湖南省房地产市场评价模型的建立及评价

论文

湖南省房地产市场评价模型的

建立及评价

Ξ

□曾力勇　裘亚峥

　　湖南省房地产市场也随着该省GDP的快速增长、居民购

买力水平的提高以及城市化进程的加快呈现出强劲的发展势头。本文针对湖南省房地产市场的发展状况,

结合房地产业的特点,选取反映其运行规则的指标,采用历史数据和比较方法进行对比分析,析工具。

根据上述原则,对于第一类指标,则选取了社会经济发,:G城市人口总数、,则是房地,房地产开发、商品房交易三房地产用地出让面积、商品房用地市场方式出让面积;房地产开发投资、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房新开工面积;增量市场销售面积、空置面积、存量市场交易面积、房屋出租面积等个指标。

一、,展与社会经济发展变化的关系以及房地产市场内部运行状况。因此,所选取的指标主要包括两大类:一是湖南省社会经济发展指标;二是湖南省房地产市场运行指标。对它们的选取是基于以下两项原则:

其一,根据“需要性”选取。即所选取的统计指标应与房地产市场发展有相当的关联度,并可以用来作为研究分析工具。

其二,根据“可能性”选取。即所选取的统计指标应是既往和当前统计资料中可以采集得到的数据,属于可获得的分　　(1)综合评价层次分析模型的建立

　　　　　表1

一级目标完全正常正常基本正常异常

房地产市场均衡程度

二级目标

房地产业与社会经济发展的协调性

二、运行评价模型的建立

对湖南省房地产市场运行进行评价,首先应建立一个全

面反映房地产市场运行状况的指标体系(层次分析模型)。该体系应确定出总目标层、分目标层、子目标层等各个层次的量化判断标准,在此基础上对房地产市场的整体运行状况进行综合评价。

房地产市场综合评价的层次分析模型

三级目标

房地产开发投资与GDP比

房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例商品房新开工面积占施工面积的比例商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比商品房空置率

商品房增量市场供求结构比

房地产市场景气程度

商品房销售额与开发投资额之比商品房销售面积与竣工面积之比

　　表1显示了房地产市场综合评价的层次分析模型(三级

目标体系),各级目标的意义分别如下:一级目标为:总目标层,表示房地产市场整体状况,可按完全正常、正常、基本正常、异常四类标准设立判断区间。二级目标为:分目标层,表

Ξ

基金项目:湖南省教育厅委托项目(04C755);

作者简介:曾力勇,湖南大学工商管理学院博士生,湖南长沙,410082;

裘亚峥,中南大学数学与计算技术学院副教授,湖南长沙,410075。

109

论文

湖南社会科学　2006年第3期

示总目标的三个具体方面,即房地产业与社会经济发展的协调性、房地产市场的景气程度、房地产市场的均衡程度三个分目标,该层次为过度层,不设具体指标。三级目标为:分目标层的具体指标。房地产业与社会经济发展的协调性包括房地产开发投资占全社会固定资产投资额的比例、房地产开发投资与GDP之比;房地产市场的均衡程度包括商品房新开工面积占施工面积的比例、商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比、商品房空置率、商品房增量市场供求结构比;房地产市场景气程度包括商品房销售额与开发投资额之比、商品房销售面积与竣工面积之比。

(2)各项具体指标的经济意义

房地产开发投资与GDP比,表示当年房地产开发投资额与当年GDP总量的比值。现阶段,适度的投资有利于拉动经济的增长,但如果房地产开发投资额比重过高,将会使供给过量,如无需求匹配,导致供过于求。

更新改造和房地产投资等,在发达国家,房地产投资一般占20%～25%。近年来,湖南房地产业所占比重逐步提高,这是我国现阶段经济发展和房地产业作为先导性行业特征所决定。

商品房新开工面积占施工面积的比例,表示当年商品房新开工面积占当年施工面积的比例,属于前瞻性指标,新开工面积反映1～2年后预售供应量和2～3年后现房供应量。而其占施工面积的比例高低,又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。

商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比,表示当年商品房施工面积占当年商品房竣工面积的倍数,属于重要的前瞻性指标,根据湖南省在建项目的实际情况,施工面积通常为竣工面积的215倍,故施工面积反映了1～2年后现房供应量,其值小于215倍,会出现供应短缺,大于215倍,会出现供应量的增加。

商品房空置率,表示当年商品房空置面积与新建商品房竣工面积的比率。该指标反映新房供应和需求匹配状况的指标。新建商品房空置率一般应保持在10～15%为宜,空置率过高过低既表示市场的过冷、过热,又将引发商品房价格的波动。

商品房增量市场供求结构比,表示当年商品房增量市场非住宅与住宅的供给比例与需求比例,反映市场供求结构是否合理。

商品房销售额与开发投资额比,表示当年商品房销售额与当年房地产开发投资额的比例。此项指标是反映房地产投入与产出的效益指标,比值小于1时,反映该城市房地产开发的总体效率不高,也表明空置量可能过高,同时将影响

110

未来的房地产投资规模和开、竣工面积。

商品房销售面积与竣工面积之比,表示当年商品房销售面积与当年商品房竣工面积的比例,反映现房供求是否平衡。

三、湖南省房地产市场运行的综合评价

(一)单项指标判断标准的确定

1.单项指标判断标准确定的思路。根据前述要求,子目

标层每个单项指标均应按照正常、异常两个标准设定区间。对于上述各项指标值,客观上都应存在一个较为理想的值。对各类协调性和均衡性指标,人们往往希望接近一个固定值,而景气指标虽然希望越大越好,但过大也会造成市场的某种比例失调。因此,对于上述各项协调性指标和均衡性指标,,;而对,,参考以下原则:,,通过分析比较确定理想值及范围。其二,借鉴有关国家及城市的发展经验,通过比较分析确定理想值及范围。其三,考虑到ABC分类法80%～100%的A类标准划分原则,对部分取值范围应确定比较小的均衡性指标,其正常浮动区间可考虑在理想值上下浮动10%～20%。2.各单项指标理想值及浮动范围的确定。

房地产开发投资与GDP比,该指标为房地产业与全社会经济发展的协调性指标,其理想值为01050,正常浮动区间为01015～01085。其主要原因如下:由表2可知,1997年和1998年该比值都在01015以下,1999年后该比值就达到了达到01016。从中国其他先进省市的同类比例来看,其一般都达到01050左右,而湖南则还有一定的差距,因为湖南的房地产起步较晚,今后该比例会不断上升。鉴于此,在未来几年中,该比值的上限宜取01085作为其近期发展目标。

房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例,该比值的理想值为012,正常浮动区间为0105～0135。其主要原因同房地产开发投资占GDP的指标相同。

商品房新开工面积占施工面积的比例,该指标为均衡程度指标,理想值为014,正常浮动区间为013～015。其主要原因如下:由表2可见,1997～1999年,该比例在014以下,而2001～2004年,该比例在0145～0148之间波动。商品房新开工面积占施工面积不易过高,也不易过低。比值太高,则施

工面积过小,有产生“泡沫”的危险;比值太小,则可能新开工面积过小、施工面积过大,易形成资金积压及市场不景气。鉴于此,013～015的区间基本能反映房地产市场的正常开工情况。

商品房施工面积与商品房竣工面 …… 此处隐藏：2592字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……