进度：封顶 公摊比例：20%左 右 层数：6栋17层 总户数：700户

点板结合 户型 116——180平米

售楼部包装高档 产品定位普通 广告诉求：湖景、生态

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