旧城更新调研报告重点讲义资料(2)

旧城更新整体运作模式主要有三种类型，即政府承担型、开发商承担型、政府主导下的开发商参与型。

3.1.1政府承担型模式即政府掌握控制权，强化住宅的保障功能，实施主体不用开发商，改造区域不进行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁。

3.1.2开发商承担型即将亟待改造土地交给发展商去进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身利益去进行房地产开发。根据城市总体规划，政府划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。

3.1.3政府主导下的开发商参与型模式，市区两级政府共同做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营。

开发商可以是由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成，或者是分片区由不同的开发商完成。

实践表明，旧城更新的主要运作模式以政府主导下的开发商参与型模式为主。 3.2 旧城更新项目开发模式 3.2.1 大规模开发模式

大规模更新的典型做法就是对原有的“落后区域”内多数建筑推到，而后进行大规模的重建，原有居民则被置换到城市的其它区域。该种更新方式就是将贫民窟从一个地方搬到另一个地方。由于片面追求城市土地开发效益，导致很多城市中心区缺乏弹性和选择性，排斥中小商业，对城市多样性产生破坏性的影响。

3.2.2渐进式开发模式

渐进式小规模更新，旨在充分认识城市物质空间结构、经济结构、社会结构，以及它们之间的朴素制约关系的基础上，采用小规模的资金逐渐投入，设施逐渐完善的更新改造模式。该模式不仅可以改善居民的居住条件，还可以实现居住社区与历史街区中文化的继承与发展。

3.2.3 模块式开发模式

针对由单一的开发商、单次难以直接完成大规模、多功能的旧城改造项目，利用模块划分的思路，保证模块的相对独立性与完整性，保证但模块开发的资金收回。

采用该模式时，需要找到改造片区的新的增长点，并在此基础上实现区域整体价值的全面重建；同时针对规划目标进行总体设计及布局，注意城市多功能的实现；并按照城市总体设计及布局制定相应的开发方案，确立需要一次完成和分次完成的功能体，确定不同功能体完成的先后顺序；最后要保证每个阶段尽量完整且能够回收成本以备下阶段使用。

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3.2.4 软性开发模式

软性开发模式的突出特点是，它采用渐进式小规模理论，在城市改造的过程中，不强制居民一次性搬迁，而是采取边改造边搬迁的方式。在其实施的过程中，考虑原住户的利益，强调广泛的公众参与，并通过政府的监督作用保证不动产价格的稳定，避免因为城市改造造成的不动产价格的上升，而使原住民无力继续购买房屋。