2004-2010年房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》(4)

程教育网提供）

A．43.2％ B．50％ C．56.8％ D．70％

18．某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（ ）万元的

贬值。

A．548.19 B．558.15 C．567.39 D．675.40

19．某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建

筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（ ）年。

A．40 B．43 C．47 D．50

20．下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（ ）。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定

21．某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元/m2．若报酬率为6％，

受益期限为50年，则该房地产价格为（ ）元/m2。（建设工程教育网提供）

A．3000 B．4500 C．5200 D．5600

22．某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，

则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。

A．280 B．285 C．290 D．295

23．某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价

格为（ ）万元。（建设工程教育网提供）

A．4580 B．5580 C．6580 D．7580

24．某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最

接近于（ ）万元。

A．536 B．549 C．557 D．816

25．某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8％。折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为

（ ）万元。（建设工程教育网 提供）

A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09

26．实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（ ）。

A．过去数据简单算术平均法

B．过去数据加权算术平均法

C．未来数据简单算术平均法

D．未来数据加权算术平均法

27．在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．投资者购买待开发房地产应负担的税费

C．销售费用和销售税费

D．开发成本和管理费用

28．某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（ ）

元/m2。

A．3100 B．3195 C．3285 D．3300

29．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近

时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。（建设 工程教育网提供）

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．移动平均法

30．某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，

采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（ ）元/m2。

A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

31．下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代

原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平

均价格

32．一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft．运用四三二一法则，地块乙的总

地价为（ ）万元。（建设工程教育网提供）

A．65.4 B．81.8 C．87.2 D．109.0

33．某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照

土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。

A．2.4％ B．3.0％ C．3.8％ D． 7.2％

34．影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。

A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境

35．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。

A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选

且选择正确的每个选项得0.5分。）

1．房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。

A．装饰装修改造

B．通货膨胀

C．需求增加导致稀缺性增加

D．改进物业管理

E．周围环境改善

2．从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（ ）等。

A．建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

C．有租约限制的房地产

D．未来状况下的房地产

E．共有的房地产

3．如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（ ）。

A．0.5 B．1.0

C．1.5 D．2.0

E．3.0

4．隽地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ）。

A．该种房地产的价格水平 B．消费者的预期

C．该种房地产的开发成本 D．该种房地产的开发技术水平

E．房地产开发商对未来的预期

5．根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定，不得抵押意义因而不

作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。（建设工程教育网提供）

A．土地所有权 B．国有工业用地使用权

C．宅基地土地使用权 D．大型游乐场

E．乡镇企业用房

6．运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，

主要包括（ ）等。

A．统一采用总价

B．统一采用单价

C．统一币种和货币单位

D．统一面积内涵和大小

E．统一付款方式

7．影响房地产价格的区位因素有（ ）等。（建设工程教育网提供）

A．建筑规模 B．临路状况

C．楼 …… 此处隐藏：2533字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……