绿城房地产工程成本管理

房地产工程成本管理陆爱平 2008.4

房地产工程成本管理

第一部分 第二部分

工程成本控制要点 目标成本管理

第一部分 工程成本控制要点在当前宏观调控形势和竞争激烈的房地 产市场中，如何求生存、 产市场中，如何求生存、求发展是摆在房地 产企业面前的一个重要课题。 产企业面前的一个重要课题。 在相同的开发环境中， 在相同的开发环境中，除了开发适销对 路的适应市场需求产品外， 路的适应市场需求产品外，谁能在工程建设 中既能确保工期质量，又能注重成本管理， 中既能确保工期质量，又能注重成本管理， 控制和把握合理的工程造价，以最少的成本， 控制和把握合理的工程造价，以最少的成本， 获取最大的效益，谁就能在竞争中获取主动， 获取最大的效益，谁就能在竞争中获取主动， 走向成功。 走向成功。

第一部分 工程成本控制要点如何做好房地产企业的工程成本管理， 如何做好房地产企业的工程成本管理 ， 达到降低成本多创效益为目的， 达到降低成本多创效益为目的，就是要加强 对工程项目全过程成本管理，即从工程设计、 对工程项目全过程成本管理，即从工程设计、 工程招投标、工程施工实施、工程结算审计 工程招投标、工程施工实施、 等阶段的几个主要环节全方位、 等阶段的几个主要环节全方位、全过程进行 管理，只有这样， 管理，只有这样，才能使企业立足于竞争激 烈的市场。 烈的市场。

第一部分 工程成本控制要点主要分以下四个方面阐述: 主要分以下四个方面阐述:一、设计阶段的成本控制 二、工程招投标阶段的成本控制 三、施工阶段的成本控制 四、工程结算阶段的成本控制

第一部分 工程成本控制要点一、设计阶段的成本控制设计阶段是房地产项目成本控制的关键与 重点，在工程成本全过程控制中， 重点，在工程成本全过程控制中，必须抓住 重点，这是有效控制建设项目投资的根本所 重点， 在。 1、实行限额设计。 实行限额设计。 2、开展价值工程的应用。 开展价值工程的应用。 3、加强图纸会审工作。 加强图纸会审工作。

第一部分 工程成本控制要点二、工程招投标阶段的成本控制建设工程招标，一般应按下列程序进行： 建设工程招标，一般应按下列程序进行： 1、提出招标申请书，由招标投标管理机构对招标人和招标 、提出招标申请书， 工程的条件进行审核； 工程的条件进行审核； 2、发布招标公告或发出招标邀请书； 、发布招标公告或发出招标邀请书； 3、编制招标文件； 、编制招标文件； 4、对投标人进行资格审查 并将审查结果通知各投标人； 并将

审查结果通知各投标人； 、对投标人进行资格审查,并将审查结果通知各投标人 5、向合格的投标人分发招标文件和有关资料； 、向合格的投标人分发招标文件和有关资料； 6、组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明； 、组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明； 7、组建评标委员会； 、组建评标委员会； 8、组织开标、评标、定标； 、组织开标、评标、定标； 9、发出中标通知书； 、发出中标通知书； 10、签订合同。 、签订合同。

第一部分 工程成本控制要点招标工作的管理要点: 招标工作的管理要点:1、制订科学合理的招标计划。 制订科学合理的招标计划。 成立招标领导小组。 2、成立招标领导小组。 对当地建筑市场行情进行了解。 3、对当地建筑市场行情进行了解。 对施工单位进行深入考察。 4、对施工单位进行深入考察。 5、合理确定招标方式和报价方式 。 认真编制招标文件。 6、认真编制招标文件。 评标、询标、决标。 7、评标、询标、决标。 合同签订。 8、合同签订。

第一部分 工程成本控制要点合同管理应注意的几点： 合同管理应注意的几点：应及时签订施工承包合同， ( 1 ) 应及时签订施工承包合同 ， 否则会给后 续工作造成不良影响。 续工作造成不良影响。 要充分利用合同评审的机会， ( 2 ) 要充分利用合同评审的机会 ， 发挥每个 专业人员的作用，从不同的角度对合同条款 专业人员的作用， 进行修改和完善。 进行修改和完善。 备案合同的条款要完整， ( 3 ) 备案合同的条款要完整 ， 双方约定的内 容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。 容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。

第一部分 工程成本控制要点三、施工阶段的成本控制施工阶段成本控制的关键： 施工阶段成本控制的关键： 一是控制工程变更； 一是控制工程变更； 二是严格审查承包商的索赔要求; 二是严格审查承包商的索赔要求 三是严格执行签证管理制度。 三是严格执行签证管理制度。

第一部分 工程成本控制要点一)、工程变更控制工程变更控制应注意的问题: 工程变更控制应注意的问题: 1 ) 、 变更联系单签证应及时， 否则会影响费 变更联系单签证应及时 ， 用的核算, 甚至会引起经济纠纷， 用的核算 , 甚至会引起经济纠纷 ， 影响结算 审计工作顺利进行。 审计工作顺利进行。 签证必须达到量化要求， 2 ) 、 签证必须达到量化要求 ， 工程签证单上 的每一个字、 的每一个字、每一个字母都必须清晰。 签证内容必须与实际相符。 3)、签证内容必须与实际相符。 加强预见性，尽量减少签证发生

。 4)、加强预见性，尽量减少签证发生。

第一部分 工程成本控制要点二)、严格审查承包商的索赔要求。 严格审查承包商的索赔要求。 施工单位提出的索赔事件主要有以下几种： 施工单位提出的索赔事件主要有以下几种： 1、合同内工作内容的增加或减少； 合同内工作内容的增加或减少； 2 、 设计变更 、 设计失误和设计图纸延迟交付 ； 设计变更、 设计失误和设计图纸延迟交付； 3、非施工方原因造成的工期拖延。 非施工方原因造成的工期拖延。

第一部分 工程成本控制要点反索赔主要从以下几方面考虑： 反索赔主要从以下几方面考虑： 文明施工、 安全生产、 1 、 文明施工 、 安全生产 、 标化工地是否符合 投标书承诺及合同要求； 投标书承诺及合同要求； 2 、 人员 、 机械到位率是否符合投标书承诺及 人员、 合同要求； 合同要求； 由于乙方原因引起工期延误， 3 、 由于乙方原因引起工期延误 ， 质量达不到 合同要求等。 合同要求等。 三)严格执行变更联系单签证管理制度。 严格执行变更联系单签证管理制度。

第一部分 工程成本控制要点四、工程结算阶段的成本控制工程竣工结算是整个工程造价控制的最后 一道关口， 一道关口，它既反映了整个工程的最终实际 造价，也反映了建设单位对工程造价方面的 造价， 控制能力。 控制能力。

第二部分 目标成本管理目标成本管理的概念及意义： 目标成本管理的概念及意义：目标成本管理就是在企业预算的基础上, 目标成本管理就是在企业预算的基础上,根 据企业的经营目标,在成本预测、成本决策、 据企业的经营目标,在成本预测、成本决策、测 定目标成本的基础上,进行目标成本的分解、 定目标成本的基础上,进行目标成本的分解、控 制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。 制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。 它以管理为核心, 核算为手段, 它以管理为核心 , 核算为手段 , 效益为目的 对成本进行事前测定、 考核, 对成本进行事前测定、日常控制和事后 考核,