尺度-中国雪山温泉旅游度假小镇(一)

中国雪山温泉旅游度假小镇——总体发展策划——

前

言

中国雪山温泉度假小镇，是一个超大型复合旅游地产项目，具有体量 大、周期长、系统性强、生态复杂的特点，毋庸置疑，开发具有一定 难度，而对项目策划者与运营商而言，在旅游业持续走强但国内商旅

地产大浪淘沙的市场背景下，项目面临着巨大的机遇与挑战。那么，项目将如何——

重 修 庙 宇 再 塑 金 身2

目 录：项目定位篇 02

项目旅游篇 24

项目发展篇 68

——项目定位篇——

一、项目发展的基本思路(一)旅游业发展态势 (二)项目的资源梳理 (三)项目发展基本思路

(一)旅游业发展态势1、世界旅游业发展态势 旅游业作为一种服务贸易，已 成为全球发展最快、提供就业 机会最多、前景最广阔的产业， 旅游业的经济收入已超过机械 制造业、汽车制造业和石油工 业，并呈现出与经济全球化同 步加速发展的态势。 而正是经济的发展、收入的提 高，促使了旅游业经济总量、 旅游类型、服务品质的提高。

度假旅游人均GDP >3000美元

高层次

休闲旅游人均GDP >2000美元

观光旅游人均GDP >1000美元

低层次

总体来看，世界旅游正从休闲旅游向度假旅游过渡。 西方发达国家人均GDP在5000美元以上，已进入度假旅游时代。

而“6S+1F”旅游产品(旅游目的地)一直以来都是世界休闲度假旅 游的热点地区。“6S”——Sand(沙滩)、Sun(阳光)、Sea(大海)、 Spring(温泉)、Snow(雪山)、Salt(盐卤) “1F”——Forest(森林)

项目区域集中了雪山、温泉、森林三大亮点元素，对跨国游客具有 极强吸引力，有可能成为一处重要的休闲度假旅游目的地。 因此，项目如想抓住入境旅游游客，必然要向休闲、度假旅游靠拢。

2、中国旅游业发展态势 中国虽然人均GDP不到两千美元，但受地域经济差别(沿海等发达地 区人均GDP已达到5000美元)影响，大众化的观光旅游已发展到极

致，中产阶级追求的休闲度假旅游也正蓬勃兴起。 可以说，中国正处在观光旅游与休闲旅游的过渡时代，部分地区甚至

出现了度假旅游的需求。 中国旅游业的转型，迎合了世界发展的趋势，据专家预测，到2020年 中国将成为世界第一大旅游目的地。

入境旅游正持续增长，国内旅游需求正在持续上升，中国各大旅游景区在旅游高峰期人满为患，游客旅游诉求的多样性也得不到充分 满足，需求催生了市场的大变局。而随 “城市病”的出现与节假日 的增多，中产阶层引导的城市近郊游、休闲游

正成为旅游业的最大 热点。 项目的发展应适度超前，休闲游既保证满足现有游客需求，又具有 广阔的功能升级空间。2005年十一“黄金周”的黄山 2005年十一“黄金周”的香山

3、四川旅游业发展态势四川省旅游业总体发展态势良好，旅游人数与收入增长均强于国内平 均水平，这得宜于四川省旅游资源的特色突出。2001-2005年四川旅游收入分析同比增长27.4%,高于全 国平均水平，成为西部旅 游业一大亮点

2001-2005年四川国内旅游人数分析

单位：亿元

同比增长15%,居全 国第五位

单位：万人次 10

从省内市场需求的角度分析，四川特别是成都周边的休闲旅游需求十分 庞大，“农家乐”的经久不衰就是强有力的证明，这种现象与成都休闲 的城市性格与四川人的旅游消费习惯密不可分。 虽然四川休闲游存在休闲模式单一、同质化竞争严重的现象，但依然火

暴的市场证明了休闲游上升空间的巨大，如何迎合市场需求，开发新的休闲游品种是政府、商家共同关注的焦点。

除了麻将，四川人似乎找 不到其他的休闲项目11

综上所述，项目应将休闲旅游作为发展的基本方向。 休闲旅游符合世界旅游发展的形势，保证了项目对境外游客的吸引力。

休闲旅游同时也是中国旅游发展的热点、更是四川旅游发展的空白点 与难点。 虽然走休闲旅游的道路保证了项目的市场空间，但在产品上必须实现 突破，规避同质化竞争。 因此，我们有必要通过资源的分析，明确我们旅游开发的资源侧重点。

(二)项目的资源梳理1、资源梳理

旅游特色资源温泉 雪山 原生态自然环境

自然资源生物多样性优势明显 天然避暑胜地，山形水势富有变化，景致突出 川溪河水清流长，已在形成一条人居走廊

人文历史资源大邑县历史悠久，文化厚重 花水湾本地原生态人文资源比较匮乏

周边特色资源梳理雾中山佛教文化 鹤鸣山道教文化 中医种植基地 生态农业基地

2、资源的旅游开发价值判断 项目资源禀赋丰富，同比其他景区，雪山、温泉、原生态自然环境， 优势最为突出。 对于雪山资源来说，其存在先天性的季节性矛盾，且离项目核心的 花水湾区域还具有一定距离，在开发深度与开发价值上存在一定局 限。 对于原生态自然环境来说，虽然与休闲旅游关联度高，但同比成都 周边景区优势不够突出，且在开发中必须考虑原生态的自然承载力 问题，故不能作为项目的旅游核心资源。

无论是从与休闲旅游关联度、开发深度和价值回报的角度论证，温泉 已具备作为区域旅游开发核心资源的条件，历史上曾经的辉

煌也侧证 了这一点。 将温泉作为区域旅游发展的核心资源，这一论点在我们对旅游专业人 士与旅游爱好者的深访中也得到了认同。 在将温泉作为核心资源的同时，为规避其他项目竞争，我们对资源进 行整合。资源整合产生的旅游价值延伸点，才是我们项目的独有特色。

从这一点来判断，雪山资源独特性突出，是我们项目打造休闲旅游的 资源卖点，而原生态资源是我们项目打造休闲旅游的基础。

(三)项目发展基本思路综上所述，项目应走以温泉为旅游核心资源，雪山 为独有卖点，原生态自然资源为基础性资源的休闲旅游 发展思路。

然而以温泉为核心的景区在四川境内并不少，我们将通过成功案例 分析，确定适宜项目的发展模式，确定项目基本产品层次。16