2004-2010年房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》

2004年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷及答案

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题

卡上涂黑其相应的编号。）

1．房地产具有供给有限特性，本质上于（ ）。

A．土地总量有限 B．规划限制 C．房地产不可移动 D．价值量大

2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的

共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元／m2。

A．1667 B．1765 C．1875 D．2000

3．某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。（建设工程教育网提供）

A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2

B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为 5000m2

C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2

D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

4．房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该

实体的质量以及（ ）。

A．相应配套的基础设施 B．土地的形状

C ．组合完成的功能 D．立体空间

5．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖

房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。

A．宅基地所有权 B．空间利用权 C．地役权 D．建筑物相邻关系

6．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960 元/m2。理论上应补地价（ ）万元。（建设

工程教育网提供）

A．78 B．882 C．1210 D．1272

7．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／m2，现房出租的年末净收益为500元／m2。若按折现率10％和风险补偿值100元/m2计，该

幢房地产目前的价格应为（ ）元/m2。

A． 4400 B．4409 C．4445 D．4455

8．一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。（建 设

工程教育网 提供）

A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元

B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元

C．实际单价为2000 元/m2，实际总价为20万元

D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元

9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（ ）。

A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性

10．现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。

A．存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种

类房地产量一拆毁量

B．存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量一拆毁量

D．存量+新增竣工量一拆毁量

11．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调

换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。（建 设工程教育网提供）

A．估价时点为未来，估价对象为未来状况

B．估价时点与房地产状况均为现在

C．估价时点为现在，估价对象为未来状况

D．估价时点为现在，估价对象为过去状况

12．某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900 元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800

元/m2。则该建筑物的成新率为（ ）。

A． 44％ B． 50％ C． 67％ D．94％

13．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现

（ ）的情形。

A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％

B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7％

C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

14．现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在

2004年10月末的价格为（ ）元/m2。

A．2648 B． 2688 C． 2708 D．2734

15．为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最

接近于（ ）元/m2。（建设 工程教育网 提供）

A．3790 B．4238 C．4658 D．4663

16．某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税

费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/m2。

A．2427 B．2500 C．2575 D．2632

17．在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用

住房的最高基准价格为（ ）元/m2。（建设工程教育网提供）

A．1067 B．1070 C．1087 D．1141

18．某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算文具建筑物的成新率为（ ）。

（建设工程 教育网提供）

A．80％ B．82％ C．83％ D．92％

19．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经

济寿命应为（ ）年。

A．35 B．45 C．48 D．50

20．某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。

A．10.0％ B．11.1％ C．11.9％ D．12.5％

21．某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。

A．10.2 B．11.0 C．11.3 D．11.5

22．某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75％，

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