房地产企业土地增值税纳税筹划的误区

目前随着房地产行业的快速发展,与之相配套的法律法规也日趋完善。由于税收法规对房地产行业的调整力度加大,越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。然而,近年来不断出台新的税收法规,规范房地产行业的纳税行为,使许多原合法的纳税筹划方案成为违法,形成纳税筹划的误区,给房地产企业带来巨大的税收风险。因此,认真剖析此类误区,寻找纳税筹划的新亮点,是本文的目的。

纳税&筹划 M d r A cu t g oe co n n n i

房地产企业土地增值税纳税筹划的误区黄霖 (广西地王投资集团有限责任公司 50 2 ) 308

目前随着房地产行业的快速发展，与之相配套的法

增值税。但财政部和国家税务总局出台了《于土地增关值税若干问题的通知》,后该方案依然要缴纳土地增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。 同时，我们也发现新文件只对财税『9 54 19 18号文的

律法规也日趋完善。由于税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，使许多原合法的纳税筹划方案成为违法，

形成纳税筹划的误区，给房地产企业带来巨大的税收风险。因此，认真剖析此类误区，寻找纳税筹划的新亮点， 是本文的目的。 误区一：通过投资或联营方式，规避土地增值税。 过去，大多数房地产企业采用设立项目司等方式公经营，以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《于土地增值税一些具体问题关规定的通知》财税『95 8 )一条的规定，“于 ( 19 1号第 4对以房地产进行投资、联营的，投资、营的一方以土地 f联房地产 )价入股进行投资或作为联营条件，房地产转让作将

第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确，但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题新文件并没有包括其中，仍然沿用旧文件，所以 房地产开发企业依旧可以通过合作建房或兼并转让等方式进行土地增值税的筹划，合理规避新政策所带来的税收筹划误区。 按照这一思路，上述案例 1的筹划方案可以改为：

由商贸公司出资 3元，房地产公司出土地及余下的资亿金，双方合作建房。建成后按双方事先的约定比例分配

房产。商贸公司分得的房产作为自用免征收土地增值税， 房地产公司若将分得的房产用来出售，则就出售的部分缴纳土地增值税。如果商贸公司购买的是整个项目的房产，还可以采用转让项目

公司股权的方式或者代建方式进行税收筹划。

到所投资，营的企业中时，免征收土地增值税。联暂”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。然而，财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞，

出台了反避税条款。在 2 0 06年 3月颁布了《于土地增关值税若干问题的通知》财税『 0 11 )文件第五 ( 2 62号，新 0条明确规定，“于以土地 (地产 )作价人股进行投资对房

误区二：开发商将部分房产转为自用或出租。可免交土地增值税。

在 20 0 8年以前，许多房地产开发企业将开发的部

或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的， 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《政部、国家税务总局关于土地增值财税一些具体问题的通知》财税 f 918 ) ( 1 54号第一条暂免 9征收土地增值税的规定”即房地产开发企业以房地产进。行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。

分房地产转为自用或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。其依据是《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发【 0]8 2 617号 )三条第二款的规定，“ 0第房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出

租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”。

案例 1:某房地产公司开发一栋写字楼，欲将其出

售给某商贸公司，双方约定售价为 3亿元，该写字楼总成本为 2亿元。 对于这种情况，房地产公司原纳税筹划方案是向购买方投资。房地产公司将开发完成的产品以实物资产的形式投入到商贸公司，取得商贸公司的股权后，再将所

案例 2:某公司是一家房地产开发企业，20年将 07

部分尚未售出的商品房转作固定资产，已经办理了房产证。该公司将此商品房用于出租，取得租金收入，同时， 该公司对此商品房按 2 0年计提折旧，仅就租金收入计算缴纳了企业所得税。

持有的股权按

照双方确定的售价转让给商贸公司的股东，同时收回资金。

税务机关查账后认为，该公司对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业

此方案在 2 0 06年 3 2日以前，可以暂免征收土地月

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