河南省业主大会和业主委员会指导规则(3)

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （五）业主投票权数的确定方法； （六）业主代表的产生方式； （七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等； （九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。 第二十八条【限制条件】 业主拒付物业服务费，不交存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第二十九条【业主大会形式及召开条件】 【业主大会会议召开】业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

（一）百分之二十以上业主提议的； （二）业主委员会委员缺员需要补选的；

（三）业主委员会成员决定集体辞职，需要重新选举业主委员会的；

（四）物业服务合同期限届满前，需要重新选聘物业服务企业，或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的；

（五）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （六）法律、法规、管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会应当在召开业主大会会议十五日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知所在地居（村）民委员会。

第三十条【业主大会监督】 业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，业主可以请求街道办事处、乡镇人民政府组织召开；街道办事处、乡镇人民政府应当在接到请求之日起十日内通知业主，并在三十日内组织召开。

第三十一条【业主大会有效条件和召开形式】 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方为有效。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

业主因故不能参加业主大会的，可以委托物业使用人参加业主大会。业主大会会议内容需经业主表决的，业主应当

向被委托人出具书面委托书。委托书应当记载委托事项、委托期限，委托人和被委托人信息等内容。

同一被委托人，接受业主委托人数不得超过五人。召开业主代表大会的除外。

第三十二条【信息化表决要求】 在满足实名投票的条件下，支持采用信息化技术手段进行业主大会有关决议事项表决。

县级以上人民政府物业管理行政主管部门建设的业主决策信息平台，应当向业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业等使用单位免费开放。

在满足信息安全的条件下，物业管理行政主管部门建立的业主决策平台，可以通过向第三方开放接口的方式，满足多种渠道使用，不得采取指定的方式限制其他单位接入。

通过信息化手段进行的各类事项表决，应当建立档案管理和查询制度，免费供相关当事人查阅。

第三十三条【总面积确定方式】 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 第三十四条【总人数确定方式】 业主大会确定业主投

票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第三十五条【物业类型界定】 本规则中的专有部分包括住宅、非住宅以及按照规划建设的车库、车位。按照规划建设的人防工程不计入总建筑面积和总人数。

第三十六条【业主代表会议】 业主人数超过三百人的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。

业主代表可以幢、单元为单位推选。业主代表参加业主大会前，应当就会议内容征求本幢、单元业主的意见、建议。涉及表决事项的，应当将业主表决意见如实向业主大会提交。

业主代表未履行相关义务的，由相关业主决定是否予以更换。业主代表的任期不得超过当期业主委员会任期。业主代表的任职条件由业主大会议事规则或者管理规约约定。

第三十七条【业主大会表决汇总及补充表决】 业主大会会议表决意见按同意、反对、弃权和未表决四类表决结果汇总。

管理规约或业主大会议事规则可以约定，业主大会会议

经有效召开，与会业主就会议表决事项未达到法律、法规、管理规约或议事规则要求的，由缺席未表决业主补充表决，经补充表决仍未达到要求的，最终缺席未表决业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的多数票。

第三章 业主委员会

第三十八条【业主委员会成员条件】 业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对其负责，受其监督，其成员应当符合下列条件:

（一）遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则，积极履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）热心公益事业，责任心强，公道正派，诚实守信，廉洁自律；

（四）具有一定的组织能力和履职时间；

第三十九条【业主委员会组成】 业主委员会由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会由五至十一人单数组成，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

第四十条【法人组织参加业主委员会要求】 业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主大会、行使业