房地产公司破产烂尾楼优先权的处理

缓停建工程中优先权的冲突与顺位确定

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一、引言

缓停建工程俗称烂尾楼工程，系由于建设工程施工合同在履行过程中未能将承建的工程予以完工，使得工程处于停建或停滞状态之中，从而引发相关利益当事人间的纠纷。缓停建工程不仅会直接影响城市的整体形象和投资环境，给项目投资者带来巨大的经济损失，造成资源的浪费，而且会严重危及在缓停建工程之上附载的民事权益，损害民事主体的利益。因缓停建工程之上所设定的权利具有复杂性和多重性，不可避免的会产生权利的冲突，这必然会涉及到优先权的问题。优先权制度起源于罗马法，优先权是指根据法律规定或当事人约定，不同性质的若干民事权利发生冲突时，某一权利人的民事权利优于其他权利人实现的民事权利。 设立该制度的目的在于保护弱者，维护公平正义。由于我国尚未建立统一完善的优先权制度，《物权法草案》亦未对优先权制度作出规定，实务中民事执行阶段缺少完善的法律制度依托和统一操作规则，导致司法机关难以对缓停建工程之上设定优先权做出恰当、合理、公平的权衡。

二、缓停建工程所涉及的优先权

(一)先取特权

先取特权又称为特种债权，是指由法律规定的特种债权的债权人就债务人的全部或特定财产优先取得受偿的特殊担保物权。根据其性质，法律赋予特种债权的债权人比一般债权人，甚至比担保物权人先于就债务人的财产受偿的权利。《日本民法典》、《法国民法典》都有关于先取特权的规定，我国的《民法通则》作为民事基本法，没有广泛地而系统的规定先取特权，只是在一些民事特别法中作了零星的规定。缓停建工程中的先取特权主要包括如下内容：

1、共益费用

共益费用是指为全体债权人的共同利益所支出的必要费用。就缓停建工程而言，债权人要以折价或拍卖的方式实现自己的权利，须先对缓停建工程采取一定的程序措施，如申请保全、申请拍卖以及执行等，由此而必定会产生一定的费用。共益费用从产生的时间看，为缓停建工程上最后设定的，但是对于任何一个债权人权利的实现又是必须的，所以应赋予其优先效力。我国民事诉讼法第204 条，对共益费用的优先权做出了规定，国外的立法也赋予共益费用以优先受偿的效力 。

2、拆迁安置款

拆迁安置补偿款是房地产开发商给予被拆迁人的补偿费用。就缓停建工程而言，出现下列情况会导致拆迁安置款问题发生：一是缓停建工程的建设用地系拆迁后的土地;二是缓停建工程的所有人为拆迁人;三是拆迁人拖欠拆迁安置款。未能得到安置补偿的被拆迁人，只能作为债权人，向债务人主张从缓停建工程处置中获取安置补偿费用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定，首次以司法解释的形式创设了拆迁安置补偿优先权制度。

3、商品房预购款

商品房预购款是商品房预购人向房地产商交纳的购买预售商品房的款项。房地产开发商为了筹措建设资金，往往采取商品房预售的办法，将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权。然而当建设工程陷入困境时，商品房预购人的利益必然受到威胁，因此，只能从缓停建工程的价值中获取补偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第2条规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，可以确定商品房预售中买受人的先取特权地位。

4、建设工程价款

建设工程价款是房地产开发商向建筑单位支付的完成建设工程所需的费用。《中华人民共和国合同法》第286条最早确立了建设工程价款优先权制度。笔者认为，应将其作为不动产先取特权加以明确，一是基于保护弱者的需要，建设工程价款中有很重要的部分是承包人用来支付给建筑工人的工资，这部分价款能否实现，关系到大量建筑工人的基本生计，如果不能及时得到补偿，不仅影响工人自身的生存，而且还会影响其家庭、子女受教育等问题，甚至影响到整个社会秩序的稳定;二是符合国际上通行的做法，对劳动者报酬的优先权各国都作了保护性规定，如日本、法国等。

5、税款

缓停建工程中涉及的税款只是针对缓停建工程为课税依据而征收的税款，即主要是缓停建工程涉及的房地产税。我国《税收征收管理法》第45条、《民事诉讼法》204条均规定了税收的优先权。国外的立法一般将税收的优先权作为先取特权 ，法律之所以赋予税收的优先权，主要是因为税收是国家维护公共利益的重要物质基础，能够调整社会财富的合理分配，税收债权有保障现代国家能正常运作之作用，具有强烈的公益性，故执行缓停建工程中应将其作为先取特权予以保护。

(二)优先受偿权

优先受偿权是民事优先权的一种特殊权利，即根据法律规定，抵押权人、质权人和留置权人就债务人提供的抵押物、质物和留置物，在债务届期不能清偿时，可以从债务人提供的担保物中优先受偿的权利。缓停建工程作为不动产，所涉及的优先受偿权仅为抵押权，包括以下几种形式：

1、土地使用权抵押

在施工前，房地产开发商为了筹措建设资金，将其取得的用于房地产开发的土地使用权提供给银行作抵押担保，当其在还款期届满不能还本付息时，银行享有从开发商提供的作为履约担保的土地使用权中优先受清偿的权利。

2、在建工程抵押

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。当抵押人届期不能履约时，抵押权人有从抵押人提供的担保物优先受偿的权利。值得注意的是，以在建工程抵押时，其土地使用权也随之抵押。

3、在建工程中的建筑物抵押

在建工程建筑物抵押，是指将在建工程中已完工部分的建筑物作为抵押担保的情形。在实际操作中，在建工程建筑物抵押的情形较为复杂，房地产开发商可以将已完工部分的所有建筑物抵押，也可以就其中一部分如楼房一层或几层抵押。无论抵押那一部分建筑物，“地随房走”这一原则不变。

(三)优先购买权

优先购买权又称先买权，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。一般分为共有的人的优先购买权和承租人的优先购买权，建立在缓停建工程上的优先购买权可能会涉及到这两种优先购买权。

1、共有人的优先购买权

建筑工程的共有关系主要是指两个以上不同的主体共同合作开发房地产所形成的共有关系，实践中最常见的是合作开发项目形成的共有关系，即一方以土地和其它资产作为出资与另一方共同开发房地产项目。一般来说，房地产合作开发中不同主体的投资份额是可以确定的，所以，基于合作开发工程形成的共有关系均为按份共有。我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”因此，当共同开发的工程陷于停建、缓建后，债权人请求就缓停建工程折价或拍卖时，该共有人享有优先购买权。

2、承租人的优先购买权

在建工程租赁与一般的房屋租赁相比有明显不同，系房地产开发主体由于出现建设资金缺乏等困难，为了融通资金，缓 …… 此处隐藏：2737字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……