新农村开发建设即全国连锁养老中心项目策划定位及合作建议方案(2)

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身内为养老中心，龙身外为农户居住房屋。老人和农户原则上按姓氏入住，包括庭院的服务人员都按照姓氏配备。可以举行婚丧嫁娶的庆典和研究家谱等活动，以便继承发扬尊敬老人、孝敬父母传统美德。

（外观参考图如下）

5、连锁定位：在全国实行连锁养老网络，实行连锁接轨的管理模式，进入中心的老人可以任意到各城市连锁养老中心居住度老，各城市中心与国外老年社团的交流。这样实现了老人居家旅游全国的梦想，既丰富了老年人的业余生活也使我们中心顺利进入国际化的管理轨道。

6、选址定位：拟选在省、市、县城市或省内经济发展较好的一线城市，交通方便、地理环境优越即适合养老又方便对外开放的地域。建议由当地政府规划部门根据新农村建设和城市建设发展需要结合当地老年人口分布状况进行选址。

7、功能定位：全托养老、半托养老和居家养老三部分组成。

包括老年住宅、老年公寓、老年专用设施、老年爱心医疗机构、社区银行。服务及配套的商场、餐饮、棋牌俱乐部、体育馆、健身院、数字影院、网吧、文化教育中心、国际老年交流中心等设施。组织经常性的群体文化娱乐比赛及知识讲座等，丰富老年文化生活。

根据多数家庭无人照顾孩子上学的实际情况，中心将成立相应的机构——“三合一家庭中心”，在中心按照老人3：1的比例设计配备高级别学校（学校主要以幼儿和小学）。中心将托老和托小结合办在一起，既照顾了学生和学前儿童，又兼顾到老年人士。年轻的夫妇将老人和幼儿一起送到中心。老少集中生活管理，既顺应了社会的发展需要、解决了年轻人的后顾之忧，又满足了“一老一少”的精神需求，增进了人际交往与沟通，防止了“代沟”的出现。给中心的老人办理优惠证可以在中心内任意娱乐场所、培训中心、超市实行免费或优惠消费服务。中心对养老人员的进出进行登记造册外，将定时派出专业医护人员巡回给老人进行包括医疗体检、护理等内容的服务。

（功能设计方参考案图）

第一部分：全托养老，根据区域内老龄人口数量及养老需求来确定床位量，约占总建筑面积的30％。主要面对经济条件较好和身体较差的老人。与我国目前各类养老机构主办的老年公寓一样，也分为高、中、低等不同档次的收费标准。配置经过专业培训的护理人员，实施全员全天候服务管理。

第二部分：半托养老，主要面对经济条件较差和身体较好的老人，可以享受老年专用设施、老年爱心医疗机构。约占总建筑面积的40％。身体较好可以对其他老人提供部分优惠有偿服务，也可以参加一些有偿的活动，这样也可达到减轻自己的经济负担和锻炼身体的作用。

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第三部分：居家养老，这部分主要是提供给随同老人入住的子女，可以在中心自己购买房屋居家，即对年轻人愿意和父母亲居住在一起，经有关部门审核批准也可自己建房。其目的是鼓励年轻人赡养父母、照顾老人。家庭是老年人的大本营、终身的依靠和归宿。中华民族延续几千年的优秀道德传统之一，就是尊敬老人、孝敬父母。

8、权属定位：为防止中心养老机构在今后的营运过程中出现资金周转困难，难以维持局面现象，中心拟进行以下商业运作及管理模式：

（1）、对养老中心的房屋按照新农村建设的政策由中心统一规划设计由农民和投资商投资作股份，基础设施和生活设施由公司投资作股份，产权一律按照《公司法》规定由中心所有，投资人可以按照《公司法》的规定对持有的股份互相转让，农户的股份转让我公司和联盟公司优先受让。

（2）农民用土地和我公司和其他联盟公司投资商合作成立农业公司，主要生产中心所需要的粮食、水果、蔬菜供应。

（10000个老人飲食年月日用量預算表）

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（3）我公司成立全国连锁养老总公司，负责各中心的客源组织和经营管理工作，各连锁中心象连锁养老总公司支付加盟费和管理费。连锁养老总公司的收入主要以加盟费和管理费，实行盈利商业运作，其收入所得除支付费用成本外，剩余部分全部用于发展连锁养老中心。连锁养老总公司的投资和资产由我公司负责和所有。

9、收益定位：本项目主要已社会效益为己任，以支持新农村带动农民共同富裕为核心，把慈善精神和市场运作机制结合起来。公司在建设期间不考虑利润只每平方收取10元代开发费用，共计4.5亿人民币（包括公司正常的费用）。目前全国按照100万老人计算，每人每月平均支付月500元养老费用，连锁养老中心每月营业收入5亿人民币，其中：每人每月300元的生活（每月给农业公司销售水果、蔬菜等农产品营业收入可达到3亿人民币）。按照10％配备服务管理人员，可以解决10万个就业岗位，每人每月平均支付工资800元，每月共计支付工资8000万元，中心投资利益按照每人每月平均100元，每月共计可分配利润1亿人民币。每人每月剩余20元作为连锁养老总公司的管理费用，连锁养老总公司每月共计收入管理费用2000万人民币。

（10000个老人飲食預計生產用量預算表）

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三、实施计划安排

1、第一阶段从2007年8月起开始启动，由公司成立新农村建设分公司到全国各省级城市周边的农村寻找合作村庄和投资合作商，同时寻找投资合作联盟伙伴成立联盟组织，期间建设两个网站，新农村开发网和老人事业发展网，同时和村庄合作成立新农村开发建设公司，第一批：重庆、上海、北京、广东、昆明、海南等省级城市；总体计划是条件成熟一个成立一个，进度是能快则快尽量快。

2、第二阶段由公司和已经成立好的新农村开发建设公司共同成立两大集团公司，即：新农村开发集团公司和老人事业发展集团公司。在成立两大集团公司期间对条件成熟的地方开始进行规划设计工作。

3、第三阶段由成立的新农村开发集团公司负责开发建设新农村及养老中心所需要的房产，由老人事业发展集团公司负责发展经营管理养老中心。

四、项目合作方案建议

1、根据项目规模定位和选址的定位选择合作对象，符合条件的农村均可成为合作伙伴，合作伙伴实行双向选择。

2、 农民用承包的土地按照评估作价与我司合作成立农业开发公司，种植疏菜、水果、粮食等作物供养老中心的食品供应，具体按照《公司法》的有关规定进行经营管理及利益分配，为了保障农民的利益土地可以由农业公司按照土地市场行情的租金标准租赁。

3、根据新农村建设的有关政策，公司在合作地成立专门机构协助农村办理新农村规划及有关建设批准手续，并为农民代理设计建造新农村住宅（公司不得向农民获取利润，只能按每平方收取代建费10元人民币），基础设施配套和设计费用按实际计入建设成本，如农民资金短缺公司可以协助或者担保向金融机构融取建设资金，公司也可以为农民在有偿的前提下为缺资的农民垫资建房。

4、以便合理用好闲置房屋办理养老服务中心项目，新农村建设必须由我公司统一规划建设，农民按照房屋建设成本价投资入股参与分红或者由养老中心租用获得租金（租金标准随行就市）。

5、为了更大的支持我国新农村建设和养老事业的配套发展，欢迎房地产企业、金融投资企业、建设工程设计企业、建筑施工企业、房屋装饰企业、有投资能力的个人合作参加项目开发，具体合作办法按照《公司法》的有关规定办理。

本项目的策划定位及合作建议方案仅供参考，合作双方达成一致意见后列入合同条款，具体事宜以正式合作合同为准。

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