我国房地产市场价格博弈论(2)

p31 = (2 ( a1 + c1 ) + ( a2 + c2 ) ) /3

p32 = (2 ( a2 + c2 ) + ( a1 + c1 ) ) /3

由此可见,在房地产寡头竞争市场中,当房地产产品的差异性较小和开发商的边际成本相同时,将价格合谋与古诺和斯塔克博格开发规模竞争模式相比较,开发商实现价格的均衡条件下,市场的总开发量减少了, 但市场均衡价格确上升了,且开发商的总收益也增加了。理智的开发商在追求利润最大化时认识到:在引入时间维度的重复博弈过程中,自己的行为对其竞争者有相当大的影响,而且可假定他们会接受他强加于他们的损失而不予报复。由于任何一方的削价的结果都不可避免地减少他自己的利润,没有人会降价销售, 尽管开发商完全独立,均衡结果就象他们签定了垄断协议一样。因此,开发商之间进行价格合谋将是一种更为理性的战略选择。但是, 如果后进入者在决策之前不知道在位开发商的开发量信息,即使在位开发商先动, 那么又回到古诺的静态均衡,在位开发商也就失去了“先动优势”。那么, 在位开发商要想获得斯塔克博格竞争利润,那就必须有先动的承诺价值,即产品生产出来就变成了一种沉淀成本,使得后进入开发商认为它的威胁是可置信的。

(三) 开发商与购房者之间的博弈行为分析

房地产市场中最重要和具有决定意义的是开发商和购房者之间的博弈行为。假定房地产市场上只有一家开发商甲和一家购房者乙, 开发商和购房者都是机智和理性的, 则在开发商和购房者之间存在着合作弃。该博弈过程可用轮流出价的讨价还价模型来解释。根据轮流出价的讨价还价模型, 在无限期轮流出价博弈中, 唯一的子博弈精炼纳什均衡结果是: x=1 -δ2/1 -δ1δ2。其中, δ1 和δ2 分别表示开发商甲和购房者乙的贴现因子。δi 的取值由博弈者i持续博弈的耐心程度决定, δi = 0表示参与人i要忙于去干其他更重要的事情; δi = 1表示参与人i有耐性一直进行博弈。直观地讲, 有绝对耐心的博弈者总可以通过拖延时间使交易按照自己的出价成交。也就是说, 如果开发商相对于购房者来说有绝对的耐性, 即δ1= 1, δ2 = 0, 那么x3= 1, 房地产价格会按开发商的出价成

交, 即保持目前的价格; 如果购房者相对于开发商来说有绝对的耐性, 即δ1 = 0, δ2 = 1, 那么x3= 0, 房地产价格会按购房者的出价成交, 即住房价格会下降到购房者的目标价格。现实情况是, 房地产商和购房者都有反复出价等待交易的耐性, 但是, 很难有绝对的耐性, 也就是说, 0 <δ1 , δ2< 1。由此可得, 0 < x3< 1。可以得出结论, 在开发商和购房者的充分博弈中, 房价会有所下降,下降的程度大小由购房者相对于开发商的交易耐心优势大小决定。

（四）信息不对称的博弈分析

信息不对称是导致房地产市场价格变化的一个重要原因,但并不因此就否定北京房地产市场的发展和近几年房产价格上涨中包含的一些合理成分。当涨价理由不成立时,房地产商可以利用自己与消费者之间的信息不对称,通过夸大商品房的需求、成本等包装手段,诱导消费者提高对房价上涨的概率判断,从而达到高价销售的目的。显然,这是一种典型的投机行为,它将房产价格不断人为推高,从而越来越多的占有消费者剩余。要消除房地产价格的这种非正常上涨,主要应从降低消费者与厂商之间的信息不对称入手。要降低消费者与厂商之间的信息不对称,关键在于要让消费者充分了解房地产的市场需求和产品成本。这里不可避免地会涉及到商业机密问题。但是,对于房地产这样的特殊商品,房地产商不能以保护商业机密为由而否定信息公开,就像上市公司不能以保护商业机密为由而拒绝披露自己的财务报表一样。当然,这里所说的信息公开主要是强调在宏观、行业、区域层面上充分揭示和传递影响房地产价格的信息,从而为消费者提供一个形成判断的合理基础。为了减弱房地产市场的信息不对称,特别需要政府管理部门的介入。有关机构应定期发布客观公正的房地产市场调查报告,对市场的需求变化、行业发展态势、土地价格、重要建筑材料价格、行业工资水平、行业利润水平等影响房产价格的主要因素进行重点披露,并在行业或地区平均的意义上揭示房地产的成本水平及构成,以便消费者能了解市场的真实状况。针对房地产商经常以土地价格上涨为由而提出涨价,管理部门应要求房地产商建立商品房土地价格公开制度,规定厂商必须公开其土地成本。

五、政府充分发挥其积极作用

在现代经济和社会, 绝大部分人群应当依靠市场解决住房问题, 但政府需要在合理范围内积极发挥其作用。确保全社会每个人都有起码的住房条件, 是一

个为人民服务的政府不可推卸的责任。政府的这个责任并非体现为给每个社会成员都提供住房, 而是体现在, 为自己无力解决住房问题的居民提供最后的保障。从世界范围来看(包括发达国家和发展中国家) , 社会的大多数是工薪阶层, 他们基本可以通过自身努力解决住房问题。只有那些依靠市场几乎不可能解决住房问题的人, 才需要由政府提供最后的保障。要建立一个和谐社会，首先要建立一个平衡的利益格局。既不能让房地产开发商胡乱的涨价，同时也不能让消费者有太低的预期。绝大多数人买不起房，那肯定是不正常的，但要是房价低的太离谱同样是不符合当前的市场经济要求。所以，房地产市场价格的博弈，不仅仅要政府的干预，更是要求所有参与人一起讨论和分析。

六、未来房地产价格走势预测

未来北京房地产价格不具备长期上涨趋势，但也不可能价格有显著的下降趋势。目前从全国来看，我国的经济泡沫和隐患，主要集中在房地产领域，中国政府在今年中共“十七大”之后将会按照建立“和谐社会”的总要求，改变过于温和宽松的房地产调控政策，进一步加大房地产市场调控力度，逐步放弃房地产支柱地位政策，以避免经济危机和社会危机的发生，避免国家长期竞争力的降低，推进城市化的进程和可持续发展。2008年11月和2009年1月，北京连续出台了2次房产新政，新政实施后，北京的楼市出现了回暖的迹象。在仍然变幻莫测的国内外环境下，尽管北京市房地产市场仍存在调整的需要，但在各级政府大举干预市场经济，纷纷出台救市政策的作用下，未来走势将更多取决于各方力量的博弈。经预测，2010年以后新建商品房价格将稳步上升，预计2040年之后增速放缓，达到每平方米2万元，若以2010年不变价格计算，住房价格达到每平方米再2040年达到每平方米1万元的高峰，此后实际价格呈向下调整的趋势。

参考文献：

1 张维迎 编著《博弈论与信息经济学》[M ] 1上海: 上海人民出版社, 2004 2 张红，殷红 编著 《房地产金融学》 出版社：清华大学出版社

出版时间：2007年02月

3 《经济博弈论》 复旦大学出版社 出版时间：2001年01月

4 谢识予 主编 《经济博弈论》 出版社：复旦大学出版社

出版时间：2003年01月