裕邦方舟城项目可行性研究报告(4)

裕邦·方舟城项目（一期）可行性研究报告

? 入户花园，将自然引入家。

? 所有户型南北通透，保证通风和采光。

? 房间各个功能区做到动静分区、主次分区、净浊分区、干湿分区。

? 生活阳台和观景阳台的双阳台设计。 ? 赠送大面积的阳台、露台。

? 在户型配比方面，项目以投资和居家性价比很高的三房和两房为主，辅以四房和复式，以满足当地高层次的客户群体。看表2-2。

表2-2 一期户型配比表

户型 两房两厅 三房两厅 四房两厅 复式 总计 套数 92 129 55 36 312 比例（%） 29.5 41.3 17.6 11.5 100 2.5价格定位

通过对当地房地产市场调查，目前，当地房价均价在1400元/㎡，而本产品具有多重优势，根据“优质优价”策略，结合市场比较法和成本计算法两种价格计算方式，项目一期住宅销售单价为1700元/㎡；商业部分按照目前片区商业价值7000元/㎡的单价进行计算。

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裕邦·方舟城项目（一期）可行性研究报告

2.6客户定位

根据项目调研以及产品定位、价格定位分析，项目目标客户必将是方城中高端层次的消费群体，将本项目客户定位如下： ? 机关公务员； ? 企业中高级白领阶层； ? 私营个体户； ? 投资者；

? 其他，如在外工作的而想在家乡安家的人。

2.7综述

从以上分析，我们可以清晰的看见，项目在未来三年里所面对的是一个充满机遇的市场环境，而项目自身的硬件和软件条件又有着十分优越的条件，项目的开发和销售将成为片区房地产市场未来两年的关注焦点。

3、建设条件

3.1投资环境及建设条件 3.1.1气象条件

方城县位于亚热带和南暖温带的分界线上，冷暖适中，雨量适宜，四季分明，无霜期长，光照充足。

基本风压：0.35KN/㎡

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基本雪压：0.3KN/㎡

年主导风向：冬季东北风，夏季西南风 极端最高气温：41.3℃ 极端最低气温：——17.8℃ 平均年降雨量：798.2㎜ 年平均相对湿度：71% 冻土深度：120㎜

3.1.2地质水文条件

项目地貌形态单一，场地标高150.71米（绝对标高），地势平坦，交通便利。地下水位深4.6米,水位层深1.3米,地下水源丰富。地质结构稳定，地质及水文条件优势，适于进行大型建筑。

3.1.3抗震设防

该地区地质结构稳定，根据现行的“中国地震烈度区划图（1999）”，本区的地震烈度为6度，要求防震设计按三级抗震设防。

3.1.4设计条件

? 建设用地。项目建设用地可足额保证，该场地原有房屋、设施和生产设备已经全部拆迁完毕。

? 动力、供水、通讯。方城县电力资源丰富，有110kv变电站，设计高压线路引入即可保证满负荷供电。该区域地下水丰富，水质良好，适合饮用，并有自来水主管道由张骞大道地下通

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过，可保证其生活用水及消防用水。方城县通讯条件良好，中国网通、中国铁通程控电话和中国移动、中国联通移动电话覆盖全境。

? 交通条件。该区位距豫01线公路不到500米，距豫50线（方城至南召）不到1公里，北距许平南高速公路入口2.5公里，南距南阳机场50公里，西距焦枝铁路25公路。可以说交通网络十分发达。

? 政府重视支持。裕邦·方舟城项目是方城县政府招商引资的、列为2007年的重点项目，得到县委政府采取优惠政策并给予大力支持。

4、项目建设规划方案

4.1规划建设原则

裕邦·方舟城项目，按照城区规划和布局，由深圳大学设计院规划设计，裕邦·方舟城是方城目前首座集四星级大酒店、旺区商业、高尚住宅、休闲公园为一体的大型国际复合建筑群。（见附图）

4.2建设内容及标准 4.2.1建设内容

项目分为8栋多层（7层，高24米），5栋小高层（12层，高38米），1栋中高层（16层，高50米），1栋高层（26层，高99.6米），

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裕邦·方舟城项目（一期）可行性研究报告

其中多层、小高层和中高层为商住性质，高层为四星级酒店，其中一期3栋多层，2栋小高层，1栋中高层。

4.2.2建设标准

总体优良，争取南阳市乃至河南省的精品工程。

5、环境保护

5.1环境保护

裕邦·方舟城商住小区住宅、酒店、商铺各为一体，动静分区；小区采用统一的油烟排放系统，做到互不干扰，无噪音、无污染、无废气废渣排放；生活垃圾等废弃物都会能得到及时清理。

5.2绿化

本项目采用“三重绿化”设计，绿化率达40%，即改造后的汉坝公园、花园式小区到入户花园再进到家门，让我们时刻与自然相伴，这一个特色在方城纯属罕见。小区内路面全部硬化，更显小区整洁、干净。

6、项目组织管理及实施进度

6.1项目组织管理

公司成立项目筹建领导小组，并设有销售部、财务部、工程技术

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