2014年重庆房地产市场报告

重庆中原战略资源中心 2015年1月

内容提要宏观政策

土地市场房地产市场

2015年市场走势预判

第一部分 宏观政策

政策托市信贷利好

城镇化促长期发展

2014年全国房地产行业各项指标均高位回落，同时各地市场分化差异显著，趋势性变化逐步显 现。住房商品化经过十几年的高速发展之后，已告别初期的整体供不应求状态，部分地区商品 住宅库存出现明显攀升。针对市场的发展演变，2014年中央政府的房地产调控思路也适时作出 调整。从过往的以“控房价、抑需求”为政策导向，转变成当前“促改善、稳消费”的楼市调 控目标。各地市场的分化及差异，也迫使一刀切的调控操作模式告终，地方政府被赋予了更多 的自主空间。在市场调整的契机下，依然高度依赖土地财政的地方政府纷纷出台刺激政策托市， 限购、限贷等肩负特定历史诉求的行政干预手段也逐步地适时退出。 从全国来看，经济发展将进入新常态。尽管万众瞩目的中央经济工作会议并未提及房地产业， 这反而说明房地产业在国民经济中的地位暂时未被撼动，房地产业无论是对于经济托底还是民 生保障，都将继续承担重要作用。因此，在宏观经济承载下行压力之时，楼市整体政策及信贷 环境在2015年仍将持续改善。而在新型城镇化规划的引导下，未来城镇住房需求将继续扩大。

一、限购措施适时退出 各地积极出招托市 二、信贷环境持续改善 楼市迎来降息利好

三、市场告别高速增长 城镇化促长期发展4

政策托市信贷利好

城镇化促长期发展

一、限购措施适时退出 各地积极出招托市 中央减少行政干预 限购措施适时退出根据2014年初“两会”中央提出的“分类调控”指导 思想，地方政府被赋予了更多的调控自主权。从地域 范围来看，在全国31个省市自治区中，除了重庆市及 西藏自治区之外，其他地区均从不同程度地对调控政 策作出了调整放松，并出台了各类刺激性措施。这些 刺激性措施主要涵盖限购措施集中取消、住房公积金 政策调整、财政补贴刺激购房及普通住房标准调整等 诸多方面。 在各类政策调整中，涉及范围最广的无疑是限购退出。 根据中原监测，全国约有47个城市曾执行了住房限购 措施，而至2014年末，除了一线城市北上广深以及三 亚等5城市之外，全国其余城市均已基本取消限购。住 房限购措施作为带有明显行政干预色彩的调控手段， 在过去三年中对抑制房价过快上涨的确起到了重要作 用。5

政策托市信贷利好

城镇化促长期发展

一、限购措施适时退出 各地积极出招托市 土地财政依赖仍在 各地积极出招托市面对楼市成交持续

低迷的局面，2014年下半年起，各级政府纷纷出招托市。省级政府有福建、 江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省，针对房地产行业发布综合性文件，从土地供应、 住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手，促进房地产市场发 展，刺激购房需求入市；杭州、海口及呼和浩特等省会城市也发布类似综合性文件；更多地区 则是从局部入手作出政策调整，其中公积金贷款放松以及财政补贴购房成为最主要的两大地方 刺激楼市的手段；而北京、上海作为全国最重要的两大一线核心城市，均在第四季度对普通住 房标准作出较大幅度调整。普宅标准与住房信贷、公积金、税收优惠等多个涉及购房成本的环 节直接相关，因此对市场的利好作用显著。 各地方政府积极托市的背后，是地方财政收入增速出现持续下滑。从土地出让收入的绝对值来 看，今年前三季度，地方本级政府性基金收入中土地出让收入为31290亿元，高于之前两年的 同期累计值。但从土地出让收入增速来看，自去年第三季度开始持续回落。当前，土地出让收 入依然是地方财政来源的最重要的组成部分(2014年前三季度占比达到55%),因此刺激销售 从而推动卖地，以缓解财政收入增速持续下滑，成为各地方政府托市的主要动因。6

政策托市信贷利好

城镇化促长期发展

二、信贷环境持续改善 楼市迎来降息利好 住房信贷支持改善 公积金促异地购房2014年房地产行业下行且对经济增长带来明显 拖累，对此中央从住房信贷、公积金等核心环 节出发，调整放松相关政策，以期刺激市场成 交复苏。930住房金融政策，将政策重点从以 往的鼓励首次购房需求扩大到支持改善购房需 求，这符合市场从解决住房严重短缺向居住条 件改善提高的梯度式转变。 中央除了积极改善住房商业贷款政策之外，公 积金贷款作为支持普通购房需求的一大重要资 金来源，同样在2014年作出优化调整。新政明 确对异地使用公积金条件放宽，正是考虑到当 前职工跨地区流动日益增强，主要涉及对象包 括城市迁移人群以及返乡臵业人群，此举有望 在一定程度促进中小城市的市场成交。7

政策托市信贷利好

城镇化促长期发展

二、信贷环境持续改善 楼市迎来降息利好 降息减少资金成本 楼市预期出现好转在整体融资成本走高的情况下，时隔两年，央 行11月21日再度宣布降息。虽然降息并非专门 针对房地产业，但随之带来的信贷环境变化对 房地产市场的影响举足轻重，因为房贷的松紧 与住房销售的荣衰休戚相关。3000 2500 2000 1500 1000 500 0200810 200812 200902 200904 200906 200908 20091

0 200912 201002 201004 201006 201008 201010 201012 201102 201104 201106 201108 201110 201112 201202 201204 201206 201208 201210 201212 201302 201304 201306 201308 201310 201312 201402 201404 201406 201408

万平方米

新建住宅成交面积

房贷利率实际折扣

1.2 1.0

2008年10月27日起， 央行将房贷利率下限扩 大为贷款基准利率0.7倍

0.8 0.6 0.4 0.2 0.0

从历史数据走势可以看到，房贷利率高 低与市场成交量呈现较为明显的负相关 关系。回顾过往两次集中降息降准的周 期，均对房地产市场成交带来了明显的 拉升作用。上一轮降息开启后，市场从 2012年3月起逐步回暖，且成交高位延续 至整个2013年。从本轮市场表现来看， 虽然2014年起市场明显回落，但随着央 行930新政的出台，10月40个重点城市 新建住宅成交量已恢复至去年高位水平。 而此次降息将进一步增强短期市场的信 心确立，对房地产市场带来明显利好作 用。但不容忽视的是，市场回调后劲依 然取决于多方因素综合作用，不应过分 奢望信贷放松以及降息利好的刺激效果。

政策托市信贷利好

城镇化促长期发展

三、市场告别高速增长 城镇化促长期发展 城镇化推进以人为本 落户政策实施差别化2014年初召开的“两会”政府 工作报告提出推进以人为核心的 新型城镇化，着重解决“三个1 亿人”问题，包括促进约1亿农 业转移人口落户城镇，改造约1 亿人居住的城镇棚户区和城中村， 引导约1亿人在中西部地区就近 城镇化。目前我国常住人口城镇 化率为53.7%,户籍人口城镇化 率为36%左右，根据《国家新型 城镇化规划(2014-2020年)》提 为逐步使符合条件的农业转移人口落户城镇，户籍制度改 出的发展目标，到2020年常住 革成为关键所在。对此，国务院在2014年中发布了《关 人口城镇化率达到60%左右，户 于进一步推进户籍制度改革的意见》,进一步实施差别化 籍人口城镇化率达到45%左右。 落户政策，同时加强建立居住证制度。9

政策托市信贷利好

城镇化促长期发展图： 商品住宅存量面积

三、市场告别高速增长 城镇化促长期发展 市场告别高速增长 城镇化利长期发展尽管温和的政策环境对楼市而言积极利 好，但历次市场起伏 …… 此处隐藏：3485字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……