2012年8月20日秦皇岛市卢龙县双龙·尚府二期营销推广执行方

2012年8月20日

汇 报 思 路

市场篇

一、目标、任务与问题 二、整体市场环境研究 三、项目现有状况叙述

项目篇

四、目标客户群分析

五、二期产品户型建议六、项目整体形象定位

策略篇

七、二期总体推广策略思考 八、整盘销售及价格策略建议 九、推广部署及执行计划 十、媒体费用预估

执行篇

一、目标、任务与问题

目标要求

【在经过与甲方沟通后】

项目二期整盘最终实现均价3400元/㎡

二期价格较一期均价 提升450元/㎡

【根据一期成交数据】 项目一期整盘最终实现均价2950元/㎡

问题一：我们能否找到适销对路的产品？ 问题二：我们能否实现二期3400元/㎡均价？

我们能否完成目标、实现价格提升 先看看市场、看看自身再寻求突破口

二、整体市场环境研究

2012下半年及13上半年北京市场走势

宏观经济分析

GDP:2季度经济增长创2009年1季度以来的增幅新低

欧债危 机此起 彼伏， 外部需 求陷入 萎缩；

房地产等 宏观调控 继续实施， 固定资产 投资增速 下滑；

结构调整和转型， 经济结构转型导致 资源供求关系发生 了一些变化，潜在 的增长生产率出现 下降。

据国家统计局公布的上半年国民经济运行情况 的数据显示，上半年国内生产总值227098亿元， 按可比价格计算，同比增长7.8%。其中，一季度 增长8.1%,二季度增长7.6%,增速较1季度的 8.1%放缓，同时创下2009年1季度以来的增幅新低。

随着稳增长政策的推出， 政策刺激效应将在三季度逐步 显现，或将有效对冲经济增速 下滑，三季度经济增速出现企 稳将是大概率事件，全年经济 增长7.5%的目标应该可以实现。

宏观经济分析

进出口低位回稳, CPI继续回落并持续走低今年上半年，我 国外贸进出口总值 18398.4亿美元，同比 增长8%。其中，6月 份出口好于预期，但进 口疲弱。数据显示，当 前外贸发展呈低位回稳 态势，但进出口回升基 础并不稳固，若欧债危 机不再继续恶化，中国 2012年可望实现10% 的贸易增长目标。 分析： 今年上半年贸易顺差出 现了较大幅度的增加， 其根本原因是在外贸出 口地位增长的同时，国 内经济的自主回落、内 需放缓，使进口增长明 显慢于出口的增长。再 叠加上去年上半年贸易 基数偏低的因素，使今 年上半年顺差增加的幅 度较大。

上半年CPI回落至3.0%,尤其是6月份CPI涨幅大 幅回落至2%附近，7月继续回落创全年新低，说明物 价上涨压力得到明显控制，中国通胀压力得到大幅缓 解。今年上半年CPI涨幅出现回落，主要还是跟食品价 格的明显回落有很大的关系。数据低于市场预期，反 映出生产资料需求疲软，但没有进一步扩大的趋势，

下半年，国际环境的恶化的可能性变小，国内一系列 稳增长的措施将使国内的投资和制造业逐步复苏，不 排除继续降息和降存款准备金的可能。

宏观经济分析

存款准备金利率二次下调，政策微调增强经济运行活力5月18日起，央行下调 存款类金融机构人民币存款准 备金率0.5个百分点。下调后， 大型金融机构存款准备金率降 至20%,中小型金融机构存 款准备金率降至16.5%。这是 央行今年以来第二次下调存款 准备金率，上次下调准备金率 是在2月24日。同时，这也是 自去年11月30日中国央行宣 布近三年来首次“降准”之后， 中国央行连续第三次下调存款 准备金率。

分析： 央行下调存款准备金率与4月经济数据有关。4月份CPI为3.4%,显示通胀压力已大大缓解，预防经济硬着陆成 为货币政策的主要任务。而银行新增贷款创年内新低，说明实际经济需求不足。需要给银行更好的政策空间增强信 贷投放。下调存款准备金率有利于银行信贷投放、增加经济运行活力、实现相对宽松的资金面。 从4月份经济数据来看，无论是外贸、投资、税收以及信贷增速，均出现增速放缓现象，同时国内外需求低迷，有必 要通过政策预调微调增强经济运行活力。

宏观经济分析

半年内两次下调存准率，央行1月内2次降息，刺激经济稳定增长。上半年货币政策预调微调力度持续加大，2012 年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。 央行分别在2 月、5 月下调存准率0.5 个百分点；6 月，央行下调存贷款基准利率0.25 个百分点，并且 扩大金融机构存贷款利率浮动区间；其他各档次存 贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调 整。7月8日央行再度下调一年期存款基准利率0.25 个百分点，一年期贷款基准利率0.31个百分点。房 地产市场不做调整。5 月末，广义货币(M2)余额 90 万亿元，同比增长13.2%,人民币贷款余额 58.72 万亿元，同比增长15.7%。5月人民币贷款增 加7932 亿元，同比多增2416 亿元。

2012年最新央行存贷款利率表一览是否将取消 存量房贷7折利率将由国家监管部门的最终决策以及 原合同约定两方面内容共同决定，从目前来看取消的 可能性并不大，而且有关“倒挂”的说法其实也并不 准确。在央行公布的优惠利率表上，美元、港元、澳 元、欧元、英镑、加元等，均不同程度地推出有优惠 利率，而且优惠利率要比挂牌利率高得多金融机构人 民币存款基准利率表——存款利率(2011年7月7日 起执行)种类 年利率(%)。

房地产新政

“中央基调不变，地方微调不断”中央政府调控政策措施 严格执行限购措施和差别化住房信贷和税收政策。 一方面，

在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首

中央政策总基调：今年上 半年中央政策平稳，坚持房调 不放松，限购和限贷为政策红 线。 地方微调政策获默许： 今年上半年地方微调政策不断 出现，近40城市微调政策获得 默许，主要措施有“利率优惠、 降首付比例、给予税费优惠、 重启购房入户、上调公积金贷 款限额、放宽普通住房标准” 等。支持购买首套普通住房， 吸引刚需入市。 中央制止地方不合理政策： 中央密切关注各地执行调控政 策的情况，对于地方出台放松 抑制不合理购房政策的措施， 将及时予以制止或纠正。如 “佛山、芜湖等涉及变相松动 二套房限购等明显托市行为”。

“新国八条”

套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策； 另一方面，严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、 首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制 投机投资性购房需求。 地方政府微调政策措施

免或减征购房契税或退税 提高普通住房价格标准 重启购房入户政策 补贴首次置业 放松限购条件 土地松绑 提高公积金贷款额度

马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州 天津、 增城、中山、上海、南昌 从化、长春 青岛、重庆、杭州、芜湖 佛山、成都、 上海、象山 北京、广州、杭州、成都、昆明 南京、吉林、合肥、沈阳、成都、克拉玛依、信阳、南昌、蚌 埠、郑州、呼和浩特、武汉等

房地产新政

抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展温家宝总理多次指 出巩固房地产调控成果。 2012 年上半年，温家 宝总理在各种场合多次 指出要巩固房地产调控 成果，即使在经济下行 压力加大提出“稳增长 更重要”之时，温总理 仍强调继续严格执行并 逐步完善抑制投机投资 性需求的政策措施。住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。 2012 年上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购 的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相 继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体报道调控将会 放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态， 否认放松。6 …… 此处隐藏：2882字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……