盐城市物价局关于商品房价格有关文件

盐城市物价局文件

的通知

盐市价发[2011]88号

关于印发《盐城市市区商品住房备案价格评估实施办法（试行）》

盐都、亭湖区物价局，市物价局开发区分局，市区各房地产开发企业： 为认真贯彻落实《盐城市人民政府办公室印发关于对市区商品住房实行价格备案制度的实施办法的通知》（盐政办发[2010]37号）和《盐城市人民政府关于印发盐城市市区商品住房价格监管实施办法的通知》（盐政发[2011]126号）“体现鼓励和控制相结合的差别化政策”的规定，鼓励房地产开发经营企业开发建设高品质、高品味的楼盘，提高房地产开发和城市建设水平，结合市区实际，特制定《盐城市市区商品住房备案价格评估实施办法（试行）》，现印发给你们，希遵照执行。

二〇一一年九月二十六日

盐城市市区商品住房备案价格评估实施办法（试行）

为认真贯彻落实《盐城市人民政府办公室印发关于对市区商品住房实行价格备案制度的实施办法的通知》（盐政办发[2010]37号）和《盐城市人民政府关于印发盐城市市区商品住房价格监管实施办法的通知》（盐政发[2011]126号）“体现鼓励和控制相结合的差别化政策”的规定，鼓励房地产开发经营企业开发建设高品质、高品味的楼盘，提高房地产开发和城市建设水平，结合市区实际，特制定本实施办法。

一、对拟突破区域备案基价的楼盘，建立商品住房价格成本认证制度。房地

产开发经营企业在申报价格备案前，向市、区价格认证机构申请成本认证。市、区价格认证机构根据《盐城市住宅商品房成本认证通则》（附件一）对申报备案楼盘的建设成本进行认证。

二、评估时根据申报备案楼盘的区位、配套、规模、容积率、绿地率、建筑密度和品位等因素，按照《盐城市市区商品住房备案价格相关因素调节表》（见附件二），确定一定的系数，通过加权平均，对备案价格进行适度调节。相关因素调节以有关部门的认定或证明材料为依据；无认定或证明材料的，由评估小组议定。

三、因品质亮点、成本增加等因素，需提高备案价格的，其提高幅度一般不超过备案基价的10%。

四、市物价部门根据年度市区新建住房价格控制目标、房地产市场发展状况和楼盘品质品位、成本增加等因素，集体审议申报楼盘备案价格，并按照原则上每年上、下半年各定期集中会办一次备案价格的规定做好相关工作。

五、分期开发项目的新建楼盘，房地产开发经营企业对建设品质等相关指标做出承诺、备案资料齐全的，可申请按已备案楼盘相同价格进行备案，不受原则上每年上、下半年各定期集中会办一次备案价格的限制。 六、本实施办法自发文之日起试行。 附件一：

盐城市住宅商品房成本认证通则

第一条 本通则所指住宅商品房成本认证，是指价格认证人员依据相关法律、法规和政策文件规定，对认证对象在认证基准日申报的成本价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

第二条 住宅商品房成本认证遵循独立、公开、公正、合理、高效的原则。 第三条 住宅商品房前五项成本构成。 (一)土地使用权取得费

指法律、法规和规章规定的土地使用权取得费用及相关拆迁的补偿、补助、

安置等费用，包括土地使用权出让成交总价、契税、拆迁补偿费用（非净地交付时发生）及非房地产开发企业责任因素导致的拆迁安置补偿追加费用、单位工程开工前发生的取得土地使用权支付的财务费用。同一地块为混合用地的，按照同一地块地段不同用途的基准地价比分摊土地使用权取得费。 （二）前期工程费

指开发项目实施前期发生的费用，包括工程勘察测绘费用、设计费用、三通一平费用（通电、通水、通路、工地平整）、图纸审查费、临时围墙和单体工程开工建设前所发生的取得土地以外的合理性费用。 (三)房屋建筑安装工程费

指列入建筑安装工程施工图项目的主体房屋建筑安装费用，包括基础工程费、桩基检测费、土建工程费（含铝合金窗或塑钢窗等新型材料门窗费）、水电安装工程费用、工程监理费和质量监督费。 (四)附属公共配套设施费

指列入规划图、建筑安装施工图、与主体房屋相配套的非营业性公共配套设施的建筑费用。如：化粪池、电控楼道门、进户防盗门、物业管理用房（含社区用房），需进入成本的地下人防工程、小区公益性免费使用的娱乐设施等建设费用。 (五)公共基础设施费

指住宅小区内商品房配套设施建设的道路、供水、供电、供热、排污、绿化、景观、环卫、智能化监控设施、有线电视工程配套费、燃气管道、围墙、小区值班室、大门等公共基础设施等建设费用。 第四条 各项成本确定方法

已实行招投标或拍卖的项目以中标书中载明的成本为合理成本；未全部完工项目的成本应当以规划书（图）和正确的预算金额为合理成本；预算金额一般以社会平均成本估算。

土地取得费以土地使用权出让合同为主要依据确定。 前期工程费以实际合理发生额为主要依据确定。

房屋建筑安装工程费按下列办法确定：对已实行招投标的建筑安装工程项目以中标书载明的合理成本为依据确定；对未实行招标的项目以社会平均成本为基础，参考开发企业提供的合理预算、建设工程施工合同、认证标的差异等因素综

合确定。

附属公共配套设施费和公共基础设施费以确定的建设内容和工作量为依据，比照前款的方法确定。

下列费用不得列入商品住房成本：用地规划红线内经营性设施的建设费用；与住房开发无关的各种集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；土地闲置费；房地产开发经营企业自留的房屋建设费用；因延期交房，超过规定过度期限而发放的过度补贴费用；按规定不得计入商品住房成本的其他费用。

第五条 住宅商品房有关面积确定方法

(一)土地面积按《国有土地使用权》载明的面积计算。

(二)房屋建筑面积，已竣工的房屋，建筑面积以房屋产权管理部门认可的测绘面积为准；未竣工的房屋，按项目单体建筑施工图面积或规划的面积计算。如果项目分期建设规划，可依据规划部门相关文件规定的总面积计算。相关文件的面积不一致时，依可信度高者优先原则认定分摊成本费用的面积，顺序为：房屋产权管理部门认定的面积，建设工程许可证载明的面积，规划设计图载明的面积。 (三)公共配套面积按列入规划且与主体房屋相配套的非营业公共配套设施面积计算。

(四)营业性用房面积按具有营业性质的各类用房的面积总和计算。 第六条 住宅商品房前五项成本认证分摊操作方法 （一）土地取得费用分摊

单位住宅商品房分摊额=X÷（A+B+C）

其中：X=土地取得总费用 A=商业用房建筑面积×商业用地基准地价与住宅用地基准地价之比 B=住宅用房建筑面积 C=车库建筑 面积×车库建设层高/住宅建设层高

(二)前期工程费用分摊

单位商品房分摊额=前期工程总费用÷总建筑面积 (三)建筑安装工程费用分摊

单位住宅商品房分摊额=Y÷(D+E+F+G+H)

其中:Y=建筑安装工程总费用 D=营业房建筑面积×营业房平均建安成本与住

宅房平均建安成本之比 E=办 …… 此处隐藏：1493字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……