房地产公司破产烂尾楼优先权的处理(2)

(二)优先受偿抵押权之间的冲突

1.同一土地使用权上多项抵押权之间的冲突

在同一土地使用权的同一价值范围内多次设定抵押时，抵押权人的权利如何得以实现成为各方当事人的争执焦点。事实上，《担保法》第54条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第78条中，已对该问题作了较圆满规定，司法实践中应遵照执行。

2.同一在建工程上多项抵押权之间的冲突

当同一在建工程项目上存在数个抵押权的情况时，必然也会发生抵押权冲突问题。对此依然可以参照《担保法》第54条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第78条中的规定处理。如果建立抵押权均已登记，可采取两个原则处理：一是"先登记原则"，即抵押权的顺序依登记的先后定之，先登记的优先于后登记的;二是"同时同序原则"，即同时登记的抵押权，处于同一顺序，抵押物变卖之价款由各抵押权人按债权比例受偿。如果抵押权没有登记，则按“合同生效时间先后原则”处理。

3、土地使用权抵押、在建工程抵押和建筑物抵押之间的冲突

当土地使用权抵押、在建工程抵押和建筑物抵押并存的情况下，土地使用权抵押人应先于在建工程抵押权人受偿，其次为在建工程抵押权人，建筑物抵押权人列最后顺位受偿。但由于对缓停建工程进行拍卖、折价时往往是就整个建筑物、在建工程和土地使用权一起进行，有时很难区分哪部分是土地使用权所得，哪部分是在建工程和建筑物所得，因此，笔者认为，实践中在难以区分的情况下，应严格按照登记时间的先后来确定抵押权的受偿顺序。

(三)先取特权与优先受偿权的冲突

1.建设工程价款优先权与抵押权的冲突

在先取特权与优先受偿权之间的冲突中，最核心莫过于建设工程价款与抵押权的冲突。先取特权打破了物权优先的原则优先于担保物权，是由先取特权的特

点决定的，先取特权是为保护弱者的基本生活而设定的一项权利，这一制度洋溢着法治精神和人文关怀。建设工程价款之所以优先于抵押权，除基于先取特权自身的特性，还出于以下原因：建设工程是靠承包人付出劳动和垫付资金建造的，如果允许抵押权优先行使，则无异于以承包人的资金清偿发包人的债务，将发包人欠债转嫁给承包人，有悖公平及诚实信用原则。从对该工程价值的贡献来看，承包人对建筑工程的施工创造并增加了工程的价值，正因为这种创造价值的行为，抵押权人才能享受到抵押权利益，因此建设工程价款应优于一般抵押权。

2.税收优先权与抵押权的冲突

税收不仅优先于一般债权而受偿，而且受偿顺位上也优先于有担保的债权，从而打破了债权人平等原则，法律赋予税收比具有公示性的担保物权更优先受偿的位次，这在一定程度上必将威胁担保法律制度，而担保法律制度存在的意义在于促进资金融通，保证交易的顺利进行，维护交易安全，税收优先权与抵押权的关系处理不当，可能最终阻碍经济的发展。因此，必须对两种权利的关系做出适当的处理，合理解决二者的冲突。在处理税款和抵押权的先后受偿顺位时，应以时间先后为准，如果欠缴税款发生在设定抵押之前，则税款优先;反之，则抵押权先于税收实现。

(四)优先购买权之间的冲突

对缓停建工程进行处置拍卖时，如果该工程既是共同开发项目而又曾将其出租的，则会产生共有人的优先购买权与承租人的优先购买权发生冲突的问题，如何平衡这两种权利的冲突，我国现行法律尚无规定。一般认为，根据物权法原理，在建工程共有人的优先购买权是基于对房屋享有共同所有权这一物权，而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同关系，该权利本身不是直接针对租赁物，因而不具有物权效力，仅具有债权效力。因此，根据物权优先于债权原则，在同等条件下，房屋共有人的优先购买权应该优于承租人的优先购买权。同时，共有人基于共有关系成立的物权在先，承租人的租赁关系在后，即使租赁权物权化，先成立的物权也应该优先。而且法律对基于债权关系而发生的租赁权人已经设立了“买卖不破租赁”的规则予以保护，已无必要再就先买权进行规定。

笔者认为，就缓停建工程而言，由于此类工程涉及的标的物价值巨大，法律强调的是对物的稳定的使用和促进物的效用，因此，不宜对承租人的先买权与共有人的先买权的竞合作出一般性的规定，而是要根据个案的具体情况来判断。故应作以下几点考虑：其一，权利冲突的解决要有利于简化法律关系，节约处理问题的成本;其二，充分发挥缓停建工程在经济上的规模效应，做到物尽其用;其三，充分衡量共有人与承租人与该缓停建工程的利害关系，与缓停建工程之利害关系重者为优先。

四、缓停建工程中优先权顺位确定

(一)优先权顺位确定的原则

所谓优先权顺位，是指在同一财产上同时存在两个或两个以上的优先权冲突的情况下，这些冲突的权利在实现过程中所遵循的先后次序。所以，解决优先权的顺位问题也就是解决同一财产上多个优先权的冲突问题。笔者以尊重各方主体权利为前提，以实现最大化的公平正义为目的，充分衡量各方权利主体的利益之轻重，确立了解决优先权之间冲突的原则。

1、保护弱势群体利益的原则

法律应最大限度的体现人文关怀，对人的基础性权利予以全面的保护。生存权是人的基本的权利，发展权及财产权都是建立在生存权的基础之上的，在解决任何权利冲突时都应把人的生存权做为第一位的权利。法律对弱势群体的保护正是基于保障人权的考虑，充分保障弱势群体在社会生活中的权利，以保证其在社会中得以生存。

2、维护社会稳定原则

没有稳定的社会环境，经济建设就难以进行。缓停建工程中涉及的众多利益主体难免发生冲突和矛盾，这些冲突和矛盾解决不好，必然影响社会生活的正常秩序，增加社会的不安定因素。只有充分协调好众多权利主体的利益，实现最大限度的公平和正义，才能化解冲突和矛盾，维护整个社会的稳定，促进经济建设的发展与和谐社会的构建。

3、利益平衡原则

执行缓停建工程涉及的权利主体众多，当不同权利主体的权利(力)发生冲突时，协调处理好各种利益关系，确定合理公平的分配规则尤为重要。因此，必须对各种权利所代表的利益进行平衡，并作出价值判断，决定权利效力的优劣及顺序的先后。利益平衡的着眼点在于实质正义，实质正义和利益平衡也是对人权保护和对弱势群体利益维护的自然延伸。

4、法定优于约定原则

法律尊重当事人之间关于权利义务的约定，但当事人约定的前提须在法律允许的范围之内，且法律没有例外的规定，如果在法律有明确规定的前提下，自然可以排除当事人之间的约定;换言之，法律的直接规定往往基于一定的社会公益的考虑，着眼于整个社会的利益，而当事人之间的约定更着重于双方之间的利益。所以法定的权利一般意义上应优于约定的权利。

5、物权优于债权原则

物权为支配权和对世权具有排他性和追及性，所以物权具有优先于债权的效力。物权优先于债权的效力，表现在一物之上债权与物权并存时，无论物权成立

先后，其效力均优于债权。既包括所有权的优先效力，又包括用益物权和担保物权的优先效力。

(二)执行处置缓停建工程中优先权顺位的确定

法院执行处置中对于缓停建工程进行拍卖或变价的，如果该工程系共同开发或在该工程上有出租之事实，应首先明确共有人和承租人享有优先购买权，然后对其他债权人按照下列顺位依次清偿，使处于优位的特定债权人的利益 …… 此处隐藏：2707字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……