房地产公司破产烂尾楼优先权的处理(3)

五、结语

任何一项民事权利的背后都代表了某一部分人的特殊利益，因此，确定优先权的顺位，实际上反映了一个国家对何种利益给与优先的保护，也可以说对哪一部分人给予优先保护的问题，体现了一个国家通过立法所表达的价值判断。 本文并未将关于罚款与罚金以及商品房预租金纳入优先权的范围，系基于这样的考虑：法院执行是向各债权人提供公平受偿的机会，如果罚款与罚金享有优先权的话，就等于拿房地产开发商的违法行为处罚债权人;而商品房预租是基于预租合同产生的债权行为，无任何担保，且预租金往往数额较小，不同于商品房预购人交纳的预付款，根据“利益平衡原则”故不应将其纳入先取特权的范围。因此，对开发商尚未执行的罚款与罚金以及商品房预租金不能优先清偿，只能作为一般债权处理。

通过对负载在停缓建工程之上各类优先权的分析，不难得出这样的结论：先取特权应优先于抵押权受清偿，先取特权的清偿次序，即共益费用→安置补偿款→商品房预购款→建设工程价款→税收;先取特权清偿后，抵押权应依照一定的顺序清偿，即土地使用权抵押权→在建工程抵押权→在建工程的建筑物抵押权;待先取特权、抵押权等优先性权利实现后，方能实现普通债权，并按比例受偿。