商业地产社区商业操作手册-培训教材106PPT

社区商业操作手册

这不是一次培训！我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。 商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。 商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。 发展商关心开发利润。 投资客关心年投资收益率。 商户关心日翻台次数、平均日营业额。

消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌。政府关心商业所带来的长期税收及就业。

如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？

严谨而深入求证是唯一的出路。本手册正是实际操作的典型方式。

商业地产不神秘。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。

目 录一、社区商业概述

二、社区商业的定位策划三、社区商业的分布特点

四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色氛围的营造 六、社区商业物业管理 七、社区商业的营销模式 八、香港商业的借鉴

一、社区商业概述 1.1社区商业类型 1.2社区商业区域(商圈)分析

1.1社区商业类型——社区商业含义

社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以 提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需 要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，

它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，

商业业态的设置也有较强的针对性。

1.1社区商业类型——按照商住比分析

外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5%—11%之间，商业体量较大， 依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规 模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周 边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2%—5%之间 ，这一类别的社区商 业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化， 否则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的2%以下，社区商业规划时基本不考虑社区商 业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人 口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

1.1社区商业类型——按照人均商业面积分析类型 案例 美丽365花园 招商海月花园 外向型 锦绣江南 海滨广场 中间型 阳光棕榈园 蔚蓝海岸 祈福新邨 皇御苑 内向型 万科四季花城 风和日丽 星河湾 4,400 4,760 2,946 5,119 7,464 3,690 4,700 3,600 10,330 15,400 16,660 10,311 17,917 26,124 12

,915 16,450 12,600 36,155 25,000 18,000 9,000 15,500 19,800 5,940 6,000 1,980 5,000 5.68 3.78 3.05 3.03 2.65 1.61 1.28 0.55 0.48 1.62 1.08 0.87 0.87 0.76 0.46 0.36 0.16 0.14 户数 1,799 4,199 人口 6,297 14,697 调整后的商业面积 (㎡) 16,000 28,000 户均商业面积 (㎡/户) 8.89 6.67 人均商业面积 (㎡/人) 2.54 1.91

上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.08—2.54㎡之间，中间型及内向型社区商业的 人均商业面积在0.14-0.87㎡之间 。

1.1社区商业类型——按照距离分析

社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是

便民。有专家把构建社区购物网称作“

51015”,即居民出

家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮 店，骑车15分钟可到达购物中心。

1.2社区商业的区域(商圈)分析 社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素： 片区人口统计； 片区消费群特征分析； 竞争对手分析(现有及潜在的竞争对手); 目前片区的人均商业面积大小； 片区人车流量统计分析； 片区商业业态的统计分析； 片区市政规划分析； 商业物业条件分析等等； 以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据， 任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。

目 录一、社区商业概述 二、社区商业的定位策划 三、社区商业的分布特点 四、各种类型商家的物业条件要求

五、社区商业特色氛围的营造六、社区商业物业管理

七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴

二、社区商业的定位策划2.1规模定位

2.2市场定位2.3主题定位 2.4业态组合规划 2.5租售定位

2.1规模定位

商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商 业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模

越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量；

市场整体租售状况对项目规模的影响；项目的商业属性(外向型、中间型或内向型); 主力店的带动效应(一般主力店与其辐射区域面积比为1:1.5); 竞争性项目对项目规模的影响； 市政规划对项目片区商业规模的影响； 项目自身条件对规模的影响等等。

2.2市场定位

市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业(服务半径在1.5—2公里 范围内，常住人口不少于10万人)、中间型社区商业(服务半径在1.5公 里范围内)、内向型社区

商业(在规划时仅考虑满足本社区的居民消费

群); 按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、 专

业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；档次定位(分为低档、中低档、中档、中高档、高档); 名称建议(通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来 确定)。

2.3主题形象定位

商业的主题形象定位主要考虑的因素：

住宅楼盘的整体风格；

项目片区的整体氛围；

主题营造的可实现性等；

2.4业态组合规划

超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲 八大类业态构成了社区商业的基础业态。 业态组合规划原则： 社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的

三大基本业态； 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 符合商铺建筑设计技术指标。