我国房地产市场价格博弈论

我国房地产市场价格博弈论

目录

一、低收入与高房价之间形成的矛盾 3

二、高档住房过剩、普通住房供不应求的结构矛盾 4

三、开发商和消费者信息的不对称矛盾 4

四、房地产市场各主体充分博弈 5 (一)

(二)

(三)

(四) 低收入与高价格的博弈分析 5 房地产开发商之间的博弈 6 开发商与购房者之间的博弈行为分析 7 信息不对称的博弈分析 8

五、政府充分发挥其积极作用 8

六、未来房地产价格走势预测 9

七、参考文献 9

我国房地产市场价格博弈论

摘要：北京房地产市场价格在近年来呈现连续上涨趋势, 影响了人民生活质量的提高。分析家们认为房地产行业现在呈现的是一种病态发展。价格之高似乎已经超过了消费者的承受能力。更有专家高呼应当防止房地产泡沫破裂后对人们生活的影响。因此，为了能够促使房地产市场价格趋于合理, 在分析北京房地产市场目前所处的困境及其成回的基础上, 依据动态博弈理论, 本文将在分析北京房地产市场目前所处困境的基础上, 探寻北京房地产市场走出困境、健康发展的可行之路, 指出北京房地产市场价格未来可能走势情况。

关键字：房地产价格，信息不对称，矛盾，博弈措施

正文：近年来, 北京的房地产市场价格呈现出了连续上涨的趋势, 而且上涨的速度已经超过了国民经济和居民收入增长的速度。从而引发了人民买不起住房或者按揭贷款买房后, 生活拮据、生活质量下降的现象。到目前为止已经有大量关于房地产市场价格未来发展趋势的争论。一部分人认为房价会继续上涨, 这将使人民在购房之后, 生活更加拮据; 另一部分人则认为房价应该下调, 而且呼吁政府部门采取措施强制降低房价。但在目前的社会状况下, 要求政府部门采取强制措施降低房价是违背社会发展规律的, 也是不现实的。因此, 为了提出一种减小人民生活压力、提高人民生活质量的可行方案, ，就需要借用博弈理论来思考。

一、低收入与高房价之间形成的矛盾

目前北京一套普通商品住宅的价格与家庭年收入比至少在10: 1以上。在一些大城市, 城市居民要拿出10～20年以上攒足的钱来买房。根据世界银行测算结果表明, 一户家庭拿3～6年的收入来购买住房是最合适的。住房价格与家庭年收入比保持在3: 1至6: 1之间, 居民才有足够的购房支付能力, 这在发达国家也是最普遍的。由以上两组数据的对比可以看出, 北京这种大城市的商品住宅价格相对于人民的家庭收入来说, 显得太高了, 人民的低收入与高房价之间已经形成了很大矛盾。造成这种情况的原因是多方面的。其一在于,房地产市场是一个寡头垄断行业, 每一地区房地产行业的垄断寡头往往影响着本地区房地产市场的价格。作为垄断寡头的开发商, 在定价时, 会尽量增大生产者剩余, 而使消费者

剩余几乎为零。在实现企业利润最大化目标的驱动下, 其定价往往偏高。其二, 目前从全国来看，我国房地产市场很不规范。我国房地产市场开发商都是利益最大化为主, 缺少真正的社会责任感。相关法律、法规还不健全, 大量资金进入房地产市场牟取高额利润就有了可乘之机。房地产市场的过度投机行为, 也造成房地产市场价格偏高。以上两方面的原因, 造成了我国房地产市场价格不断上涨, 与人民的低收入之间形成矛盾。进而，导致了北京这种大城市也产生了以上情况。

二、高档住房过剩、普通住房供不应求的结构矛盾

根据2008年央行报告数据显示, 北京商品房空置面积出现增长。截止到2008年末, 北京市商品房现房空置面积达1438.3万平方米，比2007年末增长26.6%。其中，商品住宅现房空置面积为522.7万平方米，比2007年末增长26.9%。今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积超过1.9亿平米,同比增长6．4％。根据市场机制, 商品房存在空置, 同时城市居民又需要住房, 房价应该逐步下调。实际情况却是, 北京地区的房价几乎都在上涨(尽管上涨幅度大小存在一些差别) 。通过对一系列的统计数据分析, 发现空置的商品房绝大多数都是中高档住房, 低档住房是供不应求的。之所以出现这种高档住房过剩、普通住房供不应求现象, 一个很重要原因就是盲目开发, 即楼盘开发与市场容量的对接出现偏差; 以至于供销断路。一些开发商为了最大限度地获取利益, 在住房开发时, 采用奢华的建设和装修, 却忽略了楼盘本身的市场适应程度, 致使楼盘的开发成为一种无效供给。与此相对, 经济适用房由于利润空间有限,开发商则不愿开发。从而引发了高档住房过剩、普通住房供不应求的结构矛盾。

三、开发商和消费者信息的不对称矛盾

房地产市场是一个典型的信息不对称市场。房地产商对商品房的定价选择与消费者的决策构成信息不完全的动态博弈。近几年,北京房地产市场出现连续数年的快速发展,商品房价格迅速攀升,尤其是近一段时期,在宏观调控的大背景下,房地产价格已经在较高的情况下仍然迅猛上涨。据最新研究资料显示,北京房地产市场的平均相对价格已经大大超过发达国家的水平。这个现象引起了社会各界的广泛关注,政府也已经发出“抑制”房价的信号。应该注意到,房价之所以出现持续的快速上涨,的确有市场真实需求扩大、地价提高、建筑成本上升等客观因素的作用。但是,房地产市场作为一个典型的信息不对称市场,房产商通常在市场

需求、产品成本、产品品质等方面具有显著的信息优势,而消费者(买方) 则明显处于信息劣势的位置。在一定条件下,厂商可以利用这个优势人为的拔高房地产价格,从而获取“超额”利润。因此,不能排除房价持续上涨的背后存在一定的投机成分。事实上,研究将表明,厂商利用信息不对称而进行的投机性涨价是导致房地产价格“非正常”上涨的重要原因之一。房地产商可以利用自己相对于消费者的信息优势,对商品房需求、成本等因素进行“包装”,改变消费者的判断,诱导消费者做出接受涨价的决策,从而实现超额利润。而且由于信息的不对称，也可能导致消费者对房价错误的预期，这样也会刺激开发商抬高房价。抑制房地产价格“非正常上涨”的关键在于降低信息不对称。

四、房地产市场各主体充分博弈

房地产市场上涉及的利益主体很多, 其中包括房地产开发商、投机炒房客、普通购房者、潜在购房者、为房地产开发商提供贷款的金融机构以及政府部门、这些市场主体都会参与到博弈中, 但是最重要的博弈主体是房地产开发商和潜在购房者。各房地产开发商和潜在购房者之间的充分博弈, 是房地产市场走出困境的最根本途径。

(一)低收入与高价格的博弈分析

开发商之间的博弈行为分析假定在当前的市场形势下, 存在着甲、乙两个开发商。假定所有开发商都是机智和理性的, 则在他们之间会存在完全信息动态博弈行为, 下面求解其子博弈精炼纳什均衡。我们知道目前只要商品房价格合理, 即与人们的收入水平基本保持合适的比例关系, 参与购买住房的人会很多。也就是说, 实际上, 人民对房地产的潜在需求是很大的。在此市场环境条件下, 在开发商是理性和机智的假设条件下, 我们可以根据开发商的策略集合和相应的可评价结果。在开发商动态博弈的过程中, 对开发商最有利的策略是, 双方都维持目前价格, 次优选择是双方都降低价格。也就是说, 对开发 …… 此处隐藏：2766字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……