2004-2010年房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》(3)

21．C 2．B 23．C 24．C 25．B 26．D 27．B 28．B 29．C 30．B

31．B 32．C 33．B 34．B 35．D

二、多选题

1．BCD 2．AC 3．DE 4．ACE 5．BCDE 6．ABC 7．ABDE 8．ABCD 9．ABD

10．ABC

11．ABCE 12．DE 13．ABDE 14．ACE 15．BC

三、判断题

1．√ 2．× 3．× 4．√ 5．× 6．√ 7．√ 8．√ 9．× 10．×

11．√ 12．× 13．√ 14．√ 15．×

四、计算题

1．解：

（1）计算未来3年的净利益。

1）未来第一年的净收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32万元

2)未来第二年的净收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52万元

3)未来第三年的净收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92万元

（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。

（3）计算收益价格。

或：

2．解：

第一种答案：

（1）项目总建筑面积：

1.2×10000×2.5=30000m2

其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。

（2）房地产开发项目总价值及折现值。

1）住宅楼价值：5000×15000=7500万元

住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：

7500/(1+10％)3=5634.86万元

2）写字楼价值。

①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元

②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元

③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元

④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元

⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元

⑥写字楼价值：

⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10％)3=6370.29万元

3）项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15万元

（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。

1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％）=2835万元

写字楼部分：2800>（15000×（1+5％）=4410万元

2）住宅楼开发成本及管理费折现值：

2835×[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13万元

3）写字楼开发成本及管理费用折现值：

4410×[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76万元

4）项目开发成本及管理费用折现值：

2580.13+3648.76=6228.89万元

（4）住宅楼销售税费及折现值。

1）住宅楼销售税费：7500×6％=450万元

2）住宅楼销售税费折现值：450/(1+10％)3=338.09万元

（5）所能支付的最高土地价格=(总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费

用)(1+3％)

=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)

=5279.78万元

第二种答案：

（I）项目总建筑面积：

1.2×10000×2.5=30000m2

其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2

（2）房地产开发项目总价值及折现值。

1）住宅楼价值：5000×15000=-7500万元

2）写字楼价值

①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元

②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元

③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元

④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元

⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元

⑧写字楼价值：

3）项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元

（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。

1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％)=2835万元

写字楼部分：2800×15000×(1+5％)=4410万元

2）住宅楼开发成本及管理费折现值：

2835×[0.5×(1+10％)2.5+0.5×(1+10％)1.5]=3434.25万元

3）写字楼开发成本及管理费用折现值：

4410×[0.5×(1+10％)1.5+0.5×(1+10％)0.5]=4856.51万元

4）项目开发成本及管理费用折现值：

3434.25+4856.51=8290.76万元

（4）住宅楼销售税费及折现值。

住宅楼销售税费：7500×6％=450万元

（5）所能支付的最高土地价格。

1）4年末地价=（总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用）

=15978.86－450－8290.76

=72381万元

2）贴现：

7238.1/(1+10％)3=5438.09万元

3）地价款=5438.09/(1+3％)=5279.70万元

2005年执业资格考试

——房地产估价理论与方法试卷

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在

答题卡上涂黑其相应的编号）

1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。

A．独一无二和供给有限 B．独一无二和价值最大

C．流动性差和价值最大 D．不可移动和用途多样

2．在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。

A．使用估价对象房地产的实际成交价格

B．使用政府公布的房地产交易指导价格

C．使用近一年内房地产的平均成交价格

D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

3．某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。（建设工程教育网提供）

A．4000 B．5000 C．6000 D．9000

4．假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000

套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（ ）。（建设工程教育网提供）

A．－1.33 B．－0.66 C．0.66 D．1.53

5．在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。

A．甲乙丙丁 B．乙丁甲丙 C．乙丙甲丁 D．丙乙丁甲

6．某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）元/m2。

A． 1250 B．1750 C．2050 D．2150

7．房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（建设工程教育网提

供）

A．委托人 B．估价报告预期使用者 C．管理部门 D．中立

8．回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状 …… 此处隐藏：2857字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……