旧城更新调研报告重点讲义资料(3)

同时，根据改造前的房屋的具体情况提供数额不等的补助，该模式当前主要应用于小规模的住宅改造。采用该模式进行改造，其改造计划以当地居民为目标，在经济上可行的前提下，改造计划将更注重保护更多的旧建筑，同时更加注重公众参与城市改造。

3.2.5 城市历史文化遗产保护模式（“整旧如旧”模式）

在我国大规模城市更新刚开始的时候，用大规模的形体规划对现有城市采取完全否定的态度，忽略和摧毁了城市环境中存在的诸多有价值的事物，不但不经济还导致了城市艺术环境的丧失，因此，在城市的改造发展中需要保护城市中环境中有益的部分，对历史保护区中新建筑进行严格的控制。

3.3 旧城更新地块组合模式

旧城更新项目由于其庞大的资金需求，在政府主导的前提下是必须要引入私人投资，然而私人投资往往要考虑改造地区的潜在开发价值、工程初期投资额、资金回报率等方面的因素，私人目标和政府目标必然存在着较大的差异，因而没有经济利益的驱动，开发商看不到旧城更新项目的任何经济效益，即使是在经济形势好的情况下，旧城改造项目的招商也会很无助。因此，在旧城更新中运用营销策略、合理搭配地块，让开发商看到地块改造后可能会带来的收益，对旧城改造项目产生兴趣，从而很好的解决“低价值”改造区域招商难的问题。

首先，对“高低”搭配而言，“价值高”的更新地块本身就具有很强的投资吸引力，这类地块单独招商的价格本身也就要高些，搭配了“低价值”的改造区域必然会使得其招商价格降低，从而开发商会觉得自己的利益没有受到损失，也更愿意投资类搭配地块。

其次，对“低低”搭配、“低中”搭配或是“中中”搭配而言，需要根据搭配地块的整体价值的高低配以不同的经济平衡措施，即不同地块因其不同的区位、基础设施情况等会产生不同的经济效益，因而为避免造成开发利益的较大差别，对不同条件的搭配开发地块应该同时从建设管理上进行有效的调控，如增减税费、调整贷款利率，建筑面积标准的控制、容积率和地价的调整，材料价格的调整，动迁安置办法的修正、公建和市政配套的优惠等，以促使开发中达到经济平衡，鼓励开发实施。

综上所述，在改造组合确定前后必须对每块地的效益进行评估，效益的评估是整体销售策略运用的最重要的一环，改造效益的评估一般分为三个阶段：改造地块选择前的初测、改造地块选择后的具体测算、搭配组合地块的效益测算。其中，改造地块选择前

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的效益初测即初步测算待改造地块改造后的经济效益，旨在找出适合当前实际情况的改造地块，一步步实现整体改造目标；改造地块选择后效益的具体测算即具体测算经济效益，旨在给确定最佳土地搭配方案提供数据支撑；搭配组合地块的效益测算即对组合后的地块进行经济效益测算，特别是要算清楚价值较低的搭配组合在加入了一定的优惠之后的经济效益，旨在能提供给投标者一个切实的收益目标。

3.4 旧城更新拆迁模式

旧城更新拆迁模式可以分为：“阳光”拆迁模式、“不动迁”拆迁模式、“模拟”拆迁模式及“自主”拆迁模式。

3.4.1“阳光”拆迁模式是坚持以人为本、公开、公平、公正的原则，规范拆迁行为，制定好阳光拆迁政策，阳光拆迁补偿安置标准，阳光拆迁管理。把政府有关部门的工作毫无保留地摆到群众面前，接受群众的监督，让群众明白拆迁政策、参与评估裁决、受惠补偿安置，坚持拆迁公开，保障群众的知情权，努力从制度环节上杜绝“暗箱操作”。该模式源于成都的旧城改造，在做法上主要有以下两点阳光之处：拆迁评估补偿方面：实施拆迁听证制度，确保拆迁程序的规范化、社会化。

3.4.2“不动迁”拆迁模式的核心就是能不拆的尽量不拆，重点强调对老建筑的内部设施进行改造，而建筑的外形和结构按照规划保持原貌或进行适当修复，对于确实不能使用的建筑或者因改善片区整体水平的基础设施水平，部分需要拆除的必须拆除，修建时可根据当地规范的风格特色，进行就地的修建。

该模式是一种综合整治模式，即在满足城市形象、居住条件、周围环境的情况下，不动迁原地居民，由居民自筹资金进行改造。其优点是保护当地的历史文化，保留了城市原汁原味的形象和内涵，维护了居民原有的生活方式，解决了全盘拆迁中可能出现的许多问题，政府用于拆迁的成本也大大减少，而且也体现了政府更多地尊重群众的利益和意见，更多地充当协调角色，这种改造可谓是深得民心。

3.4.3“模拟”拆迁模式即在正式发出拆迁公告前，所有之前的程序都预先进行模拟。这种做法的优点是避免了被拆迁人认为旧城更新是政府与开发商的单边行为的误解，大大降低了居民在拆迁中可能产生的抵触情绪；避免了群众因不满而可能出现的群体事件等，较好地维护了社会稳定，大大降低了拆迁中的阻力因素，加快了拆迁的进度。

3.4.4“自主”拆迁模式，政府依法明确被拆迁居民土地和房屋的权益，并在整个过程中进行监督和指导。这种做法的最大优点就是实现了居民、政府、企业的多赢，将“拆”和“被拆”变为利益的共同体。但要注意的是，居民在拆迁中得到的好处主要由居委会主导的拆迁公司掌握，这就对居委会的管理能力提出了很高的要求，而且要防止少数人垄断权力和利益，产生新的损害被拆迁人利益的问题。

3.5 旧城更新融资模式

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旧城更新融资模式可分为：公私合作模式（PPP模式）、资产证券化(ABS融资)模式、产业资金模式三种。

3.5.1PPP模式，是以参与方“双赢”或“多赢”为理念的新型融资模式，是指为了完成某些公共设施服务(包括公共服务领域其他服务内容)而在公共机构与私人机构之间达成伙伴合作关系，签署合同明确双方的权利和义务以确保这些项目的顺利实施。旧城改造是一个系统工程，PPP模式与旧城改造项目的结合，以政府作为主导方，可以积极地制定激励政策引导私人机构的进入，一方面可以缓和政府的财政压力，另一方面从公共管理的角度看，私人机构的高效率带入到公共部门，有利于提高政府公共部门的绩效水平。

3.5.2资产证券化(ABS融资)模式以项目所拥有的资产为基础，以项目资产带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来筹集资金的一种项目融资方式。实质是将基于旧城改造或资产的现金流收入与原始权益人完全剥离，过户给特设信托机构(SPV)，SPV通过金融担保、保险及超额抵押等方式取得较高的信用评级，然后以债券的方式发售给资本市场的投资者，筹集项目建设所需资金，并以设施的未来收入流作为投资者收益的保证，不需要以发行者自身的信用做债券的偿还担保。

3.5.3产业资金模式中，旧城改造基金采用杠杆原理，即通过少量的政府财政投入和国有企业投资吸引大量的中小企业资金、居民储蓄以及旧城改造中被拆迁居民的拆迁补偿费入股投资。

4、开发强度

4.1确定开发强度的思路

首先根据城市的宏观环境需求，确定城市旧区建设开发容量，并结合相关经验类比，推测各类建筑的需求数量和比例；其次根据现状和规划的要求，划分城市旧区土地等级，确定相应土地价格；然后将城市旧区的各类建筑总量分解到对应的各等级的土地分布上，形成城市旧区的基准密度分区；再根据规划地块内的现状建筑拆迁量和相应的土地价格，计算既定地价下的地块最低经济容积率；最后用最低经济容积率对基准密度分区进行修正，形成城市旧区开发强度分布的模型。

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